La banca regional de EEUU vuelve a dar un susto importante cuando todavía no se ha cumplido un año de la quiebra de Silicon Valley Bank (SVB) que arrastró a otras entidades como Signature Bank. Si en marzo del año pasado el problema era que las agresivas subidas de tipos habían lastrado el valor de los bonos que estas entidades tenían en cartera (pérdidas no realizadas) provocando una ruidosa fuga de depósitos de los clientes, ahora lo que resuena en sus tripas y amenza con un nuevo capítulo de inestabilidad es la exposición al doliente inmobiliario comercial. El aviso lo dio este miércoles New York Community Bancorp (NYCB), uno los bancos regionales que el año pasado escapó de la quema, pero que en sus resultados trimestrales presentados ayer incluyó una 'sorpresa' que no gustó nada a los inversores y que hizo que sus acciones cayeran casi un 38% al cierre de Wall Street.
El índice KBW de banca regional cayó un 6%, su peor día desde que la estampida de depósitos derribara SVB. El prestamista japonés Aozora Bank se ha sumado en las últimas horas al nerviosismo al advertir de una pérdida vinculada a las inversiones en el sector inmobiliario comercial estadounidense, lo que provocó el desplome de sus acciones en las operaciones asiáticas (más de un 20% de caída).
NYCB, que adquirió parte de Signature Bank el año pasado (en concreto 38.000 millones de dólares de sus activos, incluidos 25.000 millones en efectivo y unos 13.000 millones en préstamos) a través de su unidad Flagstar Bank, ha estado acumulando efectivo mientras se enfrenta a los riesgos de los préstamos -incluidos un par de préstamos problemáticos para un complejo cooperativo y espacio de oficinas-, así como a una regulación más estricta debido al mayor tamaño alcanzado, en parte por quedarse con los activos de Signature. La provisión para insolvencias del banco se disparó hasta los 552 millones de dólares, sorprendiendo a analistas y accionistas. Los estrategas que siguen al banco esperaban una provisión de 45 millones de dólares.
Los inversores han estado tratando de calibrar las posibles consecuencias para los bancos estadounidenses que tenían unos 2,7 billones de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales a finales del año pasado, a medida que el valor de las propiedades se desploma y los prestatarios desesperados por obtener nueva financiación se enfrentan a tipos de interés más altos. La provisión para préstamos no fue solo más de 10 veces superior a la estimada por los analistas, también fue mayor que las provisiones totales de la empresa en la década anterior. "Todas las cosas que han hecho tienen sentido y probablemente sean buenas a largo plazo, pero a corto plazo, a la gente de la calle no le gustan las sorpresas", ha dicho en una entrevista recogida por Bloomberg Mark Fitzgibbon, analista de Piper Sandler Cos. "Estas grandes provisiones para insolvencias relacionadas con el sector inmobiliario comercial, quizás el talón de Aquiles de la sólida historia estadounidense", apostilla Chris Turner, de ING.
Los ejecutivos de NYCB subrayaron que estas medidas, que se tradujeron en pérdidas en el cuarto trimestre, formaban parte de un esfuerzo más amplio por reforzar el banco de cara a unos requisitos de capital más estrictos a medida que crezca. Entre las medidas adoptadas figura la reducción del pago trimestral a los accionistas de 17 céntimos a cinco centavos. "Reconocemos la importancia y el impacto de la reducción del dividendo para todos nuestros accionistas, y no lo hemos hecho a la ligera", dijo el Consejero Delegado Thomas Cangemi en un comunicado.
La firma alega que quería acumular reservas para préstamos incobrables para estar más en línea con otros bancos de su tamaño y adelantarse a la posible debilidad de los mercados inmobiliarios de oficinas y multifamiliares. El importe de los préstamos de la empresa que se encontraban entre 30 y 89 días en mora se disparó un 48% en los tres últimos meses del año.
El analista Raymond James ha recortado su calificación sobre el banco a mantener desde la categoría de fuerte compra. Su colega Steve Moss ha escrito en una nota a los clientes que los resultados trimestrales "probablemente pondrá las acciones en el área de penalización" hasta que haya "una mayor claridad en torno al capital, el crédito y los planes de negocio futuros". Moody's Investors Service ha dicho que está revisando si rebaja la calificación crediticia de NYCB a "basura" tras los acontecimientos del miércoles.
El mercado inmobiliario comercial estadounidense lleva convulsionado desde el inicio de la pandemia, pero lo ocurrido con NYCB es un recordatorio de que algunos prestamistas apenas están empezando a notar el dolor. La preocupación refleja la caída en curso del valor de los inmuebles comerciales, unida a la dificultad de predecir qué préstamos concretos podrían quebrarse. La pandemia ha provocado un cambio hacia el teletrabajo y una rápida subida de los tipos de interés, que ha encarecido la refinanciación de los prestatarios en apuros. El inversor multimillonario Barry Sternlicht advirtió esta semana de que el mercado de oficinas se encamina hacia más de un billón de dólares en pérdidas.
Un "gran problema"
Para los prestamistas, eso significa la perspectiva de más impagos, ya que algunos propietarios luchan por pagar los préstamos o simplemente abandonan los edificios. "Este es un gran problema con el que el mercado tiene que contar", explica Harold Bordwin, director de Keen-Summit Capital Partners en Nueva York, que se especializa en la renegociación de propiedades en dificultades. "Los balances de los bancos no tienen en cuenta el hecho de que hay muchos bienes inmuebles que no se van a amortizar a su vencimiento".
Los bancos se enfrentan a unos 560.000 millones de dólares en vencimientos inmobiliarios comerciales para finales de 2025, según Trepp, lo que representa más de la mitad de la deuda inmobiliaria total que vence en ese periodo. Los prestamistas regionales, en particular, están más expuestos al sector y pueden verse más perjudicados que sus homólogos de mayor tamaño, ya que carecen de grandes carteras de tarjetas de crédito o de negocios de banca de inversión que puedan aislarlos.
Según un informe de JP Morgan Chase publicado en abril, los préstamos inmobiliarios comerciales representan el 28,7% de los activos de los bancos pequeños, frente al 6,5% de los grandes. Esta exposición ha provocado un mayor escrutinio por parte de los reguladores, que ya estaban en alerta máxima tras el tumulto bancario regional del año pasado.
En los casi cuatro años transcurridos desde la pandemia, los problemas inmobiliarios, sobre todo de oficinas, han sido evidentes: las transacciones se han desplomado por la incertidumbre de compradores y vendedores sobre el valor de los edificios. Ahora, la necesidad de hacer frente a los inminentes vencimientos de deuda -y la perspectiva de recortes de los tipos de interés de la Reserva Federal- se espera que desencadenen más acuerdos que aclaren hasta qué punto han caído los valores. La caída podría ser drástica. El Aon Center, la tercera torre de oficinas más alta de Los Ángeles, se vendió recientemente por 147,8 millones de dólares, alrededor de un 45% menos que su precio de compra anterior en 2014, informa Bloomberg.
Mientras que las oficinas son un área particular de preocupación para los inversores inmobiliarios, la mayor exposición inmobiliaria de NYCB proviene de edificios multifamiliares, con el banco llevando alrededor de $ 37 mil millones en préstamos de apartamentos. Casi la mitad de esos préstamos están respaldados por edificios de alquiler regulado, lo que los hace vulnerables a las regulaciones del estado de Nueva York aprobadas en 2019 que limitan estrictamente la capacidad de los propietarios para aumentar los alquileres. NYCB reveló este miércoles que el 8,3% de sus préstamos para apartamentos se consideraban críticos, lo que significa que tienen un elevado riesgo de impago.
Hay más ejemplos. El Canadian Imperial Bank of Commerce inició recientemente la comercialización de préstamos sobre inmuebles de oficinas estadounidenses en dificultades. Aunque los préstamos para oficinas en EEUU representan sólo el 1% de su cartera total de activos, sus beneficios se vieron arrastrados por el aumento de las provisiones para pérdidas crediticias en este segmento.
"El porcentaje de préstamos que los bancos han registrado hasta ahora como morosos son una gota en un cubo en comparación con los impagos que se producirán a lo largo de 2024 y 2025", apunta David Aviram, director de Maverick Real Estate Partners Aviram. "Los bancos siguen expuestos a estos importantes riesgos, y el posible descenso de los tipos de interés en el próximo año no resolverá los problemas de los bancos", sentencia.
La Fed quita el 'pastel'
Turner de ING, añade otra variable a la ecuación. Estos titulares están llegando poco después de que la Reserva Federal haya confirmado que el Programa de Financiación Bancaria a Plazo (BTFP) de emergencia que puso en marcha a raíz del colapso de SVB expira el 11 de marzo. Este programa de rescate bancario ha permitido a los bancos reemplazar los depósitos perdidos con un préstamo de la Fed. En lugar de tener que vender activos sumergidos y asumir pérdidas, los bancos participantes pueden reemplazar los depósitos con un préstamo garantizado de la Fed. El sistema permite a los bancos y cooperativas de crédito tomar prestados fondos por hasta un año, prometiendo bonos del Tesoro estadounidense y deuda de agencias como garantía valorada a la par.
Aunque el propio anuncio de la Fed induce a pensar en que no es necesaria una prórroga del programa -en teoría, el banco central no daría este paso sin estar seguro de sus consecuencias-, hay voces que muestran sus dudas, fundamentadas en que el uso del programa -más allá del uso abusivo de algunas entidades para aprovechar el arbitraje (pedir prestado al mecanismo a un interés menor y aparcarlo en la Fed a un 5,4%) que ha hecho al banco central subir el tipo de interés del programa en sus últimos compases- ha ido a más. Algo que evidenciaría que el problema no está tan resuelto. La demanda del BTFP aumentó aproximadamente 6.300 millones de dólares en la semana hasta el miércoles 24 de enero hasta un máximo histórico de 167.800 millones de dólares, según mostraron los datos de la Reserva Federal. El endeudamiento ha aumentado en más de 50.000 millones de dólares desde mediados de noviembre.
"Originalmente, el BTFP se estableció como una facilidad que estaría disponible durante un año. Una vez desaparecido SVB el 10 de marzo de 2023, el plazo de un año hacía que la facilidad concluyera el 11 de marzo de 2024. Pero la Fed siempre tuvo la opción de prorrogarla. La decisión de no prorrogarlo podría interpretarse como una señal de confianza. No cabe duda de que la Fed ha realizado las diligencias oportunas sobre los agentes que han accedido al mecanismo y ha llegado a la conclusión de que no existe la necesidad de prorrogarlo", comenta también desde ING Padhraic Garvey.
"Esto es bueno, ya que apunta a una Fed que no se preocupa por los jugadores que han utilizado las instalaciones. En otras palabras, pueden soportarlo. Además, y de forma implícita, la Reserva Federal no prevé que una amenaza similar afecte al sistema en el futuro. Y si algo ocurre, la Fed señala la ventanilla de descuento como el lugar donde obtener liquidez de emergencia", continúa Garvey. "Este BTFF alternativo, según se contaba, era un programa de rescate global para algunas instituciones que abordaba el gran descuento asociado a muchas carteras de inversión a vencimiento, licuándolas instantáneamente a la par", precisa.
El hecho de que la Fed redirija ahora a los bancos a acceder a esta ventanilla de descuento para hacer frente a posibles tensiones trae aparejadas algunas limitaciones. "Uno de los problemas de la ventanilla de descuento es que no hace lo mismo que el mecanismo BTFF, en el sentido de que uno de los criterios es que los "valores no estén sujetos a ninguna restricción reglamentaria o de otro tipo que dificulte su liquidación". En su sentido más estricto, esto excluiría los valores mantenidos hasta su vencimiento. A primera vista, esto supone un problema, ya que uno de los puntos débiles de los bancos que sufrieron presiones el pasado mes de marzo fue el intento de vender bonos de estas carteras", aclara Garvey.
Es por ello que el economista de ING ve como una buena idea que la Fed apostase por una prórroga. "La Fed no podía mantener el BTFF como mecanismo permanente, ya que modificaría las características de la cartera a vencimiento. Disponer de la capacidad de licuarla a voluntad permitiría a los bancos tener un componente estable de su cartera de valores que no se ajusta al valor de mercado y ajustarla a la par cuando lo deseen. Los bancos podrían tener su pastel y comérselo. Pero al mismo tiempo, la razón por la que las carteras de valores mantenidos hasta su vencimiento están con un gran descuento respecto a la par es que la Fed ha subido los tipos. De hecho, ha sido uno de los ciclos de subidas de tipos más agresivos en décadas. Aunque los bancos deberían ser capaces de hacer frente a esto, ya que gestionar el riesgo de los tipos de interés es a lo que se dedican, la Fed también podría simplemente haber prorrogado el mecanismo otros seis meses. Si lo hubieran hecho, probablemente ya habrían recortado los tipos para entonces, lo que ayudaría a suavizar el (potencial) impacto".