El Gobierno da un balón de oxigeno a los propietarios particulares que tengan viviendas en alquiler en zonas tensionadas. Así, permitirá a estos caseros realizar subidas de hasta el 10% en las rentas de los nuevos contratos. Esta medida únicamente se aplica a los pequeños propietarios, por lo que las personas físicas que sean consideradas como gran tenedor no podrán beneficiarse de estas subidas en el alquiler.
De hecho, una de las novedades de esta normativa es que amplía el perímetro de gran tenedor metiendo en este mismo saco además de a las personas jurídicas a las personas físicas que tengan más de 10 viviendas en propiedad en el territorio nacional o 5 en una misma zona clasificada como tensionada.
De este modo, mientras que a los propietarios particulares la limitación en zonas tensionadas será la renta del contrato anterior, a los grandes tenedores se les aplicará un índice de contención de precios que puede topar el encarecimiento de esos alquileres o incluso reducir la renta anterior vigente.
Según aparece en el borrador de la nueva Ley, el incremento del 10% será adicional a la "aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior". Se trata de un índice que va a diseñar el INE, que será efectivo para todos los contratos de alquiler independientemente de la zona y del propietario en todas las actualizaciones anuales.
Este incremento del 10% se refiere a zonas tensionadas y nuevos contratos, ya que desde 2013 la normativa recoge que se permite una subida de hasta el 20% pactada entre las partes, que se va a mantener para zonas no tensionadas, en contratos ya vigentes. "La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento", dice la ley.
¿Cómo lograr ese incremento?
Para que los pequeños propietarios pueden beneficiarse de esta ventaja y aplicar una subida de la renta de hasta el 10% deberán llevar a cabo determinadas acciones. Concretamente, la normativa maneja cuatro supuestos. Por un lado, tendrán que haber realizado obras de rehabilitación "que hubieran finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento".
También se podrá aplicar esa subida siempre que en los dos años anteriores a la fecha de la firma del contrato se hayan finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%. Esto deberá acreditarse con dos certificados de eficiencia energética, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de las obras.
El tercer requisito es que en los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato se hayan finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
Por último, se podrá subir el alquiler cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
Se facilita la declaración de zona tensionada
Otra de las novedades que trae la nueva Ley de vivienda es que facilitan la declaración de zona tensionada, abarcando más áreas para la aplicación de las medidas de control.
Así, cualquier comunidad autónomas o ayuntamiento podrá solicitar la declaración de zona tensionada siempre que se cumplan uno de estos dos requisitos (antes eran tres y debían darse al mismo tiempo). Por un lado, será zona tensionada cuando la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.
Por otro lado, será zona tensionada siempre que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
Otra de las novedades que trae esta ley es que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, es decir, los honorarios que cobran las agencias inmobiliarias, serán siempre a cargo del arrendador, independientemente de si es persona física o jurídica. Hasta ahora solo debía pagarlo el casero si era persona jurídica por lo que los grandes tenedores ya corrían con este gasto.
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