El mercado de la vivienda ha vivido un boom global y sincronizado en los últimos años. La reducción de barreras a los movimientos de capital y, sobre todo, la coordinación del ciclo monetario y económico han provocado que el precio de la vivienda suba a la vez en casi todo el mundo durante años. Esta tendencia se acentuó con la pandemia del covid y las políticas expansivas (monetarias y fiscales) que han inundado de liquidez el mercado y disparado la tasa de ahorro de los hogares en los países desarrollados. Ahora, ese ciclo parece estar revirtiéndose también de forma coordinada. Los tipos de interés, kriptonita del precio de la vivienda, están subiendo a nivel global y en algunos mercados ya empieza a notarse su impacto en el mercado inmobiliario.
A medida que los bancos centrales de todo el mundo aprietan el acelerador de los tipos de interés para intentar frenar a la inflación, los tipos de interés ligados al mercado hipotecario empiezan a convertirse en una suerte de pesadilla para los compradores. Los efectos ya se están sintiendo en países como Canadá, EEUU, Nueva Zelanda y algunos países europeos, donde los mercados inmobiliarios residenciales empiezan a enfriarse. Los tipos de interés ligados a las hipotecas (el euríbor en Europa) se están disparando y, probablemente, frenarán las compras de vivienda.
Recapitulando cómo hemos llegado hasta aquí. Tras años de políticas ultra-expansivas que han dado lugar a hipotecas 'regaladas' (en lo que tipos de interés se refiere), el giro de la banca central podría desembocar en un cambio brusco. La pandemia supuso el último giro de tuerca de la tendencia anterior. El covid-19, no solo supuso una nueva caída de los tipos de interés, también incrementó la demanda de vivienda y el valor que los propietarios otorgan a un espacio que se convirtió en hogar, oficial, gimnasio... todo en uno ante los confinamientos más estrictos.
La tendencia, quizá, llegó demasiado lejos. Un análisis de Bloomberg Economics muestra que en 19 países de la OCDE la relación o ratio precio-alquiler y precio-ingresos de la vivienda es a día de hoy más alta que antes de la crisis financiera de 2008. Según los economistas de Bloomberg, el precio de la vivienda se ha desviado de sus fundamentales.
Evitar que el precio de la vivienda se desvíe de sus fundamentales es una parte clave de los objetivos de muchos bancos centrales (estabilidad financiera), sobre todo ahora que intenta sofocar a marchas forzadas la inflación más alta en décadas. No obstante, desde Bloomberg advierten que el mercado de la vivienda podría enfrentarse a un doble golpe: la subida de los tipos de interés y una posible recesión podrían destrozar las perspectivas de este mercado y crear un efecto dominó que a su vez agudizaría la recesión económica.
La caída de los precios de la vivienda erosionaría la riqueza de los hogares, lastraría la confianza del consumidor y podría frenar el desarrollo futuro. La construcción y venta de inmuebles funcionan como enormes multiplicadores de la actividad económica en todo el mundo.
"El peligro es que el ciclo comercial y financiero se reviertan simultáneamente, lo que puede conducir a recesiones más duraderas", asegura Rob Subbaraman, director de investigación de mercados globales de Nomura. "Tras una década de QE (estímulos de la banca central) que ha alimentado a unos mercados inmobiliarios efervescentes, ahora podríamos llegar pronto al otro lado, a medida que la asequibilidad de la vivienda empeora y los índices de servicio de la deuda aumentan considerablemente".
Tal escenario socavaría el crédito hipotecario a medida que aumenta el riesgo mora, ahogando el flujo de crédito en el que prosperan las economías. Tanto en EEUU como en Europa, el colapso inmobiliario que precipitó la crisis financiera obstaculizó los sistemas bancarios, los gobiernos y los consumidores durante años entre 2007 y 2008.
Pese a todo, un colapso al estilo de 2008 es poco probable, aseguran los economistas consultados por Bloomberg. Los bancos han endurecido los estándares, el ahorro de los hogares aún es sólido y muchos países todavía tienen escasez de viviendas. Los mercados laborales también se están mostrando resistentes, lo que proporciona un amortiguador importante.
"Los precios más bajos tendrán un efecto directo en el gasto de los consumidores y en toda la economía, ya que, por lo general, los inmuebles constituyen una parte importante de la riqueza de los hogares", comenta Tuuli McCully, director de economía de Asia-Pacífico en Scotiabank. "Sin embargo, dado que los balances de los hogares en muchos mercados relevantes se mantienen saludables, no estoy particularmente preocupado por los riesgos relacionados con los precios de la vivienda y la economía mundial".
Aún así, el riesgo de una fuerte caída de los precios es claramente mayor cuando hay un endurecimiento global sincronizado de la política monetaria, asegura Niraj Shah de Bloomberg Economics en Londres. Más de 50 bancos centrales han aumentado los tipos de interés en al menos 50 puntos básicos de una sola vez este año, y se esperan más incrementos. En EEUU, la Reserva Federal anunció la semana pasada una subida de los tipos de 75 puntos básicos, su mayor incremento desde 1994. Los tipos hipotecarios ya están absorbiendo estas subidas y las que vienen, mientras que el mercado inmobiliario sufre las consecuencias.
La vivienda en EEUU se resiente
Las ventas de viviendas de segunda mano en EEUU llevan perdiendo fuerza cuatro meses consecutivos. El endurecimiento de la política monetaria implementado por la Reserva Federal está disparando los tipos de interés hipotecarios, lo que parece estar desanimando a los compradores e inversores en vivienda. Este movimiento, que se está materializando ya de forma evidente en EEUU podría ser el comienzo de una tendencia global a medida que la transmisión de la política monetaria va llegando a su destino (banca y concesión de crédito). Por ejemplo, las ventas de viviendas existentes cayeron un 3,4% el mes pasado respecto a abril, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Los economistas de Goldman Sachs explicaban en un informe la semana pasada que las señales de las ventas de viviendas suelen preceder a una caída de los precios en unos seis meses, lo que indica que es probable que varios países experimenten caídas en los precios de la vivienda. Un enfriamiento sustancial en los mercados inmobiliarios es una razón importante por la cual las economías desarrolladas probablemente se desaceleren, según los economistas dirigidos por Jan Hatzius.
"El rápido deterioro de la asequibilidad y las grandes caídas en las ventas de viviendas sugieren que un aterrizaje forzoso es un riesgo significativo, especialmente en Nueva Zelanda, Canadá y Australia, aunque esa no todavía nuestro escenario base", aseguran los economistas de Goldman.
Los bancos centrales están lanzando sus propias advertencias. El Banco de Canadá comentó este mes en su revisión anual del sistema financiero que los altos niveles de deuda hipotecaria son un motivo de especial preocupación a medida que aumentan los tipos de interés y más hogares hipotecas se ven presionados para pagar las facturas. El Informe semestral de Estabilidad Financiera del Banco de la Reserva de Nueva Zelanda señalaba que la amenaza general para el sistema financiero es limitada, pero es posible una caída "aguda" en los precios de la vivienda, lo que podría reducir significativamente la riqueza y conducir a una contracción en el gasto del consumidor.
"A medida que aumentan los costes de endeudamiento, los mercados inmobiliarios enfrentan una prueba crítica", asegura Shah de Bloomberg. "Si los banqueros centrales actúan con demasiada agresividad, podrían sembrar las semillas de la próxima crisis".