Estabilidad regulatoria, mejorar la fiscalidad, acortar los plazos administrativos y ampliar los de concesión. Esas son algunas de las peticiones que inversores y fondos han elevado durante la II Gran Jornada Inmobiliaria: El sector como motor económico de España para que el segmento del Build to Rent (BTR) siga creciendo.
"Nuestro marco regulatorio es muy complicado y el impacto fiscal es elevado. Desde que tenemos el suelo finalista hasta el momento en que estamos gestionando, vamos pasando por impuestos locales, regionales y centrales. Si se compara con el margen siempre es mayor", ha dicho Esther Escapa, Local Head of Transactions en AXA Investment Managers en el encuentro inmobiliario.
En la misma línea se ha pronunciado Antonio Fernández García-Fraile, director de desarrollo de negocio de Solvia, quien ha pedido facilidades para mejorar las cargas urbanísticas de los proyectos destinados al alquiler. "Además de los aspectos fiscales, todo lo que hay que involucrar en volumen de cesión para que el suelo sea finalista supone un coste brutal. Eso implica que muchos tenedores de este tipo de suelos en gestión rechacen proyectos de transformación o de puesta a disposición por las cargas urbanísticas que van detrás. Es una actividad con poquísimo incentivo fiscal y la única manera a largo plazo de que esto funcione es que se mejore". El responsable de Solvia lamenta que se demonice al gran tenedor y no se genere ningún tipo de propuesta para que los volúmenes de stock sean superiores y los precios bajen.
Para Miguel Ángel Peña, CEO de Residencial Grupo Lar, la principal barrera de la inversión en alquiler es la falta de predictibilidad. "Los inversores -sobre todo los estables en el tiempo- piden predictibilidad, que es lo que hay que exigirles a las Administraciones Públicas. También hay que mejorar la agilidad de los plazos administrativos y contribuir a que fluya la financiación".
Eduardo Guardiola, CEO de Catella Asset Management Iberia, ha sumado una petición más: incrementar los precios máximos de los módulos de vivienda. "Esa sería una fórmula para crear más vivienda asequible. A los precios de los módulos que hay en muchas comunidades autónomas es absolutamente inviable hacerlo", ha dicho.
La incertidumbre
Los profesionales del alquiler admiten que el actual contexto económico -marcado por la elevada inflación, la inminente subida de tipos de interés o el incremento de los materiales de construcción- ha generado gran incertidumbre en el sector. Por el momento, no ha paralizado ningún plan de inversión, pero si los ha ralentizado. "No habrá cambios de estrategias, pero sí de tácticas. En el corto plazo hay que esperar un poco", ha admitido el responsable de Lar.
El CEO de Catella Asset Management Iberia también ha reconocido que vienen momentos de "dificultad". Otro de los focos de preocupación del sector el tope del 2% en la actualización de los alquileres aprobado recientemente por el Gobierno. "En nuestra cartera tenemos 2.300 viviendas en gestión, así que esto nos impacta negativamente. Es una losa en los planes de negocio para este año y a futuro. Es una complicación más", decía Guardiola.
Más allá de Madrid
El desarrollo de proyectos Build to Rent se concentra principalmente en Madrid y su área metropolitana, aunque fondos e inversores están decididos a apostar por otras localizaciones. Es el caso de la gestora de fondos Catella Asset Management Iberia, que cuenta cuenta con proyectos en Vitoria, Pamplona, Valencia o Sevilla, y está analizando oportunidades en otras ciudades. "Hay muchas capitales de provincia que tienen necesidades de alquiler y en las que se puede hacer un producto nuevo Build to Rent teniendo en cuenta la renta media, la calidad del stock y demanda", ha dicho Eduardo Guardiola.
La firma de inversión AXA Investment Managers también están analizando proyectos más allá de Madrid. "Las poblaciones capaces de atraer personas y de retenerlas en determinada franja de edad son objetivo de inversión", según la responsable de la firma. Por su parte, el Grupo Lar cuenta con proyectos en construcción en Murcia o Granada y suma otro en explotación en Valladolid. "Hay 19 ciudades en las que queremos estar. Si quieres tener volumen necesitas abrirte a otras zonas", dice Miguel Ángel Peña.
Sobre las ventajas de la profesionalización del alquiler para los usuarios, desde Solvia destacan que se accede a mayor número de servicios por una tarifa similar a la de un piso de segunda mano. "El producto tiene que ser diferenciado para poder atender las necesidades de la demanda, que cada vez es más sofisticada. Hay que ayudar con temas de suministros o contratación de otros productos", concluyó Antonio Fernández García-Fraile.
