Vivienda - Inmobiliario

La crisis del inmobiliario alemán sube de tono: quiebras de grandes empresas y nubes en el horizonte

  • Las quiebras de inmobiliarias han aumentado un 20% interanual hasta abril
  • El sector pide al Gobierno que tome medidas para incentivar la inversión
  • Los tipos de interés han roto el modelo de crédito barato en un sector al alza
Foto: iStock.

Muchas promotoras inmobiliarias en Alemania están colgando el cartel 'fuera de servicio'. Las insolvencias no dejan de sucederse en el país, en el que la política restrictiva del Banco Central Europeo (BCE) ya afecta a grandes firmas y a proyectos de calado. La crisis del real estate lleva meses subiendo de tono y las perspectivas para el sector apuntar a una mayor tensión.

Una de las recientes quiebras ha sido la de Euroboden, una promotora de residencial y de edificios comerciales de Múnich fundada en 1999. La compañía ya está en concurso de acreedores junto a varias de sus filiales, anunciaba en verano.

Con varias quiebras a sus espaldas, la firma no ha podido traspasar algunos de sus proyectos y ha tenido que suspenderlos. Por ejemplo, un complejo residencial al sur del país próximo al Lago de Starnberg. Las instalaciones en construcción, que iban a contar con spa, gimnasio, cine, biblioteca e incluso embarcadero y barco para navegar en agua dulce, se han paralizado, anunciaba la promotora a principios de septiembre.

Su caso es uno entre muchos, en un contexto en el que los precios inmobiliarios caen, la demanda baja, el crédito se ralentiza, pero suben los precios de construcción y los tipos de interés. Una tormenta perfecta que ha provocado que las insolvencias en el sector hayan crecido un 20% en los cuatro primeros meses del año con 437 compañías en bancarrota. Y a estas hay que sumarles otras recientes como la de Development Partner, Centrum Group, Revitalis o Gerch Group.

Development Partner llevaba operando más de dos décadas, con sede en Düsseldorf, hasta que en verano se declaró en bancarrota. Era una promotora de inmuebles comerciales. Revitalis siguió los mismos pasos debido a la dificultad para obtener financiación y al aumento de los costes de construcción. Centrum Group, también, alegaba entre las razones de su liquidación, el parón de la inversión en el sector. Gerch Group está en la misma situación y también ha dejado proyectos en stand by. Entre ellos, la reconversión de un edificio histórico con oficinas, tiendas y vivienda. 

"La velocidad que está adquiriendo la corrección es significativa", dice el responsable de la firma de inversión especializada Commerz Real, Henning Koch, en una entrevista a Bloomberg. "La recesión en el real estate alemán empezó hace año y medio y, en los últimos meses, no hemos dejado de ver promotoras quebrar", añade. 

La Federación Alemana de la Propiedad (ZIA) lleva tiempo pidiendo al Gobierno medidas para paliar la crisis. Por ejemplo, un programa de préstamos para desarrollar vivienda con préstamos con un tipo de interés del 2%, cuando la tasa de referencia del BCE se sitúa en el 4,5%, máximos históricos para la tasa de depósito. Entre otras cuestiones, también piden eliminar el impuesto de transmisiones para los inversores que quieran entrar en el mercado.

Entre tanto, se espera que las insolvencias de las promotoras vayan a más. La subida de los tipos de interés ha roto la dinámica con la que funcionaba el sector: crédito barato para desarrollar proyectos en un mercado que se revalorizaba. Ahora, los tipos de interés están en el 4,5%, los precios de la vivienda se desploman un 9,9% y los costes de construcción suben un 8,8% en tasa interanual, según los datos del segundo trimestre de la estadística alemana, Destatis.

"Son señales de emergencia para las industrias de construcción y materiales de construcción", señala Ralf Moldenhauer, socio de la consultora Boston Consulting Group (BCG), en declaraciones a la misma agencia. "Esperamos más estés para el sector", añade.

Está costando atraer financiación. Habitualmente, los fondos de pensiones podían comprar inmuebles antes de que finalizaran las obras, si ya se habían cerrado reservas previas o ventas. Sin embargo, ahora esa demanda de ladrillo está de capa caída, por lo que el dinero no llega. Otro foco de tensión está en los inversores de bonos que, en caso de quiebra, no se ven beneficiados en la estructura de capital, abocados a anotarse las pérdidas. 

Fuera de Alemania, hay más casos. Suecia es otro de los países en el que el inmobiliario se está resintiendo. En el país nórdico, los precios de la vivienda cayeron un 12% y las operaciones se contrajeron un 11% interanual, según los últimos datos de su estadística.

¿Contagio en España?

En España sí se ha frenado el número de compraventas, pero los precios siguen subiendo. Sin embargo, hay quienes piensan que Alemania o Suecia son los canarios en la mina, que pían para avisar el peligro que está por venir. En una publicación de Idealista, el presidente de Alquiler Seguro, Antonio Carroza, defiende que la caída de las promotoras en nuestro país "es inminente" y que solo basta con mirar a la locomotora europea.

Carroza Argumenta que se está desincentivando la inversión en el segmento residencial debido a la ley de vivienda, que limita los precios y reduce la rentabilidad de los proyectos. La normativa, unido a los largos plazos de construcción de vivienda, de entorno a diez meses, generarán un problema de oferta.

"Estamos inevitablemente abocados a un abismo entre oferta y demanda que pasará factura al mercado y lo que es peor, a nuestras familias", escribe. Y además, los tipos de interés elevados y la ralentización del crédito terminan de configurar la fotografía, zanja.

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