Inmobiliaria

Qué nuevas oportunidades de inversión ofrece el sector industrial y logístico europeo

  • La logística urbana y de última milla es uno de los subsectores emergentes
  • Los activos industriales ligeros muestran potencial
  • El almacenamiento de temperatura controlada, una oportunidad a largo plazo

Los activos logísticos de gran formato siguen contando unos sólidos fundamentales dentro de la inversión inmobiliaria. A pesar de ello, la reducción de las rentabilidades debido a las presiones sobre los precios y la aparición de nuevas temáticas, hacen que otros subsectores industriales ofrezcan oportunidades alternativas para el inversor. Esta es una de las conclusiones que revela el informe Pensando más allá de los grandes formatos de Savills Investment Management.

El crecimiento económico, el volumen comercial, la producción manufacturera y las ventas minoristas respaldan estos activos, tal y como señala el informe de la gestora internacional de inversión inmobiliaria, mientras que su disponibilidad continúa siendo limitada en los principales mercados de Europa, como evidencian sus tasas de disponibilidad próximas a mínimos históricos. Según un análisis de Savills IM, la demanda de espacio logístico adicional ascendió a más de 10 millones de m2 en 2020 en Europa, y se estima que podrían incorporarse otros 21 millones de m2 hasta 2025.

"Las tendencias económicas, tecnológicas, demográficas y de consumo a largo plazo están afianzando los sólidos fundamentales ya existentes en los mercados industrial y logístico de Europa. El rápido crecimiento del comercio electrónico se ha visto drásticamente acelerado por la pandemia de Covid-19, lo que ha impulsado aún más el éxito del mercado logístico", apunta Alistair Ennever, responsable de Logística para Europa de Savills Investment Management.

Por este motivo, Ennever resalta que "continuamos apreciando valor en la compra y creación de instalaciones logísticas e industriales modernas y flexibles en centros clave, si bien con un enfoque más selectivo. En un momento en que las rentabilidades se encuentran en niveles históricamente reducidos, la selección de activos, el aumento de los alquileres y la sostenibilidad de los ingresos son ahora los factores más importantes a tener en cuenta por los inversores".

El repunte de la demanda ha provocado una caída en las rentabilidades de los activos de gran formato. Las rentabilidades netas iniciales de activos prime están en mínimos históricos de entre el 3,5% y el 4%, registrando, en algunas ocasiones, niveles incluso inferiores en los principales mercados europeos.

En este contexto, el informe señala la logística urbana y de última milla, activos industriales ligeros y almacenamiento de temperatura controlada como subsectores que ofrecen oportunidades de diversificación a los inversores, "dado que se están beneficiando de la tendencia a largo plazo hacia una circulación más rápida de bienes y de la limitada oferta de suelo urbano".

El crecimiento de los alquileres y del valor del suelo será más elevado en los emplazamientos urbanos y periféricos 

La logística urbana y de última milla es uno de los subsectores emergentes que destaca el informe. La gestora internacional de inversión inmobiliaria prevé que el crecimiento de los alquileres y del valor del suelo será más elevado en los emplazamientos urbanos y periféricos debido a la creciente escasez de suelo y a la fuerte demanda de ocupación de instalaciones de última milla cercanas al consumidor final. La prima asociada a los alquileres industriales urbanos respecto a los alquileres de los activos prime estándar fue del 45% en 2020, tal y como estima Savills IM.

Los activos industriales ligeros, por regla general presentan un tamaño inferior a los 10.000 m2 y suelen estar dentro de los cascos urbanos donde el crecimiento de la población y la urbanización limitan la oferta, es otro de los segmentos que puede suponer una oportunidad para el inversor.

Según señalan desde la gestora, disponer de muchos pequeños ocupantes en un inmueble multi-inquilino requiere una mayor labor de gestión del activo, pero también aumenta las probabilidades de asegurar inquilinos y de reducir los periodos de desocupación extensos. En este sentido, consideran que existe potencial en los activos existentes y en las oportunidades de reforma para usos alternativos, pese a la mayor complejidad y riesgos de caída que llevan aparejados. "Los sectores que presentan desequilibrios entre la oferta y la demanda ofrecen margen de crecimiento para los alquileres, si bien la ubicación y la selección de activos resultan importantes", apuntan.

En el caso del subsector logístico industrial de almacenamiento de temperatura controlada, desde Savills IM consideran que tiene potencial para convertirse en una gran oportunidad a largo plazo, por sus sólidos fundamentales y la constante demanda anticíclica. La actividad online de las cadenas de supermercados tradicionales ha aumentado, a lo que se ha sumado la llegada de nuevas plataformas de distribución alimentaria online. Por otro lado, la emergencia sanitaria ha provocado un repunte de la demanda a escala mundial de productos médicos que necesitan refrigeración.

El mercado europeo de activos logísticos que preservan la cadena de frío estaba valorado en 75.000 millones de dólares estadounidenses en 2019, y Savills IM estima que su valor alcanzará los 113.000 millones en 2025, lo que supone un crecimiento anual superior al 8%.

"Más allá del sector de los activos de gran formato, existen subsectores emergentes que ofrecen alternativas más rentables y aportan diversificación del riesgo y rentabilidades mejoradas a aquellos inversores dispuestos a asumir mayores riesgos e implicarse en una etapa más temprana del ciclo de producto", señala Andreas Trumpp, responsable de Estudios para Europa en Savills Investment Management.

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