Si hay algo que ya se percibía desde antes de la llegada de la covid es, sin duda, el enorme potencial de crecimiento del sector inmologístico, enfocado al alquiler y compraventa de almacenes, naves y suelos industriales. No en vano, en los últimos diez años, los volúmenes de inversión global en este sector se han multiplicado por seis, y es objeto de deseo por parte de un número cada vez mayor de inversores, según la consultora inmobiliaria internacional Savills Aguirre Newman.
El efecto de la pandemia no ha hecho más que acrecentar y acentuar el foco inversor en el segmento logístico que, aún más si cabe, se ha visto obligado a aumentar sus infraestructuras y mejorar sus procesos para dar respuesta al profundo cambio que se ha producido en apenas un año. A consecuencia de las restricciones obligadas por la pandemia, millones de negocios en todo el mundo tuvieron que habilitar, o en su caso potenciar, canales de venta online para mantener su actividad y satisfacer la mayor demanda. Esto llevó aparejado un desarrollo exponencial de toda la industria que da soporte. Y aunque el desencadenante fue excepcional, provocó una transformación en los hábitos de consumo de los consumidores que ha reconfigurado el mercado.
Durante el confinamiento, la confianza de los españoles en las compras online subió de forma vertiginosa, hasta el punto de situarnos como el tercer país de todo el mundo en el que más creció el comercio electrónico en 2020, solo por detrás de Argentina y Singapur. La tendencia sigue siendo positiva, según los últimos datos publicados por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC): en el primer trimestre de este año, el comercio electrónico en España superó los 12.400 millones de euros, un 2% más.
Una de las consecuencias de este crecimiento ha sido el impulso de la demanda de nuevos espacios logísticos, instalaciones de mayores dimensiones y la diversificación de las localizaciones. En este sentido, al mismo tiempo que aumentan las instalaciones fuera del entorno de las grandes ciudades, también surgen otros modelos encaminados a satisfacer necesidades puntuales. Es el caso de los formatos last mile –como se denomina al trayecto final en logística–, que gestionan pedidos cross docking –que apenas pasan por almacén– destinados a la entrega rápida, de alta rotación y que, a diferencia de los anteriores, se sitúan a pocos kilómetros de ciudades medianas y grandes.
Todo ello ha motivado la adaptación del sector en el plano tecnológico, para dar respuesta a desafíos como la progresiva automatización para mejorar la eficiencia de las cadenas de suministro o la resolución de los problemas de stock con mayor agilidad, con un ojo puesto en la sostenibilidad.
En el primer semestre del año la contratación de activos inmologísticos alcanzó los 1.330.000 m2
El inmologístico se ha convertido, por tanto, en un activo clave para la inversión inmobiliaria frente a otras verticales que se han mostrado más vulnerables en los últimos meses. La consultora CBRE prevé que en 2021 se bata el récord de contratación logística en España; en el primer semestre del año la contratación en este sector alcanzó la cifra histórica de 1.330.000 m2 y la inversión totalizó 1.395 millones de euros, la segunda cifra más alta hasta el momento, y un 169% más que en el mismo periodo de 2020. Savills Aguirre Newman estima que cerraremos el ejercicio superando la barrera de los 2.000 millones de euros.
Esta consultora señala además que, dentro de las diferentes tipologías de activos, junto a las instalaciones de gran formato, otros subsectores se vislumbran como una oportunidad para los inversores. Es el caso de las ubicaciones urbanas, donde el valor del suelo y los alquileres van a ser más elevados que en las periféricas. También los activos industriales ligeros, con superficies inferiores a los 10.000 m2 y ubicados en ciudades donde el crecimiento poblacional y la urbanización limitan la oferta. Asimismo, parece despuntar del subsector logístico industrial de almacenamiento de temperatura controlada.
Sin lugar a dudas, el buen estado de salud del sector inmologístico es una excelente noticia para el mercado de la inversión inmobiliaria, que percibe buenas perspectivas de recuperación del segmento hotelero y retail y que confirma la resiliencia de los activos residenciales. En este último caso, los pequeños y medianos inversores están demostrando su confianza en esta tipología de activos como vehículo de ahorro, y ello se ha traducido claramente en el auge de soluciones de inversión como el crowdfunding inmobiliario, tanto en número de proyectos como en el volumen medio financiado. Buen ejemplo de ello es el éxito que ha obtenido recientemente la mayor operación de crowdfunding inmobiliario que se ha llevado a cabo en España y que se ha ejecutado a través de Urbanitae. Un total de 650 pequeños y medianos inversores han financiado con cinco millones de euros un proyecto residencial en Tenerife. La envergadura del proyecto, así como la excelente acogida que ha tenido por parte de los ahorradores, es una referencia para otros segmentos como el logístico, que pueden encontrar en esta fórmula una alternativa de liquidez para momentos de gran crecimiento, como el actual.
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