Opinión

El 'build to rent': pasar de la moda a la práctica

Varios han sido los factores que han desencadenado el actual auge del alquiler residencial como solución habitacional. Tras muchos años relegado en España a un papel más que secundario frente a la compra, las dificultades de los jóvenes para ahorrar, los bajos salarios y la inestabilidad laboral, sumadas a un cierto cambio de mentalidad de las últimas generaciones (que ponderan la flexibilidad de poder cambiar de residencia cada poco tiempo, y más partidarias del concepto del "pago por uso") han dado alas a un modo de habitar que, de inmediato, ha llamado la atención de los sectores promotor e inversor.

Lo cierto es que, ya sea por necesidad o por preferencia de la demanda, disponer de un parque de vivienda en alquiler es, cada vez más, una exigencia ineludible, motivo por el que en pocos años el modelo del 'build to rent' (promoción para alquiler) ha crecido como la espuma, por lo menos en cuanto al número de titulares que acapara, que quizás no sea directamente proporcional al número real de promociones que se han podido culminar bajo este modelo hasta la fecha.

Y es que, si este tipo de promoción no ha proliferado, en la práctica, con más fuerza es —además de por la todavía corta experiencia en su financiación o por la aún incipiente estandarización de productos específicos— por el hecho de que el 'build to rent' no es apto para todos los mercados, ni resulta tan "sencillo" analizar su viabilidad económica futura como en una promoción destinada a la venta a sus usuarios finales (alternativa que tampoco es fácil de evaluar, pero sobre la que existe una mayor experiencia de mercado). De hecho, la valoración de una promoción destinada al alquiler exige la intervención de profesionales altamente especializados en el análisis de inversiones y con un elevado conocimiento de los mercados inmobiliarios locales, lo que sugiere la conveniencia de que promotores, inversores y financiadores contrasten sus análisis y expectativas con la opinión de expertos independientes, como son las sociedades de tasación homologadas, especializadas en este tipo de estudios y en la provisión de servicios de consultoría inmobiliaria en paralelo con su actividad en el ámbito regulado.

En primer lugar, porque solo un riguroso estudio de la oferta y la demanda en un determinado ámbito geográfico (y, en el mundo inmobiliario, un barrio y su colindante pueden ser universos sensiblemente diferentes) permite determinar si en la zona elegida existe demanda, y si ésta es suficientemente robusta como para aconsejar la implantación de un edificio destinado íntegramente al alquiler, así como evaluar el número de unidades que dicho mercado podría absorber en el plazo estimado para la inversión.

En segundo lugar, porque el valor del proyecto y, por ende, las cantidades a invertir y a financiar se obtienen a partir de la proyección a futuro de un amplio conjunto de variables, sobre las cuales es necesario establecer hipótesis que sean rigurosas en relación con su magnitud y con su situación en el tiempo. En una promoción destinada al alquiler, éstas incluyen, además de las asociadas a cualquier promoción (costes y plazos de construcción y gestión, honorarios técnicos, licencias y tasas, financiación, comercialización y beneficio del promotor), las propias de una inversión en inmuebles para alquiler: rentas de mercado que será posible obtener a lo largo del tiempo, ratios esperables de ocupación de los inmuebles, tasas de rentabilidad exigibles, importe de los gastos periódicos de reparaciones y mantenimiento, y magnitud de otros costes asumidos por el propietario (impuestos, comunidad, seguros, amortización, etc).

En definitiva, mientras que el análisis de una promoción destinada a la venta culmina en el momento en que se considera que se producirá la enajenación de la última de sus unidades (lo que suele conllevar la necesidad de proyectar un cash flow de 3-4 años), las promociones destinadas al alquiler requieren proyectar las expectativas de funcionamiento del edificio durante un periodo mucho más amplio (quizás, durante toda la vida útil del inmueble), con el consiguiente aumento del riesgo derivado de las incertidumbres que planean sobre las hipótesis realizadas a muy largo plazo.

Por todo ello, la transformación del build to rent de una mera tendencia a una realidad exitosa depende del análisis riguroso, caso por caso y mercado por mercado, de cada proyecto, con el apoyo y asesoramiento de aquellas empresas de valoración que ya cuentan en su haber con muchos años de experiencia sobre el funcionamiento de los mercados y en la ejecución de complejas tareas de evaluación de la viabilidad económica de promociones, expertise que, de hecho, es la base que posibilita una evaluación rápida, segura y eficiente de otros trabajos de valoración que, en comparación, son más sencillos de acometer.

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