Los recientes resultados empresariales de EEUU, con la banca a la cabeza, han hecho resurgir un temor que parecía olvidado: una crisis en las oficinas que sacuda por completo al sector financiero. La voz de alarma la ha dado Wells Fargo especialmente, seguida de otras empresas. El problema viene precisamente de una peligrosa combinación entre unos tipos de interés altos y un teletrabajo en aumento. Estos dos factores han provocado que muchos propietarios de oficinas, que vivían de arrendarlas a otras firmas, vean como les compensa proceder a incumplir sus pagos. Un serio problema para los bancos que ven como aumentan los impagos y los activos sobre los que están asegurados tienen ahora un valor mucho más bajo.
Este 'golpe' de las oficinas estaba muy presente en la banca local y de menor tamaño pero, al menos hasta ahora, apenas se había filtrado como una gran preocupación para la gran banca de Wall Street, que veía esto como un problema secundario. Sin embargo, en los últimos resultados algunas de las empresas más grandes del país ya han notado un golpe en sus cuentas y están advirtiendo de este como uno de los asuntos más problemáticos para el sector de cara al futuro.
Aterrizando en las cifras que han dado los gigantes bancarios de EEUU, en el caso de Wells Fargo, a finales de diciembre, los préstamos no garantizados (sin un pago en 90 días) dedicados a las propiedades comerciales escalaron a los 3.400 millones de dólares frente a los 2.800 millones de hace solo tres meses y los escasos 186 millones de hace un año. En el caso de esta compañía los préstamos para propiedades comerciales representan el 3% del total del crédito y el 16% de sus hipotecas, una situación que ha disparado la preocupación dentro de la misma y que no han dudado en reflejar en la posterior llamada a los inversores. Durante la misma, Mike Santomassimo, director financiero, explicó que han podido absorber este golpe con reservas del año pasado pero que "apenas estamos en el principio del ciclo y va a ser una película larga".
Bank of América también mostró preocupación por este tema al ver cómo sus 'préstamos dudosos' aumentaba desde los 931 millones en el tercer trimestre hasta los 1.200 millones. Bank of America tiene un posición algo más segura, pues el 75% de sus préstamos dedicados a oficinas están respaldados por activos de mayor calidad que en el caso de Wells Fargo, pero la empresa se encuentra ante dos años clave, con 7.600 millones de dólares en préstamos en oficinas que vencen en 2024 y 3.100 millones que vencen en 2025. Incluso JP Morgan incrementó sus reservas en buena medida por "la devaluación de las valoraciones en las propiedades comerciales", aunque estas siguen siendo muy bajas, siendo de apenas 142 millones de dólares. En el caso las reservas dedicadas al Real Estate son de 3.588 millones.
Esta señal de alarma viene después de grandes advertencias que se han redoblado en la recta final de 2023. En particular, los expertos de BankRegData hablaban de que el volumen de préstamos cuyos propietarios se han 'saltado' un pago como mínimo, se ha disparado en solo tres meses (desde junio a septiembre) de apenas 4.200 millones hasta 17.700 millones de dólares. Según los datos de MSCI Real Assets, los activos que volverían a las manos de la banca estarían tan devaluados que implicarían un golpe de 80.000 millones de dólares. Según los expertos de Capital Economics, la caída de precios de estas oficinas sería diferente en función de la región de EEUU, pero urbes emblemáticas como San Francisco y Portland podrían vivir "descensos del 50%", mientras que se verían situaciones similares "en Chicago y Nueva York, a las que no les iría mucho mejor".
Las oficinas se desploman
Aunque la situación aún no es totalmente clara, los expertos de Green Street creen que, a día de hoy ya ha habido una caída del 35% en el valor de las oficinas desde 2022. El motivo principal es una baja demanda que ha derivado en altas tasas de desocupación que, según Peter Kolaczynski, director de Commercial Edge, "fue del 18,2% en diciembre tras aumentar 190 puntos básicos en un solo año". Según el experto el sector tecnológico ha sido el que más ha impulsado esta tendencia, al adoptar modelos híbridos o de teletrabajo.
En ese sentido, la gran banca ha ido preparándose para este golpe que era solo cuestión de tiempo que se materializase en sus cuentas. A finales de año Wells Fargo había incrementado las mismas hasta los 1.200 millones y Bank of America hasta los 707 millones. Goldman Sachs había hecho lo propio reservando 358 millones ante el impacto en sus inversiones de oficinas, algo parecido a Morgan Stanley, que apartó 100 millones para préstamos dudosos que reflejaban "el deterioro de las condiciones en el sector inmobiliario comercial".
"Gran parte del debilitamiento del mercado de las oficinas viene del covid, cuando el aumento del teletrabajo y el posterior modelo híbrido ha reducido la demanda"
La propia Reserva Federal en un informe explica que han encontrado en este mercado una de las grandes preocupaciones para mantener la estabilidad financiera. "Los préstamos inmobiliarios comerciales son una actividad clave para el sector". Aunque desde la Fed apuntaban a los bancos regionales como las principales víctimas de esta tendencia, según sus datos, para las firmas con activos inferiores a los 10.000 millones de dólares, los préstamos a propiedades comerciales representaban un 46% del total del crédito, frente al 23,8% que representa para el sector en su conjunto.
"Gran parte del debilitamiento del mercado de las oficinas viene del covid, cuando el aumento del teletrabajo y el posterior modelo híbrido ha reducido la demanda", explica la Fed. "Esto ha resultado en valoraciones más bajas, caídas de los alquileres y desocupación". Aunque también ha afectado una subida de los tipos de interés que ha golpeado directamente a los propietarios que se han tenido que enfrentar a un mayor coste en los intereses de sus créditos mientras los ingresos por sus activos están en retroceso.
Desde Moody's advertían en diciembre que, además, esta situación puede empeorar rápidamente en los próximos 12 meses, poniendo este problema como uno de los mayores riesgos de una nueva crisis bancaria. "Esperamos que las tasas de morosidad sigan en incremento hasta finales de 2024" explicaban Kevin Fagan, expertos de la firma en bienes raíces comerciales, en declaraciones a Financial Times. "Queda bastante dolor para el mercado en el futuro, eso es seguro", concluía el experto.
¿Una crisis en ciernes?
Además, desde la firma norteamericana destacaban con preocupación que solo se liquidó una de cada tres hipotecas que vencieron en los nueve primeros meses de 2023, la cifra más baja en ese periodo desde los años 2008 y 2009, cuando la crisis financiera causó estragos y sacudió por completo todo el sector financiero. Desde Moody's califican esta situación como una auténtica "crisis crediticia" en el sector de las oficinas.
Expertos como Andrew Metrick, analista para Yale Insights, explica que existe un escenario realmente posible en el que numerosos bancos más pequeños "no hayan reservado suficiente liquidez para hacer frente a una caída del valor de los inmuebles comerciales". En ese punto, con las oficinas en el foco de una crisis se puede crear una bola nieve sobre los precios que los hunda muy rápidamente y "en consecuencia, todos tengan que incluir este desastre en su balance y de golpe tengas 500 bancos que sean insolventes".
Según Metrick este es "un escenario que no tiene por qué darse pero que sin duda hay riesgo de que suceda mientras los tipos sigan alto". En cualquier caso, el experto señala que "una solución más lenta de este problema puede ser un escenario más probable", pero no duda en que las oficinas pueden ser la base de la próxima crisis bancaria.
"Si las tasas de interés permanecen elevadas y no hay una recuperación rápida de sus precios, las tasas de incumplimiento serán comparables o superiores a la 'Gran Recesión'"
Otras universidades como USC, Columbia, Stanford y Northwestern también se han preocupado por este problema y han lanzado un trabajo conjunto comparando la crisis de los bancos regionales tras el desplome de los bonos, con el impacto de la caída en el mercado inmobiliario comercial. Según este estudio conjunto, el 44% de los préstamos para este sector tiene un capital negativo, es decir, que los valores actuales son menores que los saldos pendientes de sus respectivos préstamos.
"Si las tasas de interés permanecen elevadas y no hay una recuperación rápida de sus precios, las tasas de incumplimiento serán comparables o superiores a la 'Gran Recesión'", añaden los expertos. En cualquier caso, para estos investigadores "ningún gran banco quebraría, pero habría una gran caída en el valor de sus activos y, de hecho, se saldaría con unas pérdidas para las entidades de 160.000 millones de dólares.
Los expertos de CBRE son algo más optimistas de cara al futuro. En su último informe, los expertos expresan que "esperamos que sigan surgiendo dificultades en el corto plazo en el sector" y que las pérdidas ligadas a los préstamos para oficinas puedan escalar hasta los 125.000 millones de dólares para todo el sector, 60.000 millones solo para la banca. Sin embargo "creemos que estas cifras, que pueden ser realmente preocupantes para pequeños bancos, son insuficientes para desestabilizar el sistema financiero de EEUU". Lo mismo opinan los expertos de Franklin Templeton, que explican que "aunque seguiremos viendo grandes impagos y cierta preocupación, las tenencias de los bancos de estos activos siguen en niveles razonables y ya ha habido otros 'shocks' en este mercado como en 2008 o en los años noventa".