Vivienda - Inmobiliario

El Congreso aprueba la ley de vivienda: guía para propietarios e inquilinos

  • Rebaja la definición de gran tenedor de 10 a 5 viviendas en áreas tensionadas
  • Elimina el IPC como índice para actualizar los alquileres

Aprobada. El Congreso de los Diputados ha dado luz verde al proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda con  un respaldo de 176 votos a favor frente a 167 en contra y una abstención. La norma regula y topa el precio de los alquileres, permite rebajar de diez a cinco viviendas la definición de gran tenedor en zonas tensionadas y, entre otras cosas, modifica los procesos de desahucios complicando el desalojo de los okupas. La ley pasará ahora al Senado con el objetivo de que entre en vigor antes de las elecciones del 28-M. Estas son las principales medidas que incluye la norma:

Control de precios

- Elimina el IPC como índice de referencia para actualizar la renta. Los contratos que se renueven en 2024 no podrá superar el 3% de subida cuando el propietario sea un gran tenedor (personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros). En los supuestos en los que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento será el pactado entre las partes y, si no llegan a un acuerdo, no podrá ser más del 3%.

- Asimismo, "con el objetivo de evitar incrementos desproporcionados" se habilita al Instituto Nacional de Estadística a definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia que se aplicará, en lugar del IPC.

Según detallan desde el despacho de abogados Cuatrecasas, estas medidas afectarán a las actualizaciones de renta de todos los contratos de arrendamiento de vivienda, con independencia de que los inmuebles estén situados o no en una zona tensionada.

Las administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar zonas tensionadas si en ellas se cumple cualquiera de estas dos condiciones:

- Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares. 

- Que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esa zona, en los últimos 5 años, al menos tes puntos por encima del IPC autonómico correspondiente.

El cumplimiento de cualquiera de las condiciones previstas no conllevará que la zona afectada sea considerada automáticamente zona de mercado residencial tensionado sino que será necesario que la administración competente lo declare expresamente. La vigencia inicial de la declaración será de 3 años, pudiendo prorrogarse anualmente.

La declaración de una zona de mercado residencial tensionado permitirá:

-Modificar el régimen de prórrogas de los contratos previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En concreto, establece que una vez finalizado el periodo de prórroga obligatoria o tácita, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años, durante la cual se seguirán aplicando las mismas condiciones del contrato en vigor.

El arrendador, sea o no gran tenedor, estará obligado a aceptar la prórroga salvo que se hayan acordado otras condiciones, o que el propietario vaya a utilizar la vivienda de forma permanente o, entre otros supuestos, si la utilizan sus familiares en primer grado de consanguinidad. También si se suscribe un nuevo contrato con las limitaciones de renta.

- Topar el precio de los arrendamientos. Si se firman nuevos contratos las implicaciones serán distintas en función de si el arrendador es un gran tenedor o no es un gran tenedor. Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta no podrá exceder la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, salvo determinados supuestos en los que podrá incrementarse en un máximo del 10%. Asimismo, no se podrá repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuvieren previstos en el contrato anterior.

Sin perjuicio de lo anterior, si el arrendador es un gran tenedor la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que se publique en un futuro. Esta regulación se aplicará a los contratos que se formalicen a partir de la entrada en vigor del Proyecto de Ley, una vez esté aprobado el sistema de índices.

La norma permite a las comunidades autónomas rebajar de diez a cinco viviendas la definición de gran tenedor en zonas tensionadas. 

Gastos extra al inquilino

Los propietarios, independientemente de que sean grandes tenedores o particulares, podrán trasladar al inquilino determinados gastos de la vivienda, como los impuestos del IBI o de la basura, así como otros costes para el mantenimiento del inmueble.

No obstante, la norma matiza que para que el inquilino asuma estos costes debe haberse producido un acuerdo inicial entre las partes. Asimismo, la normativa impide aumentar la renta mediante el pago de gastos extra en las renovaciones anuales. 

Gastos de gestión inmobiliaria

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, independientemente de si son personas físicas o jurídicas. 

Hasta ahora la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) indicaba que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador (propietario del inmueble) cuando este es una persona jurídica (empresa). Sin embargo, no indica nada respecto a los caseros particulares (personas físicas).

Beneficios en el IRPF

La modificación en el IRPF afecta a los tenedores de inmuebles personas físicas que no realicen una actividad económica de arrendamiento. El Proyecto de Ley prevé las siguientes reducciones incompatibles entre ellas y que se aplican en el siguiente orden:

- Reducción incrementada del 90% cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 % en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento.

- Reducción incrementada del 70% cuando el arrendador alquile la vivienda por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años y el inmueble se encuentre en una zona tensionada. También se beneficiarán de la bonificación cuando se trate de viviendas arrendadas a la Administración o a entidades sin fines lucrativos y se destine al alquiler social y cuando se se trate de alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o  la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda.

-Reducción incrementada del 60% para los casos en que se hubieran efectuado obras de rehabilitación (en los términos de la normativa de IRPF) en los 2 años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento.

-Reducción general del 50%. Se aplicará la reducción del 50% si no cumple una de las anteriores condiciones. 

Recargos en el IBI

La normativa actual permite a los Ayuntamientos imponer un recargo del 50% en el IBI de viviendas desocupadas, esta medida afecta, por tanto, a todos los tenedores de inmuebles. El Proyecto de Ley introduce diversas novedades:

-Permite incrementar hasta el 100% este recargo cuando se trate de viviendas desocupadas por un plazo superior a 3 años.

-Permite incrementar otro 50% el recargo (entre 100% y hasta el 150%) cuando los inmuebles pertenezcan a titulares de dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio.

A estos efectos, define como vivienda desocupada aquella que permanezca desocupada, de forma continuada, por un plazo superior a 2 años salvo determinadas causas justificadas (como p.ej. el traslado temporal por razones laborales o inmuebles sujetos a actuaciones de obras.

La situación de desocupación deberá declararse mediante un procedimiento administrativo con audiencia del contribuyente. Si bien está previsto que la entrada en vigor de estas medidas en sede de IBI sea al día siguiente de la publicación de la norma en el BOE, su aplicación efectiva requerirá la declaración de desocupación del inmueble.

Desahucios

El Proyecto de Ley introduce cambios de calado en el procedimiento de desahucio, de ejecución hipotecaria y en la subasta de bienes inmuebles previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil en situaciones de vulnerabilidad. 

-Las Administraciones públicas competentes, sin necesidad de tener el consentimiento de los interesados, fijarán la fecha del lanzamiento para comprobar la situación de vulnerabilidad de quienes ocupen la vivienda.

-El demandante tiene la obligación de indicar si el inmueble constituye o no vivienda habitual del ocupante, si es o no gran tenedor de vivienda y, en tal caso, la de acreditar esta circunstancia mediante certificación del Registro de la Propiedad. Si el demandante es gran tenedor deberá acreditar si el ocupante de la vivienda se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

-Se establece un requisito de admisibilidad de la demanda en los casos en que el demandante sea gran tenedor de vivienda, la vivienda sea la habitual del ocupante y éste se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, consistente en que previamente haya habido un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes, que será establecido por las Administraciones Públicas competentes.

- Se amplía el ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad. En concreto, y según explican desde Cuatrecasas, cuando se pretenda desahuciar de su vivienda habitual en procedimientos de recuperación de una finca, rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.

También que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute; e instados por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, que demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.

- Asimismo, se amplía el concepto de persona vulnerable incrementando los criterios de renta para ser calificado como tal y se establece que el juez deberá atender como criterio adicional para establecer la vulnerabilidad a situaciones personales, como p.ej. que residan menores de edad.

-Se establece un sistema de decisión por el tribunal sobre la eventual suspensión del procedimiento de desahucio previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto frente a la suspensión automática por el Letrado de la Administración de Justicia prevista actualmente.

-Se amplían los plazos de suspensión de los procedimientos de desahucio a 2 meses para las personas físicas y 4 para las personas jurídicas (frente a los plazos de 1 y 3 meses actuales).

Ejecución hipotecaria

El Proyecto de Ley también extiende la protección del ocupante de la vivienda en situación de vulnerabilidad para los supuestos de ejecución hipotecaria de vivienda habitual, en los mismos términos que en los procedimientos de desahucio.

- Se impone al ejecutante la obligación de indicar si el inmueble constituye o no vivienda habitual del ocupante, si es o no gran tenedor de vivienda y, en tal caso, la de acreditar esta circunstancia mediante certificación del Registro de la Propiedad con la relación de sus propiedades. En caso de que el ejecutante sea gran tenedor de vivienda, se le impone la carga de acreditar si el ocupante de la vivienda se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

- Se establece como requisito de admisibilidad de la demanda de ejecución hipotecaria en los casos en que el ejecutante sea gran tenedor de vivienda, la vivienda sea la habitual del ocupante y éste se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, que previamente haya habido un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes, que será establecido por las Administraciones Públicas competentes.

Subasta de bienes inmuebles

El Proyecto de Ley extiende la protección del ocupante de la vivienda para los supuestos de subasta del bien inmueble en situaciones de vulnerabilidad. Así, en las subastas de bienes inmuebles, cuando el bien inmueble sea la vivienda habitual del ocupante y el propietario sea un gran tenedor de vivienda o una empresa de vivienda:

- Deberá acreditarse por el ejecutante, si no se hubiera hecho con anterioridad en el procedimiento, si el ocupante se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

- Si el ocupante de la vivienda se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, no podrá iniciarse la vía de apremio si no se acredita que el ejecutante se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes.

-Finalmente, tanto en los procedimientos de desahucio, como de ejecución hipotecaria, como en la subasta de bienes, en cualquier resolución judicial que tenga por objeto el señalamiento del lanzamiento del ocupante deberá incluirse el día y la hora exactas en que tendrá lugar.

¿Quién es considerado vulnerable?

Se considera persona en situación de vulnerabilidad económica cuando el importe de la renta, más los costes de los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones supongan más del 30% los ingresos de la unidad familiar, siempre que el conjunto de dichos ingresos no alcance, con carácter general, el límite de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM).

Este año el IPREM se fija en 600 euros al mes, por lo tanto, se establece un límite de 1.800 euros mensuales.

Vivienda protegida

- Calificación de suelos de reserva para vivienda protegida. Se garantiza que la calificación de un suelo como reserva para vivienda de protección pública no pueda modificarse salvo en casos excepcionales en los que el instrumento urbanístico justifique la innecesaridad o imposibilidad sobrevenida de dicho destino.

Reserva de vivienda protegida en suelo rural y suelo urbanizado. Clarifica la posibilidad de que la legislación urbanística pueda establecer una reserva del 40% de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en suelo rural sometido a actuaciones de nueva urbanización, y el 20 % en suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, sin perjuicio de que excepcionalmente se establezca una reserva inferior o se exima a determinados municipios.

Porcentaje de reserva destinado a vivienda de protección pública en alquiler. Establece que la legislación urbanística o de ordenación territorial deberá establecer el porcentaje que deberá destinarse a vivienda protegida en alquiler, que no podrá ser inferior al 50%, salvo en casos excepcionales.

- Descalificación de la vivienda protegida. Garantiza que las viviendas que se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas estarán sometidas a algún régimen de protección pública de forma permanente y no podrán descalificarse en tanto se mantenga la calificación de dicho suelo, salvo en el supuesto de viviendas promovidas sobre suelos cuya calificación urbanística no imponga dicho destino y que no cuenten con ayudas públicas para su promoción. También en aquellos casos que excepcionalmente se justifique de acuerdo con la normativa autonómica, no pudiendo ser el periodo de calificación inferior a 30 años.

- Introduce la figura de la "vivienda asequible incentivada". Se trata de viviendas de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal u otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado.

- Parque público de vivienda. Regula los parques públicos de vivienda, estableciéndose, como criterios orientadores de su gestión, entre otras cuestiones, que los bienes patrimoniales integrantes de los parques públicos de vivienda únicamente se podrán enajenar a otras Administraciones públicas, sus entes instrumentales o a personas jurídicas sin ánimo de lucro, dedicadas a la gestión de vivienda con fines sociales, debiendo prestarse especial atención a las particularidades de cada entorno territorial.

- Además, se establece la obligación de elaborar y mantener actualizado un inventario del parque público de vivienda y una memoria anual en la que se especifiquen las acciones adoptadas para reforzar dicho parque y acomodarlo a la demanda existente. Modificaciones en el procedimiento de desahucio, de ejecución hipotecaria y en la subasta de bienes inmuebles en situaciones de vulnerabilidad.

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