El precio de la vivienda se mueve a dos velocidades. El de segunda mano se ha abaratado un 8,6% respecto al nivel alcanzado en la burbuja inmobiliaria, pasando de 182.578 euros en 2007 a 166.857 euros en 2021. Lo contrario ocurre con el precio de la obra nueva, que sigue subiendo. Tanto, que en términos absolutos ya ha alcanzado los niveles del boom inmobiliario.
En concreto, el valor medio tasado llegó a los 191.656 euros euros en 2007, frente a los 255.428 euros de 2021. Dicho de otra manera, el producto nuevo es ahora un 33% más caro que en los años dorados del mercado inmobiliario, según el informe Inmocoyuntura de Euroval y de su Instituto de Análisis Inmobiliario (INSTAI).
La sociedad de análisis y tasadora apunta que el encarecimiento de precios en la obra nueva -sobre todo el más reciente- se explicaría por el repunte de una demanda "no atendida por la oferta" y por "la mejor calidad de casas", algo que atiende a dos motivos: las exigencias de los compradores y la disponibilidad de los promotores a ofertar vivienda de calidad. Ahora bien, los autores del informe advierten que se estaría comparando "tipos de viviendas distintos", que no reflejaría necesariamente la variación de precio que se establece para productos homogéneos.
La radiografía elaborada por Euroval también desvela que los precios de obra nueva han aumentado considerablemente respecto a la época precovid. En 2019 el valor medio de las casas fue de 234.646 euros, lo que supone casi un 9% menos que los dos años posteriores.
Transacciones
Otra de las magnitudes que mide el estado del sector inmobiliario son las transacciones, que han moderado su avance tanto en obra nueva como en segunda mano desde 2007. La ralentización es más evidente en la obra nueva. El informe explica que entre 2007 y 2010 las transacciones cayeron a la mitad, y desde 2014 es un mercado permanentemente "muy reducido". Prueba de ello es que desde el último año de la burbuja hasta 2021 las operaciones se han hundido un 82,6%.
"Las compraventas, aunque suben de 56.286 en 2019, a 71.734 en 2021, mantiene las características de un mercado de precios en crecimiento y relativamente pocas operaciones, que apenas representan hoy el 18% del total de compraventas de vivienda nueva que se daban en España en el momento de mayor auge del mercado", dice el texto. Con relación al total de transacciones, supusieron el 12% de las viviendas vendidas en 2021.
Por comunidades autónomas, el mayor número de operaciones de 2021 se han ejecutado en Andalucía(15.675), seguida de Madrid (14.036) y Comunidad Valenciana (10.171). En el primer caso supone un descenso del 81,6% respecto a 2007, mientras que en Madrid y Valencia es un 64,7% y un 83,6% inferior, respectivamente.
En cuanto a la vivienda de segunda mano, el año pasado se contabilizaron más de 600.000 operaciones, mientras que en 2007 llegaron al entorno de 450.000. Esta tipología de vivienda experimentó un fuerte volumen de compraventa en 2004, 2005 -máximos- y 2006, al tiempo que los precios se incrementan considerablemente. En el año 2007 cayeron las compraventas, pero los precios continuaron al alza y se mantuvieron al año siguiente pese al desplome de las operaciones. Sin embargo, según los datos de Euroval, desde 2008 hubo un fuerte retroceso de los precios y las transacciones siguieron en niveles bajos.
El cambio de tendencia se produjo en 2013, "puede decirse que se ha encontrado un precio al que oferta y demanda se ajustan, iniciándose un incremento muy sustancial de las transacciones, con una subida moderada de precios", señala el informe. En 2019 se observó una ligera reducción tanto de operaciones como de precios, cuando estos últimos estuvieron un 10% por debajo de la cifra del año pasado.
Obra nueva por comunidades
En función de la zona del país, las variaciones de precio respecto al nivel de 2007 oscilan entre alzas que superan el 100% y descensos en torno al 15%. Más del doble se han encarecido las viviendas nuevas en Baleares. Y es que el año pasado –cuando se registraron 1.630 operaciones–, el precio medio se situó en 587.024 euros frente a los 238.856 euros, un 145,8% más –.
Entre 2004 y 2006 el precio ascendía a medida que las transacciones se duplicaron. A partir de ese año, las operaciones sobre vivienda nueva descienden, mientras que los precios se mantuvieron estables entre 2007 y 2016. A partir de 2018, el precio de la obra nueva inicia una fase de escalada fuerte, hasta alcanzar los niveles actuales.
"Se trata de un mercado de precios altos con muy escasas transacciones, excepto en 2004 y 2006", señala el informe. De hecho, esta tipología de viviendas se han encarecido un 51% respecto a los niveles prepandemia, ya que en 2019 su precio medio era de 387.963 euros.
En 2021, el nivel de transacciones se situó en 15.675 unidades, un 81,6% por debajo de la cifra de 2007 (85.327 operaciones)
Para adquirir una vivienda de obra nueva en Andalucía había que desembolsar, de media, 175.802 euros en 2007. En 2021, el comprador tuvo que pagar un 35,6% más, 238.355 euros. El comportamiento de los precios de la vivienda nueva en esta comunidad autónoma registró un descenso notable desde el inicio de la burbuja inmobiliaria hasta 2014.
Desde entonces, el precio inició una senda de alzas con un nivel de transacciones escaso. De hecho, el año pasado el nivel de transacciones se situó en 15.675 unidades, un 81,6% por debajo de la cifra de 2007 (85.327 operaciones).
En Castilla y León la vivienda nueva comenzó a abaratarse en 2007 de la mano de una caída de compraventas que empezaron a reducirse –con la excepción de 2010 cuando hay un repunte de precios y transacciones–. Es en el ejercicio de 2015 cuando el precio medio comienza de nuevo las subidas hasta alcanzar los niveles actuales, 210.090 euros, un 27,5% por encima que hace quince años (164.830 euros en 2007).
Rozando los 200.000 euros de media está el precio de la vivienda en Canarias
Un 25% por encima está el precio medio de la obra nueva en Galicia respecto a los valores de 2007 (170.250 euros frente a 136.003 euros). El mercado de la vivienda nueva gallega presenta la particularidad de situarse por debajo del nivel prepandemia. Los precios medios eran de 184.990 euros en 2019 y de 170.250 en 2021.
"Hay que considerar que esta reducción en el precio, excepcional respecto a las subidas en el resto de España, puede venir influida por un conjunto de operaciones que haya sesgado el precio a la baja, en un contexto de relativamente pocas transacciones", reza el estudio.
Rozando los 200.000 euros de media está el precio de la vivienda en Canarias, según los datos de Euroval. Esto se traduce en un incremento del 22,2% respecto a los 163.595 euros de 2007. En el archipiélago canario este mercado ha sufrido fuertes oscilaciones de precio de un año a otro desde 2008.
El precio medio de la vivienda nueva está entre un 20% y un 10% por encima de las cotas de 2007 en siete comunidades autónomas: Comunidad de Madrid (la segunda región con las viviendas más caras, 347.212 euros, solo por detrás de Baleares), Ceuta y Melilla, Comunidad Valenciana, Aragón, Asturias, Cataluña y Navarra.
Baja en seis regiones
Pero no todo son ascensos y en seis regiones se registran caídas respecto a 2007, llegando dos de ellas a superar el doble dígito. El mayor descenso lo experimenta Castilla-La Mancha, donde el precio de la vivienda nueva cae un 15% (138.588 euros) frente a los 162.895 euros de media de 2007, mientras que las transacciones han experimentado una bajada del 90,5% hasta las 2.826 unidades el año pasado.
Las compraventas de las viviendas castellanomanchegas comenzaron a caer desde 2007 hasta 2009, aunque no los precios. Desde ese año y hasta 2013 comienza el descenso generalizado en ambas métricas. A partir de ese ejercicio la reducción se frena y se equilibra hasta 2016, cuando arrancan de nuevo las subidas en el precio medio, aunque no para llegar a las cotas de 2007, con un nivel de compraventas reducido.
Con un descenso del 11,5% respecto al nivel medio del años 2007 está la vivienda nueva en La Rioja, ya que mientras que hace tres lustros se pagaban de media a 185.189 euros el año pasado su precio fue de 163.809 euros. Por el momento, las viviendas riojanas siguen también más baratas que en la época precovid. En 2019 el precio medio fue 165.329 euros. Cuatro regiones completan esta lista de caídas, aunque ya por debajo del doble dígito. Se trata de Región de Murcia, País Vasco, Cantabria y Extremadura.
