Se está gestando una burbuja inmobiliaria en EEUU, pero de momento no hay riesgo de explosión. O así lo considera la Reserva Federal de Dallas, que han estudiado los datos de los últimos meses para concluir que los precios de la vivienda "parecen estar cada vez más fuera de sintonía con los fundamentales".
Durante la pandemia y los años previos, los bajos tipos de interés han ido facilitando unas hipotecas baratas que han animado el mercado. Sin embargo, el equipo de investigadores de la Fed de Dallas señala que hay otros factores como el programa de estímulos fiscales de EEUU relacionado con la pandemia, y cómo se vio perjudicada la cadena de suministros. Todo esto habría alimentado un "miedo a quedarse fuera" del mercado que habría alimentado una "ola de exuberancia" que implicase a quienes están adquiriendo vivienda por primera vez y a incrementar la especulación en aquellos inversores que ya se encontraban en el mercado inmobiliario.
Sin embargo, el equipo de investigadores invita a un ligero optimismo puesto que no esperan una corrección del sector comparable a la crisis financiera "en magnitud ni en gravedad macroeconómica". "Los balances de los hogares parecen estar en mejor forma, y los préstamos excesivos no parecen estar alimentando el auge del mercado inmobiliario", argumentan. En la misma línea se pronunciaba hace unos días uno de los gobernadores de la Fed, Christopher Waller: "El aumento reciente parece sustentarse en problemas sustantivos de oferta y demanda, y no por un apalancamiento excesivo, estándares de suscripción más flexibles [en alusión a las hipotecas subprime] o especulación financiera".
Pese a ello, el precio de la vivienda no da tregua. Los últimos datos conocidos esta semana, referentes al mes de enero, apuntan de un aumento medio en el país del 19,2% interanual, lo que supera en casi cinco puntos porcentuales el máximo incremento de precios que registró el país durante la burbuja inmobiliaria de 2008. Así, la cifra de enero continúa al alza, tras haberse enfrentado a crecimientos interanuales de doble dígito en los doce meses del pasado 2021, según el índice de S&P CoreLogic Case-Shiller.
Así, parece que la oferta ajustada podría mantenerse, aunque no está tan claro si la demanda menguará próximamente debido al aumento de los tipos de interés, que está afectando a las hipotecas. En este aspecto, el tipo fijo medio de un préstamo hipotecario a 30 años en EEUU ha subido casi dos puntos porcentuales en el primer trimestre del año, acercándose al 5% de interés. De hecho, se ha anotado el mayor incremento en dos semanas desde 2009. Esto supone que una familia americana pagará 300 euros más al año de hipoteca que si hubiese adquirido la vivienda hace un año.
Ese 5% se aproxima sin que la Reserva Federal de EEUU haya apenas comenzado su previsible alza de tipos de interés. Tras haber realizado la primera subida, limitada a un cuarto de punto, en su última reunión, los analistas esperan que en la próxima el alza sea de medio punto para intentar contener una inflación que ya roza el 8% en EEUU.
Pero no todos confían en que el incremento de tipos calme suficientemente el mercado. La inmobiliaria Zillow, una de las gigantes del sector en el país, preveía en febrero que se marcará un máximo de incremento de coste del 21,6% interanual en el mes de mayo y se mantendrá por encima del 18% casi todo lo que resta de año. La razón es sencilla: una escasez de oferta de vivienda que persiste. En otro informe de hace unos días, desde Zillow apuntaban que la cantidad de inventario disponible no retornará a los niveles previos a la pandemia hasta 2024. "El inventario total ha caído de una media mensual de 1,6 millones de unidades en 2018 y 2019 a solo un millón en 2021, y las cifras mensuales de 2022 son aún más bajas", inciden.
De la mano del incremento del precio de compraventa de viviendas y de las hipotecas, también el alquiler se mueve al alza. Según datos de Realtor.com, el precio de alquiler medio en EEUU ha tocado un nuevo máximo histórico en febrero en los 1.792 dólares mensuales, un 17,1% más que hace un año y el séptimo mes consecutivo con un incremento interanual de doble dígito. Puesto que el ingreso anual medio de los americanos se ubica en 67.521 dólares anuales, el arrendatario dedica cerca del 32% de sus ingresos en la vivienda, por encima del 30% que recomiendan los expertos.
Todo este incremento está devolviendo a parte de la población estadounidense a casa de sus padres. Según un sondeo de Pew Research, la cifra de aquellos que viven con sus progenitores ha establecido un nuevo máximo histórico, con el 18% de los adultos del país viviendo con sus padres. Casi un tercio de los estadounidenses entre 25 y 29 años no han podido independizarse o han regresado al hogar familiar. Cabe señalar, en todo caso, que la cifra puede responder también a cuestiones culturales y sociales ya que, según los investigadores, "los nacidos en el extranjero, asiáticos, negros e hispanoamericanos son más dados a la convivencia de varias generaciones bajo un techo".
