Neinor Homes protagonizó en 2017 el mayor debut bursátil de una inmobiliaria en Europa y la primera de una promotora de viviendas en España en una década. Aterrizó en el sector a lo grande y seis años después ha presentado un plan estratégico que le posiciona como la cotizada española con el mayor compromiso de remuneración del mercado: repartirá 600 millones en los próximos cinco años, llevando en el próximo ejercicio la rentabilidad por acción entre el 15% y el 20%.
En Neinor Homes cuentan con uno de los planes de remuneración más claros del mercado, y pese a esto hay una infravaloración de la acción por parte de los analistas, que todavía fijan un precio objetivo de sólo 12 euros...
Cuando nosotros aprobamos el plan estratégico e hicimos un road show en medio de una crisis inmobiliaria internacional y en un contexto de subida de tipos, los fondos e inversores se mostraron receptivos al plan, pero necesitan ver cómo se ejecuta para tomárselo en serio. Así que nosotros nos hemos puesto manos a la obra y en estos seis meses hemos aprobado ya el primer tramo del pago de dividendo de 35 millones, la amortización de 5 millones de euros de acciones y en los próximos tres meses pagaremos el segundo tramo, que son 40 millones. En total este año suman 125 millones. El paquete completo son 600 millones, dándose una inyección muy fuerte en los primeros tres años, con 450 millones. En estos momentos Neinor es la cotizada española con un plan de mayor retribución al accionista. Este es el momento de entrar y subirse al carro para estar en la compañía recogiendo dividendos, ya que la rentabilidad por acción se va a situar, en función del valor de los títulos, entre el 15% y el 20%.
¿Qué es lo que piensan que no está sabiendo interpretar el mercado para que los títulos de Neinor coticen con tanto descuento sobre el NAV?
Este no es un caso único de Neinor. Es generalizado respecto al sector inmobiliario. Esto es precisamente lo que salimos a preguntar hace un año y medio, después de varios años cumpliendo bien el plan de negocio, y no hay una respuesta clara. Al final, el residencial español desde la crisis tiene una imagen un tanto mala. Por otro lado, las grandes compañías que nos dedicamos al residencial tenemos apenas siete u ocho años de existencia, mientras que en Europa hay compañías que llevan 40 años de recorrido. Además, nuestros volúmenes son pequeños en comparación con otros mercados. Por lo tanto, creo que es un cúmulo de cosas. Pero es cierto que los mercados no están reconociendo el valor de las compañías inmobiliarias y, sin embargo, en esas mismas entrevistas con inversores vimos que en general creen en España. El mercado español les gusta, les parece un país súper atractivo que se va consolidando cada vez más en la UE. España empieza a tener unas características que la convierten en la Miami de Europa, ya que cuenta con grandes potencialidades y capacidad de crecimiento en ciudades atractivas como Madrid, Barcelona o Málaga. Vimos mucho apetito y ganas de invertir en España. No te van a comprar acciones, porque no son líquidas y no se gana dinero, sin embargo, la compañía sí gana dinero y, por este motivo lanzamos el nuevo plan estratégico, para que el accionista se vea bien remunerado.
Habla de demostrar al mercado que están cumpliendo con el plan y una parte de éste se cubre con la venta de proyectos de alquiler...
Efectivamente, dentro del paquete una condición es hacer caja cristalizando el valor de los edificios en renta. Había que sacarlos al mercado y demostrar que en un entorno de subida de tipos esos edificios no habían perdido valor. Para 2023-2024 teníamos un plan de venta de 175 millones de euros de edificios de alquiler. De estos objetivos ya llevamos 150 millones y tenemos a punto de cerrar la venta de otro edificio, con lo que cumpliremos ya nuestro objetivo, mandando una señal muy potente.
Por otro lado, han lanzado un plan de coinversión ambicioso para captar 500 millones.
Hemos salido a buscar capital para la coinversión, porque es una forma de dar una sostenibilidad en el tiempo a la compañía, modificando la estructura de capital y haciéndola más atractiva para el accionista. Nos fijamos un horizonte de captar 500 millones en cinco años y hemos cerrado 150 millones a través de dos alianzas con Axa y Orion. Estas dos joint ventures han consumido ya el 50% de este capital y esperamos alcanzar el 90% de aquí a final de año. Además, tenemos muy avanzado el cierre de otra alianza por cerca de 100 millones y tenemos cuatro o cinco más en negociación.
¿Cuándo esperan captar el resto del capital?
El año que viene estará todo cerrado. Una vez que hemos cogido este camino nos interesa movernos rápido. Hay empresas con ganas de entrar en el residencial español. Lo cierto es que están haciendo cola y eso nos permite ser muy selectivos a la hora de analizar con quién queremos ir de la mano en estos proyectos de coinversión en los que nosotros aportaremos entre el 5% y el 15% dependiendo de si el proyecto es para venta, alquiler o senior living. Respecto al tamaño, buscamos vehículos mínimos de 50 millones y estamos hablando tanto con family office, principalmente internacionales, como con fondos institucionales y aseguradoras.
¿Esta nueva estrategia puede ser el inicio de una transformación de Neinor hacia una gestora de fondos para dejar de operar bajo el gorro de promotora?
En absoluto. La compañía va a seguir siendo una promotora y continuará con su plan de negocio entregando edificios mayoritariamente para la venta. Allí donde veamos interés haremos alquiler y podremos gestionar estos pisos a través de renta garantizada. Como complemento ofrecemos servicios a través de la coinversión. Para nosotros es muy rentable como compañía dar este servicio. Durante muchos años hemos tenido una parte de servicing y sabemos muy bien lo que es trabajar para terceros y dar excelencia en el reporte y la transparencia. Somos muy buenos en eso y vamos a aprovechar esa experiencia. La coinversión es simplemente una fórmula que nos permite mantener la capacidad de la compañía como la gran promotora que somos y nos permite generar unos fees que nos mejora mucho la foto final. Ahora mismo tenemos un retorno en equity del 11-12% y eso lo queremos subir un par de puntos. Cuando lanzamos este plan, la compañía capitalizaba 700 millones y vamos a retornar 600 millones en cinco años, sin embargo, el valor de la compañía no va a quedar en 100 millones de euros. Con este nuevo plan, no solamente vamos a pagar estos dividendos, sino que en el camino de estos cinco años la acción se va a ir revalorizando al recortarse el descuento sobre NAV beneficiando también a nuestros accionistas.
¿En qué zonas van a concentrar el crecimiento geográfico?
Los tres focos de crecimiento de la compañía son Madrid, Cataluña y la zona de Málaga. Son las tres zonas más activas de España. En Madrid hay suelo para los próximos diez años para construir 180.000 viviendas, con especial foco en los desarrollos del sureste. Nosotros no tenemos suelo ahí, pero llegará el momento para entrar, ya que hay muchos propietarios que quieren vender. En Barcelona estamos hablando de unas 64.000 viviendas proyectadas y, en nuestro caso concreto, en los próximos años, aumentaremos bastante la facturación en este mercado ya que compramos mucho suelo en Montesa, en Esplugues de Llobregat. En el caso de Málaga, la ciudad tiene capacidad para unas 40.000 viviendas que hay que ir desarrollando.
"Recomprar títulos habría forzado una opa"
El plan actual de Neinor se estuvo debatiendo en la compañía durante unos siete u ocho meses. Así lo asegura el CEO de la promotora, que detalla que en el consejo de administración de la inmobiliaria se sientan dominicales con el 29,9% del capital de la compañía. "Cualquier recompra nueva de acciones les pasaba por encima del 30%" -lo que obligaría a lanzar una opa sobre el 100% de capital, según obliga la legislación española, o reducir su participación por debajo de este porcentaje a precios de mercado-.
"Por eso la recompra de acciones no era una opción para nosotros", reconoce el directivo. "En otras circunstancias hubiéramos apostado por un mix. De hecho, durante estos últimos años, cuando no estaban tan tensas las posiciones de nuestros tres accionistas de referencia, es algo que hemos estado haciendo, concretamente desde 2019, pero en este caso nos hemos topado con un límite".
En cualquier caso, García-Egotxeaga asegura que "lo cierto es que, tanto a los accionistas minoritarios que se han puesto en contacto con nosotros, como los mayoritarios, el plan les ha encajado muy bien. En general tenemos inversores intentando incrementar su posición y eso es una buena noticia para una acción que ha estado tan parada como la nuestra".
El CEO de Neinor Homes reconoce que el anuncio del nuevo plan está resultando atractivo y han detectado que está "entrando mucho accionista pequeño con el anuncio del plan de dividendos. Es un perfil que nunca habíamos tenido de accionista que viene a recoger remuneraciones".
Además, destaca que su "estructura accionarial es distinta respecto a otras promotoras cotizadas con tres accionistas de referencia (Orion, Stoneshield y Adar Capital) y y un 20% de minoritarios", destaca García-Egotxeaga.
"Tenemos 90 acciones de sostenibilidad"
El compromiso de Neinor Homes con la sostenibilidad se encuentra en cada paso que da la promotora. "Neinor es la compañía que más certificados Breeam tiene en España y el 60% de los edificios que hacemos cuentan con certificado energético A", explica García-Egotxeaga. "Medimos la huella de carbono de todos nuestros proyectos. Estamos incorporando materiales bajos en carbono en todas las obras y reciclamos por encima del 80% de los residuos de construcción de las obras. No solo hacemos todo esto, sino que también lo estamos auditando, concreta el directivo, que antes de llegar al mundo promotor trabajó en la industria del reciclaje de residuos industriales y es ingeniero industrial especializado en medio ambiente. "Tengo mucha sensibilidad con este tema y la aplico en Neinor, donde tenemos un programa de sostenibilidad que tiene 90 acciones".
"Estamos por encima de lo que pide la Ley y además cumplimos con la taxonomía en todos nuestros proyectos de build to rent y en todos los certificados energéticos. No sé cuántas empresas en España hacen esto". Según el directivo, la taxonomía es esencial a la hora de vender los proyectos de alquiler a inversores europeos o americanos. "Si no cumples con esto, tienes que vender con grandes descuentos".
El CEO de Neinor apunta que el 50% de las emisiones de los edificios vienen del uso de materiales en el proceso de construcción y el otro 50% por la vida útil del edificio a 100 años. "Nosotros tenemos programas que son ambiciosos en ambos casos. El material del futuro de la construcción es un hormigón con bajo consumo de carbono y estamos apostando por la investigación de estos materiales, por que la realidad es que a día de hoy no hay una alternativa para sustituir al hormigón", concluye.
"No hay ningún aliciente para bajar precios"
El CEO de Neinor asegura que en el mercado hay mucho ruido respecto a cómo va a evolucionar el precio de la vivienda este año por la caída en las ventas, pero destaca en primer lugar que "nos estamos comparando con el año 2022, que fue un ejercicio atípico con 650.000 viviendas vendidas, una cifra que está lejos de las 550.000 operaciones que se firmaban en la época precovid". Así, cree que la caída estimada en actividad se debe a que se "está corrigiendo un desfase postcovid, pero no es un problema estructural". En este sentido, apunta que "la vivienda es el ahorro del español y para tomar una decisión de bajar el precio de su vivienda en venta se deberían dar unas condiciones de país que no se dan". Tendría que verse afectado el empleo y darse una crisis económica real en España que cerrara las fuentes de financiación. "No está pasando ninguna de estas dos cosas. Por un lado, los bancos están presentado dinero. Están bien capitalizados y, por otro, se espera un crecimiento de la economía del 2,4% este año y la creación de 700.000 empleos en 2024".
En el caso de las promotoras, "contamos con niveles de deuda muy bajos". Además, "los bancos nos financian a los grandes promotores con un 30-35% de preventas. Sin embargo, a los pequeños les piden preventas del 70-80% y eso les complica mucho el lanzamiento del proyecto. Por lo tanto, puede que baje algo el volumen de construcción de edificios y se agrande la distancia que ya existe entre la demanda y la oferta de obra nueva". Así, el directivo asegura que "no tenemos ningún aliciente que nos obligue a bajar el precio de la vivienda. Por eso creo que pese a que se dé una caída en el número de las transacciones, habrá estabilidad en los precios de la vivienda en el próximo ejercicio".
