"El hogar es el punto del que partimos", escribió T. S. Eliot en 1940. En España, dicho hogar suele tener la forma de casa en propiedad: según los datos más recientes de Eurostat, de 2020, el 75,1% de los españoles vivimos en casas de nuestra propiedad. Y es cierto que, de poder elegir, la mayoría prefiere ser propietario que arrendatario, pero las cosas han empezado a cambiar, sobre todo entre los jóvenes.
Como apunta la consultora Savills AN, en 2019 más de la mitad (52,1%) de las personas entre 16 y 29 años vivía en alquiler; en 2007, esta proporción se situaba en el 32,7%. Al margen de las causas, es justo señalar que vivir de alquiler tiene algunas ventajas claras: proporciona mayor flexibilidad, no exige anticipar mucho dinero, las reparaciones corren a cuenta del arrendador y no se pagan impuestos relacionados con la propiedad.
Sea como fuere, la pujanza del alquiler ha motivado un interés creciente en el mercado inmobiliario por el build to rent (BTR). La construcción de inmuebles destinados al alquiler representó en 2021 más de 1.000 millones de euros en transacciones, según CBRE. De acuerdo con esta consultora, en 2025 habrá en España 5,2 millones de viviendas en alquiler, un 27,3% del total de la oferta (2,5 puntos más que ahora).
Se puede invertir con poco dinero
Todo ello hace que sea un buen momento para la inversión en el mercado residencial. El auge de la financiación participativa ha dado entrada a los pequeños ahorradores a un sector que rondará los 2.453 millones de euros en 2022. En el caso de Urbanitae, la aportación mínima es de 500 euros por proyecto. El año pasado, la plataforma de crowdfunding inmobiliario financió 25 proyectos, con predominio del residencial, por un total de 32 millones de euros.
2.100 millones de la inversión inmobiliaria fueron destinados al residencial de alquiler
CG Capital Europe, un banco de inversión, cifra en 12.000 millones de euros la inversión inmobiliaria en España el año pasado, un 33% más que el año anterior. Según el banco, de este volumen 2.100 millones fueron destinados al residencial de alquiler, tanto BTR como PRS (o private rented sector, la vivienda en alquiler terminada). Ello supone un incremento del 5% respecto a 2020; casi ocho de cada diez transacciones en el residencial fueron BTR en el trimestre final de 2021.
Es verdad que la nueva ley de vivienda, que podría aprobarse a finales de enero, ha arrojado algunas dudas. La regulación del precio de los alquileres en las denominadas zonas tensionadas y la obligación de destinar el 30% de la promoción de obra nueva a vivienda social en alquiler han enfriado las expectativas. Según un informe de EY, en 2022 se sumarán 66.000 viviendas al mercado residencial en España, de las que el 8% serán BTR. Desde la consultora estiman que el porcentaje no superará el 13% de aquí en cinco años y la nueva regulación siembra dudas sobre las 65.000 unidades adicionales "que se podrían promover entre 2025 y 2029".
Se necesitan 2 millones de casas
En todo caso, la tendencia positiva debería continuar para satisfacer la demanda actual de vivienda en alquiler. Según Savills AN, "para equiparar España a la media de la UE, haría falta desarrollar más de dos millones de viviendas en alquiler, una parte importante con algún tipo de protección o con rentas asequibles". En 2020 se pusieron en marcha unas 5.500 unidades, una cifra históricamente alta pero "insuficiente para las necesidades de nuestro mercado".
Además de la demanda insuficiente, hay tendencias que favorecen el desarrollo del BTR. La dificultad de acceder a la compra de la primera vivienda hace que muchos jóvenes recurran al alquiler como pasaporte a la emancipación. Savills AN también alude a las migraciones por trabajo, de zonas rurales y ciudades de pequeño y mediano tamaño hacia grandes urbes. En estos movimientos, el alquiler suele ser la primera opción.
El sector público puede, además, desempeñar un papel relevante. En Madrid, una de las regiones que mayor flujo de entrada de trabajadores presentó en 2020 -último año para el que hay datos-, se ha puesto en marcha un plan para fomentar la vivienda en alquiler. El Plan Vive busca incrementar la oferta en 25.000 viviendas a lo largo de los próximos ocho años, las primeras de las cuales comenzarán a construirse este 2022.
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