Aragón

La rentabilidad en logística baja hasta situarse en el 5,50%

  • En el primer semestre de este año, la contratación logística podría superar los 100.000 metros cuadrados
  • La previsión es superar en 2021 los 150 millones de euros en volumen inversor
  • La logística de última milla y los ecommerce son claves en la demanda de naves
Imagen de archivo de la Plataforma Logística de Zaragoza
Zaragoza

La rentabilidad prime en relación a producto logístico ha descendido en Zaragoza en los tres primeros meses de este año 2021, situándose en el 5,50%. Un porcentaje que contrasta con los alcanzados hace cuatro y cinco años, ejercicios en los que era de entre el 7,50% y el 8%.

Esta bajada se produce porque los inversores perciben hoy en día menor riesgo en la adquisición de inmuebles logísticos, siendo además esta menor percepción del riesgo la más baja de toda la serie histórica.

A pesar de ello, los inmuebles logísticos en Zaragoza son más rentables que los localizados en otras zonas como la centro o Cataluña, donde la rentabilidad prime se sitúa en el 4,75%.

Las diferencias en rentabilidad también se han acortado entre las diferentes zonas de Zaragoza, capital en la que siempre áreas como el Paseo de la Independencia o aquellas que eran más demandas registraban unas rentabilidades prime más altas.

Sin embargo, ahora, "no hay tanta diferencia como otros años. La rentabilidad se ha comprimido un poco en Zaragoza", según ha explicado Miguel Ángel Gómez Rando, director CBRE Zaragoza, durante la presentación en streaming del informe 'Mercado Industrial y Logístico de Zaragoza'.

El valor de las naves está en niveles históricos, rozando en alguna operación los 1.000 euros por metro cuadrado, lo que supone un incremento del 93% desde el año 2014. Un año desde el que este valor ha ido creciendo de forma continuada y sostenible, produciéndose el mayor incremento en el año 2020 con una subida del 20% a pesar de la covid-19.

La Plataforma Logística de Zaragoza (PlaZa) concentra el mayor volumen inversor en el período comprendido entre los años 2014 y 2020, seguida de la zona de Villanueva, Malpica y Empresarium.

En el año 2020, la contratación bruta de superficie logística en Zaragoza se situó en 125.000 metros cuadrados, cifra que supone el doble que en 2019. La Plataforma Logística de Zaragoza (PlaZa) concentró el 50% de la contratación el año pasado.

Y, precisamente, PlaZa sigue siendo en el primer trimestre de 2021 uno de los principales focos de atracción logística al haber protagonizado las principales operaciones en el sector como el arrendamiento de Decoexcsa de una nave de 5.000 metros cuadrados o el alquiler de TAMDIS de una nave de 1.300 metros cuadrados.

Buenas perspectivas

De enero a marzo de 2021, la contratación logística en Zaragoza ha sido de 18.000 metros cuadrados, lo que representa un importante incremento en relación a los 4.000 metros cuadrados del mismo período del año anterior. Tan solo en el último trimestre se contrató tanta superficie logística como en todo el año 2019.

Las previsiones para 2021 son positivas. "Esperamos un ejercicio muy positivo, con cifras incluso mejores que las registradas en 2020 y que podrían superar solo en el primer semestre del año los 100.000 metros cuadrados" con la formalización de una operación antes de finales del mes de mayo para un ecommerce, añade Rando.

Además de PlaZa, entre los ejes más demandados está la A2 Madrid-Barcelona, que agrupa un 65% de la demanda, mientras que el interés por el eje A2-Barcelona sigue creciendo al igual que en los últimos años, sobre todo, en las zonas de Cogullada y Alcalde Caballero, que son localizaciones muy buscadas para la logística de última milla. También el eje de la A-68 forma parte de las zonas de mayor interés, en parte, impulsado por La Torre Village.

La demanda en el primer trimestre de 2021 se centra en un 37% en naves con una superficie inferior a los 1000 metros cuadrados por la logística de última milla, aparte de haber un 34% que busca naves de entre 1.000 y 5.000 metros cuadrados que, en este caso, son para llaves en mano.

En producto, se demanda sobre todo la máxima calidad. "Las empresas demandan actualmente una mayor diferenciación y personalización de los espacios comunes, con flexibilidad de espacios, certificaciones tipo LEED o BREAM, y oficinas representativas, entre otros aspectos", apunta Joaquín Chéliz, desde el Departamento Industrial de CBRE Zaragoza. Sin embargo, en producto, cabe destacar la ausencia de naves de calidad en el mercado de Zaragoza en algunas zonas concretas por la existencia de naves viejas que no cuentan con los requisitos actuales.

En inversión, las expectativas son también positivas en 2021. En lo que se lleva de este año, el volumen inversor ha alcanzado los 40 millones de euros frente a los 20 millones de euros en 2020. La previsión es que se puedan alcanzar los 150 millones de euros e, incluso, superar esta cantidad porque se estima que en los primeros seis meses de este año se cerrarán operaciones que se habían aplazado. Entre las principales operaciones que ya se han cerrado en los tres primeros meses del año está la compra por parte de Kefren Capital Real Estate y Tristan Capital de una nave de 65.000 metros cuadrados en el Polígono Malpica.

La inversión en 2020 cayó por los meses de cierre por la covid-19 en relación al año 2019, ejercicio en el que el volumen inversor alcanzó los 180 millones de euros. Alrededor del 75% del volumen de inversión en los últimos años se concentra en la Plataforma Logística de Zaragoza, que es además el polígono de referencia para los inversores institucionales.

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