Vivienda - Inmobiliario

Suecia es el canario en la mina y sus tensiones inmobiliarias avisan de problemas para el resto de Europa

  • El Riksbank dice que el inmobiliario es un riesgo para la estabilidad financiera
  • La vivienda ha caído un 13% desde el pico y el comercial es aún más vulnerable
  • Una cuarta parte de la deuda, 40.800 millones de dólares, vence en 2023
Foto: iStock.

Las tensiones inmobiliarias en Suecia son cada vez más evidentes. Esta semana el foco de preocupación está en la mayor propietaria de activos comerciales del país, SBB Norden, que ha arrastrado en bolsa a sus competidoras tras advertir de sus problemas de liquidez, presionando a una buena parte del sector. El del país nórdico debería ser un aviso para toda Europa y su ladrillo. Es el canario en la mina, que ya ha dejado de piar.

SBB Norden (cuyo nombre completo es Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB) va a cancelar el dividendo, ya que tiene problemas de liquidez, y también da marcha atrás en sus planes de llevar a cabo una emisión de derechos. Es consciente de que no cuenta con la confianza del mercado, con sus acciones en mínimos de cinco años, como ha explicado la propia compañía. Ayer S&P Global rebajó su calificación crediticia a bono basura.  

"La reacción del mercado a partir de entonces ha hecho imposible llevar a cabo la emisión de derechos de acciones D ordinarias en las condiciones previstas", ha detallado la empresa, que intentaba reforzar su posición para mejorar su calificación a grado de inversión y trataba de obtener liquidez para reducir su deuda. Una estrategia poco exitosa en vista de los acontecimientos. Entre otras cosas, acceder a financiación le será ahora más caro.  

Su situación es elocuente y permite ver cómo se van materializando los efectos más duros del endurecimiento monetario. Los elevados tipos de interés ya están poniendo en aprietos al ladrillo en Europa (aunque Estados Unidos tampoco se libra).

"Esto está conmocionando al sector inmobiliario en Suecia (y se está extendiendo también por Europa)", dice Francesco Pesole, analista de ING, sobre la rebaja en la nota de SBB Norden. Aunque los problemas en la compañía están aflorando ahora, coincide con una mejora puntual de los precios de los apartamentos en el país, esto, sin embargo, "es solo un alivio temporal y la percepción general, incluida la del Riksbank, es que el endurecimiento monetario en curso va a profundizar las caídas de los precios inmobiliarios", explica.

El real estate es una industria que requiere de elevada financiación, por lo que un giro brusco en la política monetaria, como el actual, cambia por completo las condiciones en las que opera el sector y presiona su rentabilidad. El banco central de Suecia, Riksbank, ha elevado los tipos de interés al 3,5% y todavía le queda al menos un alza, según ha anticipado el propio organismo. Este martes, la preocupación por el inmobiliarios se ha reflejado en las actas de su última reunión, ya que es uno de los riesgos que pesan sobre la estabilidad financiera del país, según su análisis económico.

Los precios de la vivienda han caído un 13% hasta marzo de este año desde febrero de 2022, cuando alcanzaron su pico, según Riksbank. En 2021 y 2022 la vivienda se infló hasta máximos históricos y ahora está corrigiendo ese calentamiento, como muestra el índice de precios de real estate sueco, en los 938 puntos en el primer trimestre (desde los 1029 puntos a cierre del año pasado y desde los 985 puntos desde el ejercicio precedente), según datos de la estadística sueca.

Aunque el banco central considera que los hogares son "resilientes", su capacidad para hacer frente al crédito se verá lastrada mientas continúe la restricción monetaria, ya que las familias son sensibles a los tipos de interés y su endeudamiento es elevado, como señalan hoy las actas. Los analistas de ING también anticipan que las dificultades en este mercado no han terminado: "una tasa de referencia más alta significa que la caída anticipada en los precios de la vivienda será más duradera de lo que se pensaba".

En cuanto a las propiedades comerciales, la caída de los precios es todavía más acusada. "Son especialmente vulnerables en el contexto actual ya que tienen grandes préstamos", advierte el banco central nórdico. Según Bloomberg, el valor de estos edificios caerá un 20% en el ejercicio, justo cuando el país intenta refinanciar 40.800 millones de dólares de deuda con vencimientos a lo largo del próximo lustro, de los cuales una cuarta parte llegan a término el año que viene.

La preocupación está en la capacidad del inmobiliario para cumplir con sus obligaciones financieras cuando su mercado va secándose, las familias están altamente endeudadas y predominan los tipos variables. Y SBB Norden está ejemplificando ahora esas dificultades

La sueca, especializada en infraestructura social (construye y alquila residencias para mayores, centros sanitarios, escuelas o sedes policiales) tiene que renunciar a pagar su dividendo para fortalecer su liquidez. La compañía ha convocado para junio una reunión extraordinaria de la Junta de Accionistas para aprobar el retraso en el pago de las 1,44 coronas suecas por acción, según ha explicado la firma. También tenía previsto levantar 2.630 millones de coronas suecas (235 millones de euros) en una emisión de derechos, aunque renuncia a llevarla a cabo, ya que sus accionistas están vendido títulos desde ayer (-19% el lunes y -24% este martes).

El inmobiliario comercial, una preocupación persistente

Los analistas a uno y otro lado del Atlántico -ya que en EEUU los propietarios también se enfrentan a importantes dificultades- llevan tiempo avisando del riesgo que suponen los créditos de inmobiliario comercial en los balances de los bancos. Especialmente, cuando las recientes quiebras bancarias están cuestionando la salud de los prestamistas y se está intentando averiguar qué será lo próximo en caer mientras se cierra el grifo del crédito. Sobre esto, S&P Global advierte que puede producirse un efecto dominó que dure años.

La presión en bolsa para SBB Norden coincidía ayer con el comentario semanal de BlackRock, que precisamente pone el foco en los edificios comerciales: "Las grietas financieras surgidas de las subidas de los tipos de interés han dado lugar a nerviosismo en el inmobiliario comercial", indica el informe, que advierte de que las valoraciones van a seguir cayendo.

"El inmobiliario comercial es una boa constrictor que aprieta a la economía y que va a sofocar el crecimiento durante dos años", avisaban los analistas de Bank of America (BofA) en abril. De hecho, la última encuesta a gestores de fondos que realiza la entidad muestra que esta es la principal preocupación de los inversores y que el temor a un evento de crédito por esta causa se ha disparado.

"Los elevados tipos de interés son un riesgo enigmático en cualquier punto de la economía y el inmobiliario comercial no es una excepción", dice sobre el bajón de las valoraciones la firma de análisis Green Street. 

En Europa los precios del inmobiliario comercial ya han caído un 21% hasta el primer trimestre del año desde su pico alcanzado en mayo, según sus datos del mes pasado. Green Street señala que, en la primera parte del año, ha aumentado la ansiedad en el mercado que ya había el año pasado, acrecentándose la preocupación por la estabilidad financiera y por el flujo del crédito. Y los más expuestos son los más apalancados.

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