Vivienda - Inmobiliario

El mapa de riesgos inmobiliarios señala qué países sufrirán las mayores caídas de la vivienda en Europa

  • Scope Ratings: "La tendencia se está invirtiendo pese al crecimiento interanual"
  • Dentro de los países del sur de Europa, Portugal es el que presenta más riesgos
  • A nivel europeo, Noruega, Suecia y Luxemburgo están en la peor situación
Calle plagada de viviendas en Colmar (Francia). Foto de iStock

La histórica subida de los tipos de interés en Europa está teniendo consecuencias importantes para el precio de los activos. Las acciones y los bonos reaccionaron con drásticas caídas de forma casi instantánea, cotizando las expectativas de unos tipos futuros más altos. Ahora, acciones y bonos parecen 'revivir' ante la pronta llegada del fin de las subidas de tipos. Sin embargo, hay otros activos que tardan más en 'cotizar' estas subidas, como es el caso de la vivienda. Los inmuebles no cotizan expectativas con tanta facilidad como los activos financieros (cuyos precios varían a diario), el precio de la vivienda se reajusta cuando la política monetaria se transmite por completo a los tipos de interés e impacta en la economía real, algo que está sucediendo en estos momentos. La vivienda ya cae en varios países europeos. Aunque el sector ha mostrado cierta coordinación en los últimos años, parece que esta vez las correcciones de precios se van a concentrar en algunos países en concreto.

Los últimos datos publicados por el Banco Central Europeo hablan por sí solos. El tipo medio de las hipotecas variables en la zona euro ha superado el 3%, frente al 1,3% de diciembre de 2021. Por otro lado, las últimas encuestas de los bancos centrales de la zona euro y de la Unión Europea revelan que el crédito para compra de vivienda está sufriendo la mayor caída de su historia. Todo apunta a que la vivienda va a sufrir una desaceleración (en el mejor de los casos) o una corrección intensa (en el peor) en los países donde los precios de los inmuebles se habían alejado más de sus fundamentales.

Una corrección desigual

Mathias Pleissner, subdirector de cédulas hipotecarias de Scope, explica en una nota que "el crecimiento de los precios de la vivienda en Europa tiende finalmente a la baja. Esto no es ninguna sorpresa, ya que la actividad residencial en algunos países ya había apuntado a una ralentización y valores más bajos. No obstante, el panorama en la UE, Reino Unido, Suiza y Noruega es desigual".

"El crecimiento medio anualizado de los precios de los últimos cuatro trimestres sigue siendo de dos dígitos, pero la tendencia se está invirtiendo: algunos países, principalmente los nórdicos, experimentaron descensos intertrimestrales en el tercer trimestre y la tendencia se reforzó en los últimos tres meses de 2022", asegura este experto.

Los países nórdicos habían sufrido las mayores subidas del precio de la vivienda en los últimos años. Estas economías han crecido con intensidad relativa, sin embargo, sus bancos centrales mantuvieron unas políticas monetarias muy expansivas para intentar evitar que sus divisas se depreciasen frente al euro. Esto generaba grandes riesgos: economías fuertes con políticas monetarias muy expansivas suelen desencadenar burbujas de precios en los activos. Ahora, estos países sufren la 'explosión' de estas burbujas, mientras que las economías que sí necesitaban políticas monetarias expansivas (sobre todo las del sur de Europa), presentan un mayor equilibrio y no están en riesgo de sufrir una caída de precios en los inmuebles.

De modo que el principal responsable de esta divergencia está claro: "La dinámica del mercado de la vivienda es muy sensible a los tipos hipotecarios", según un estudio publicado en el Boletín Económico del BCE de septiembre de 2022. El estudio constata que un aumento de un punto porcentual de los tipos hipotecarios provoca un descenso de alrededor del 5% en los precios de la vivienda (al cabo de dos años) y una caída de la inversión en vivienda del 8%.

Esta tendencia histórica es aún más acusada en un entorno de tipos de interés bajos. Esto significa que podemos esperar una caída del 9% en los valores medios dentro de dos años porque ahí es donde estamos: los tipos hipotecarios vienen de mínimos históricos y, según el BCE, aumentaron con más fuerza que nunca en el primer semestre de 2022.

Sin embargo, el efecto real de los tipos hipotecarios sobre los precios de la vivienda en toda Europa es desigual. Mientras que el prestamista hipotecario estatal sueco SBAB Bank informó de un descenso basado en las transacciones del 17% en todo el mercado entre el pico del mercado de principios de 2022 y enero de 2023, los precios en España subieron alrededor de un 7,1% en 2022, según un informe de Sociedad de Tasación, empresa de valoración inmobiliaria. Aunque en España no hay grandes desequilibrios, algunos expertos ya advierten de que estos movimientos se asemejan a los de una burbuja.

Esto se debe a que el mercado de la vivienda también se ve afectado por factores distintos de los tipos hipotecarios; elementos estructurales dentro de un mercado hipotecario local, por ejemplo. Y algunos mercados son más vulnerables a la subida de tipos que otros. Los principales factores son el endeudamiento de los hogares, superior a la media, los tipos de interés variables y el crecimiento insostenible del precio de la vivienda en la última década.

El mapa de calor de Scope sugiere que Noruega y Suecia son los países más expuestos

Combinando estos factores, Noruega, Suecia y Luxemburgo muestran la mayor vulnerabilidad estructural a los riesgos hipotecarios derivados de las crisis de asequibilidad y de la caída del valor. En cierta medida, este riesgo ya se ha materializado. Dinamarca, los Países Bajos y Portugal también presentan mayores desafíos estructurales en comparación con otros países europeos. Suecia es el gran ejemplo, donde el precio de la vivienda ya ha caído un 15%. Desde hace tiempo, el sector bancario llevaba advirtiendo de un endurecimiento del crédito y de la previsión de caídas en el precio de los inmuebles.

El mapa de riesgos de la vivienda
El mapa de riesgos de la vivienda

Los países periféricos de la eurozona (España, Italia y Grecia), que solo se han recuperado lentamente de las elevadas correcciones de valor registradas durante la gran crisis financiera, muestran unas métricas relativamente sólidas. Por su parte, el sector inmobiliario de Europa del Este presenta riesgos estructurales moderados. Esto se debe principalmente al limitado endeudamiento de los hogares, a pesar del crecimiento insostenible observado, según destaca el informe de Scope Ratings.

Álvaro Antón, Country Head de abrdn para Iberia, coincide y señala en una nota que "los mercados inmobiliarios mundiales están experimentando cambios significativos debido a los nuevos ciclos económicos y a las fuertes tendencias temáticas. Creemos que las economías mundiales y la forma en que utilizamos los bienes inmuebles están impulsando perspectivas diferentes a nivel mundial. En este contexto, mirar más allá de los mercados nacionales podría proporcionar a los inversores mayores beneficios de diversificación".

Una corrección casi global

Los precios de la vivienda han caído rápidamente en varias economías en los últimos meses y parece probable que en 2023 sufran aún más. La velocidad de estos descensos es comparable a la del peor periodo de la crisis financiera mundial, lo que lleva a preguntarse si nos dirigimos hacia una desagradable crisis inmobiliaria mundial similar, plantea Adam Slater, economista jefe de Oxford Economics.

Según la casa de análisis británica, los datos históricos sobre los ciclos de auge y caída de la vivienda no son alentadores. Desde 2012, los precios mundiales de la vivienda han aumentado en torno a un 40% en términos reales, más rápido incluso que las subidas registradas antes de la crisis financiera mundial. Pero en los tres últimos ciclos, alrededor del 50% de las subidas reales de los precios de la vivienda en todo el mundo se invirtieron en las caídas posteriores, y en el caso de las economías individuales el retroceso fue a menudo mucho mayor, entre el 70% y el 100%.

El experto constata que el nivel medio de transacciones de vivienda en una muestra de las principales economías fue en realidad bastante alto en 2021, similar a los niveles anteriores a la gran crisis financiera, lo que implica un número significativo de prestatarios vulnerables. "Los niveles de propiedad en venta son bajos, pero esto puede ser sólo un apoyo limitado para los precios si la demanda de vivienda sigue cayendo. Los mercados laborales parecen fuertes ahora, pero esto po-dría cambiar. Además, los problemas hipotecarios pueden preceder al aumento del desempleo: antes de la gran crisis, los atrasos hipotecarios empezaron a aumentar antes que el desempleo en EEUU y el Reino Unido", enumera Slater. Con los tipos de interés a punto de seguir subiendo, el margen para nuevas y más amplias caídas de precios es importante, opina el economista.

"Incluso con una oferta limitada de viviendas a la venta, los precios aún pueden bajar si la demanda sigue cayendo. Y la trayectoria de la demanda ciertamente parece estar marcadamente a la baja ahora", redobla la alerta el analista. Aparte de la gran caída de las solicitudes y aprobaciones de hipotecas en EEUU y Reino Unido, los nuevos préstamos hipotecarios en algunas partes de Europa también han caído drásticamente. En Alemania y los Países Bajos se ha desplomado entre un 50% y un 60% desde su máximo reciente, al dispararse los tipos de interés. En el caso de los Países Bajos, esta caída es comparable a la registrada tras la gran crisis, y en el de Alemania es algo peor. En particular, estos dos mercados de la vivienda se encontraban entre los más arriesgados en investigaciones anteriores de Oxford Economics.

Un mercado hipotecario diverso

Volviendo a poner el foco en Europa, el experto de Scope Rating explica que el mercado hipotecario europeo es muy diverso. La mayoría de los propietarios del este y el sur de Europa poseen una vivienda, pero sin hipoteca. Esto contrasta con países del norte de Europa como Noruega, Países Bajos, Suecia y Dinamarca, donde más del 75% de los propietarios tienen hipotecas. "Como consecuencia, los hogares de estos países son también los más endeudados de Europa. Pero incluso aquí el panorama es desigual. Mientras que los hogares daneses y holandeses pudieron reducir su perfil de deuda-ingresos en la última década en línea con la media europea, los noruegos se apalancaron aún más".

"Si nos fijamos en la concesión de nuevos préstamos hipotecarios en Europa, en 2022 sólo el 16% fueron a tipo variable. El resto tienen periodos de reajuste al menos cada año; en la mayoría de los casos, las fijaciones son cada 5 a 15 años. Esto significa que las subidas de tipos a los niveles vistos por última vez en 2013 solo afectarán a una minoría de forma inmediata. Esto es tranquilizador, teniendo en cuenta que la inflación subyacente está ejerciendo una presión adicional sobre los hogares europeos", sentencia el experto de Scope Rating.

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