Inmobiliaria

Hay más riesgos en rehabilitación que en obra nueva

  • Lo primero para evitar riesgos es hacer un informe sobre el estado del edificio
  • España tiene tasas de rehabilitación de inmuebles por debajo de otros países

Las obras de rehabilitación tienen un mayor riesgo que las obras de obra nueva debido a los efectos que el paso del tiempo y la falta de mantenimiento hayan generado en estructura, componentes y materiales del edificio.

Se trata de obras que están condicionadas por el entorno y la logística de ejecución debido a muchos factores: la ubicación con viviendas medianeras, paso de metro, galerías existentes, viviendas u oficinas en ocasiones habitadas en el momento de la rehabilitación, etc. Por ello, realizar actuaciones en los edificios sin tener un análisis y un estudio previo del estado actual del inmueble y sin tener en cuenta el comportamiento global de la estructura puede poner en riesgo la estabilidad del edificio.

"La demanda de la rehabilitación de edificios se ha visto incrementada ya que se requiere renovar gran parte del parque inmobiliario, más del 80% es ineficiente. Se necesita renovar a efectos de accesibilidad, habitabilidad y eficiencia energética. En este sentido, la proliferación de leyes y su transposición en planes de actuación urbanística de cara a la mejora en la sostenibilidad, así como, los planes de ayudas a la subvención de estas intervenciones han impulsado esta actividad de manera definitiva", afirma Miguel Pinto, director gerente del Clúster de la Edificación.

De esta forma, es importante no sólo rehabilitar, sino una vez rehabilitado hacer un mantenimiento del edificio para evitar riesgos. Un buen mantenimiento preventivo contrarresta los desperfectos asociados al paso del tiempo, aumenta la vida útil del inmueble y evita, naturalmente, costosas derramas.

"En España hemos ido muy por debajo de las tasas de rehabilitación frente a otros países y ahora las perspectivas son buenas. Se dio un impulso por la necesidad de descarbonizar los edificios que nos exige la Unión Europea, pero el impulso definitivo en rehabilitación que va a cambiar todo el panorama viene con los Fondos Next Generation. Los fondos no es solo dinero, es también la creación de nuevas figuras, bonificaciones fiscales y cambiar la mentalidad de los residentes y empezar a pensar en el mantenimiento de los edificios", asegura Santiago Parras, abogado y secretario general de AECCTI, asociación de organismos de control técnico.

¿Qué hay que tener en cuenta en una obra de rehabilitación para que no se produzcan fallos? Alejandra Aula, ingeniera y responsable del departamento de rehabilitación de Valladares Ingeniería, afirma que no se puede intervenir un edificio si no sabemos como está. De la misma forma que hay que conocer la historia clínica de un paciente antes de su intervención, un aspecto principal para evitar riesgos en cualquier obra de rehabilitación es identificar el tipo de estructura y los procesos patológicos derivados del tipo de material (madera, ladrillo, hormigón, acero). A continuación, se evalúa la capacidad resistente en base a una toma de datos previos, ensayos de materiales y un cálculo estructural y, con toda esta información, se recoge en el Informe preexistente".

En todo este proceso constructivo cabe la posibilidad de otorgar una garantía en fase de servicio una vez finalizadas las obras a través de un seguro decenal de daños, donde dependiendo de las características de la intervención y de su naturaleza se entenderá como acto voluntario u obligatorio a la hora de registrar el inmueble.

El seguro Decenal de Daños se regula a partir de la publicación de la Ley de Ordenación de la edificación (LOE 38/1999) y establece como requisito obligatorio por parte del promotor suscribir un seguro de daños materiales de 10 años, para cualquier daño material causado en el edificio que afecten o tengan su origen o afecten la cimentación, los pilares, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Este surge con el objeto fundamental de proteger al futuro adquiriente de las viviendas de posibles daños materiales que se pongan de manifiesto a la terminación de las obras.

"Este seguro es obligatorio en edificios de nueva construcción destinados a vivienda, también lo es en intervenciones de rehabilitación de inmuebles existentes bajo algunos supuestos definidos en la ley y que alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total, o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio", explica Florencio González, arquitecto técnico y director del Departamento de Construcción de Asefa, compañía especializada en seguros de construcción.

En este sentido, es importante conocer que las compañías aseguradoras, para poder llevar a término la póliza, se valen de la labor de los Organismos de Control (OCTs) encargados de la revisión de todo el proceso constructivo, desde el proyecto a la ejecución del mismo y que mediante el reporte de diferentes informes permiten a la compañía tener la trazabilidad suficiente como para poder emitir la póliza de seguro decenal.

"El trabajo de las entidades de control consiste en identificar las amenazas que tiene cada proyecto y normalizar los riesgos para prevenir la aparición de fallos y defectos y así puedan ser objeto de aseguramiento. Por ello, las entidades de control de riesgos siempre tienen presente: Los elementos susceptibles de causar un daño desproporcionado. Los errores humanos de consecuencias graves. La innovación. La falta de actualización en las normas, sus lagunas e indefiniciones. Los problemas de organización y coordinación en la obra y las consecuencias de la falta de mantenimiento. Además, las entidades de control del riesgo son independientes lo que significa que no intervienen en el proceso, no hacen proyectos ni construyen, no dirigen obras y no son promotores. Se limitan a evaluar el riesgo y adoptar las medidas de control necesarias para que esos riesgos no se materialicen", concluye Santiago Parras.

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