¿Es un buen momento para comprar vivienda?

¿Es un buen momento para comprar vivienda o debo esperar? Esta es una de las preguntas más recurrentes que se plantea cualquier persona que tenga intención de comprar una vivienda.

Sin embargo, para dar respuesta a esta cuestión antes hay que plantearse otras dos preguntas: ¿para qué se va a comprar ese inmueble, como vivienda habitual o como inversión? Y por otro lado, ¿Qué tipo de producto se va a adquirir, obra nueva o segunda mano?

Es importante dar respuesta a estas dos preguntas antes de lanzarse a cerrar una operación inmobiliaria, ya que estos dos factores cambian totalmente las reglas del juego, tal y como lo apuntan los cinco expertos inmobiliarios consultados por elEconomista.es.

"La compra de la vivienda para uso propio no es una inversión financiera, dado que responde a motivaciones personales, emocionales y a las circunstancias familiares de cada comprador. En este sentido, posponer la compra con la esperanza de conseguir mejores precios es en la mayoría de las ocasiones, una mala decisión, y en la actualidad creemos que no se ajusta a ninguna razón de mercado", explica Antonio de la Fuente, Managing Director del departamento de Corporate Finance de Colliers. Por ese motivo, el directivo destaca que "si creemos que es un buen momento para comprar vivienda para uso propio".

En este sentido, Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio Real Estate de Solvia, explica que "en un contexto marcado por una notable presión inflacionista y elevados costes de financiación, el mercado inmobiliario residencial en España ha moderado su dinamismo en el segundo trimestre del año". Pese a esto, el precio de la vivienda sigue subiendo de forma moderada. Así, en el tercer trimestre del año, la vivienda ha subido de media un 3% trimestral y un 1,1% con respecto al mismo periodo de 2022. De esta manera, "el valor de los inmuebles residenciales consolida su crecimiento y, según nuestras previsiones, el año cerrará con un aumento de entre el 1,5% y el 2,5% interanual".

Asimismo, Ferrer-Bonsoms, apunta que recientemente el Banco Central Europeo ha comunicado una nueva subida en los tipos de interés, que ya se encuentran en el 4,5% -una marca que no se registraba desde hace más de 20 años-. "Pese a un escenario con precios al alza y elevados costes de financiación, todavía pueden encontrarse buenas oportunidades", destaca.

España a dos velocidades

Por su parte, Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliario, destaca que el mercado inmobiliario español es muy heterogéneo, "por eso siempre hablamos de una España a dos velocidades". "El mercado de Madrid y Barcelona, al que se han unido otras ciudades como Málaga o Valencia es bastante diferente a otros. Esto indica que en las poblaciones más activas desde el punto de vista económico, donde hay demanda, es un buen momento para comprar, especialmente si hablamos de vivienda nueva porque el gran problema de este mercado es que la demanda es superior a la oferta en las principales ciudades", explica.

Smerdou puntualiza que solo la ciudad de Madrid necesitaría al año más de 10.000 viviendas nuevas hasta 2030 y las casas previstas no superan las 7.000 anuales, "esto indica que el déficit irá creciendo". Y para que vean la luz las primeras viviendas de los nuevos desarrollos (que pondrán en el mercado unas 150.000 viviendas durante 20 años) todavía queda tiempo.

"Vivimos una sequía de proyectos porque el precio del suelo, los costes de construcción y los de financiación son muy elevados", destaca.

José Luis Miró, presidente y fundador de Almar Consulting, explica que "todos los datos apuntan a que el sector residencial se encuentra en un punto de inflexión, un momento en que los compradores se encuentran a la espera de lo que ocurra antes, o bien que bajen los precios de la vivienda, o bien que lo hagan los tipos de interés. Con el Euribor por encima del 4% y con la previsión de que aún no haya tocado techo, la realidad es que el acceder a una hipoteca para la compra de vivienda es cada vez más complicado".

"Sin embargo, hasta el momento, esto no se ha traducido en una bajada de precios debido a la escasez de oferta de nuestro país, especialmente en las grandes urbes. En contraposición si se ha notado una subida de compras al contado", concreta el directivo de Almar.

En este sentido, Miró explica que "a medio plazo, lo normal es que si suben los tipos, la vivienda termine bajando algo porque hay una caída de la demanda, y los precios en ese caso deberían ajustarse a la baja, aunque en mi opinión serán pequeñas correcciones.

Obra nueva vs segunda mano

"En la vivienda de obra nueva debido a la baja producción los precios se mantendrán y creo que mantendrán ligeras subidas por lo que retrasar la decisión de compra no reportara un ahorro de precio. Sin embargo, en la vivienda usada, donde si hay una alta oferta en el mercado, si se verán ajustes de precio debido a la contracción de demanda provocada por los tipos de interés y la inflación, por lo que si será posible encontrar oportunidades", opina el presidente de Almar Consulting. En la misma línea, Julián Salcedo Gómez, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, destaca que "la vivienda de nueva construcción es escasa, la demanda supera con mucho la oferta, y así parece que seguirá siendo en los próximos 3 años, en los que la demanda pugnará por hacerse con las mejores viviendas (calidad, ubicación, servicios)".

En el caso de la vivienda de segunda mano, "las de mejor calidad, ubicación, servicios, tienen una demanda superior a la oferta existente, por lo que difícilmente su precio corregirá a la baja sustancialmente. Es verdad que los tipos de interés de los préstamos hipotecarios están altos, pero todavía no están en máximos (lo lógico es que suban en 2024 para ajustarse a una nueva, seguramente última, subida de tipos por el BCE, y en 2024 subirá la mora de las entidades financieras, que la repercutirán en los diferenciales que apliquen a sus préstamos), pero es previsible que en la segunda mitad de 2024 comience la bajada", explica el experto.

Así, Salcedo concluye que "si el potencial comprador dispone del ahorro previo necesario (ni que decir si no necesita financiación hipotecaria para comprar) es una buena decisión adquirir una vivienda, para evitar la erosión de la inflación sobre la liquidez y a la vista de que los bancos se resisten a remunerar los depósitos". "Eso sí, mi recomendación es prudencia y sensatez para aquellos compradores que necesitan financiación hipotecaria, para evitar sobre endeudarse con riesgo de impago si sobreviniera una crisis económica que hiciera perder muchos puestos de trabajo (la economía europea se para, definitivamente)", advierte.

En el caso de la vivienda usada, Smerdou cree que "puede haber más oportunidades". "Es un mercado que depende más de la situación personal de cada propietario y aquí sí que puede producirse una mayor desaceleración e incluso pueden darse tensiones de precios a la baja en determinadas zonas o circunstancias. Pero no olvidemos que la oferta también se va reduciendo porque los que no encuentran vivienda nueva, van al mercado de la usada. Esto indica que también puede ser un buen momento", destaca el experto.

Si nos focalizamos en los compradores que buscan una vivienda como inversión el panorama es totalmente distinto.

Inversión

Para aquellos que estén pensando en comprar una vivienda para invertir en alquiler, "pensamos que hay muchas incertidumbres en el mercado, al comienzo de una nueva legislatura en la que todavía no se ha decidido qué gobierno se va a constituir. Por dicho motivo y considerando el riesgo de una legislatura en la que gobierne un partido político que atenta contra la seguridad jurídica de los inversores en vivienda, creemos que hay muchas razones para posponer dicha inversión y para evaluar inversiones alternativas con mucho menor riesgo", detalla De la Fuente (Colliers).

Por su parte, Salcedo coincide en que si la vivienda es para destinarla a la inversión, "no es el mejor momento". Así, explica que "el precio de la vivienda en las grandes ciudades, como Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla, está sobrevalorado y debería corregir a la baja en el corto plazo, no una corrección brusca, inicialmente en torno al 3-5%". "Con los tipos de interés actuales el coste de la financiación para compras apalancadas es elevado, y exige en consecuencia unas rentabilidades también elevadas. Con la actual Ley de Vivienda no se dan las condiciones para invertir en vivienda en alquiler, sobre todo teniendo en cuenta que es previsible que aún se endurezca más".

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