El comercio electrónico crece entre un 20 y un 30% cada año. Esto ha llevado a los agentes del e-commerce a centrar el foco en la logística de última milla, un aspecto clave para lograr una mayor eficiencia y satisfacer a una demanda cada vez más exigente. Para el desarrollo de esta actividad, las empresas del sector necesitan naves con cierta cercanía a los núcleos urbanos y bien conectadas para facilitar las entregas y el acceso de los empleados.
Ante la falta de naves modernas para dedicar a la logística de última milla, "desde hace ya más de 5 años se están buscando muchos activos industriales cerca de los grandes núcleos urbanos para acompañar al comercio electrónico. Se puede tratar de terrenos industriales, naves o antiguas fábricas para demoler, siempre y cuando tengan un grado industrial y una licencia logística fácil de obtener", apunta Philippe Chevassus, socio director de OPEA Partners, y es que son la materia prima para reconvertirse en logística de última milla. De hecho, OPEA Partners -dedicado a la intermediación inmobiliaria para last mile- ha visto como la demanda de este tipo de activos se ha incrementado en un 40% en el último año, respecto al anterior.
Los espacios óptimos ocupan más de 50.000 m2 y se encuentran a menos de 30 km de las ciudades
Pero no todo vale, ya que los terrenos industriales óptimos para esta actividad ocupan más de 50.000 m2 y se encuentran a menos de 30 km de las ciudades en zonas habitadas, para facilitar la incorporación de la mano de obra necesaria. Desde OPEA Partners señalan que los terrenos más demandados son los de más de 30.000 m2 y con licencia logística concedida, por lo que desde la empresa buscan terrenos off market, a buen precio y con un tamaño mínimos de 50.000 m2.
"Es una excelente oportunidad para los grandes inversores y para los propietarios de este tipo de inmuebles y terrenos", apunta Chevassus. Además de la reconversión de elementos industriales infrautilizados que pasan a ser activos inmobiliarios, la logística de última milla aporta otras ventajas. Y es que favorece la captación de inversión internacional en España.
"El inversor tiene que mirar espacios que estén listos o casi listos para construir o rehabilitar; generalmente cerca de las autopistas y con acceso directo para la última milla. Hay que tener en cuenta que el inversor piensa en la marca final: a quién va alquilar la nave, para qué la va a utilizar y a qué precio. Según eso, podrá definir su nivel de inversión y añadir los gastos de construcción de la nave que suelen estar en torno a 350-400 euros por m2. Su modelo de negocio es muy claro: tiene que sacar un mínimo del 7% de rentabilidad. A partir de eso, definirá a qué precio le interesa comprar", explica Chevassus. De cara al propietario, gana liquidez al dar salida a activos que durante años no han sido utilizados y que cuesta dinero mantener. "Con la logística de última milla surge la oportunidad de dar una nueva vida a estas construcciones, que adquieren un nuevo valor", señala el socio director de OPEA Partners.
Otra de las ventajas es la oportunidad de empleo, porque cada nave puede llegar a necesitar hasta 400 empleados. "La última milla aporta mucha innovación al sector logístico en la movilidad y en la estructura. Las naves dedicadas a la última milla cada vez son más modernas, respetan los requisitos de sostenibilidad y crean mucho más empleo que una nave industrial clásica", concluye Chevassus.
Aún así, la logística de última milla tiene que sortear obstáculos como la falta de espacios en los centro urbanos de más de 20.000 m2, y eso "cuando la demanda de naves de más de 100.000 m2 es cada vez mayor", consideran desde OPEA Partners. En este sentido, Chevassus también destaca entre los inconvenientes la lentitud en la concesión de las licencias: "No es normal que un proyecto que supone crear 400 empleos en una pequeña ciudad tenga que esperar 12 meses por un cambio urbanístico u otros trámites administrativos. La logística de última milla es de los sectores que más empleo está creando en este país desde el inicio de la crisis".
Las ciudades más demandadas
Las zonas más demandadas por los inversores para este tipo de activos son, por ahora, los grandes núcleos: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Sevilla. En la capital, donde se busca mucho en la primera corona, "hemos cerrado la venta de un portfolio de 60 naves en Villaverde en diciembre a un fondo americano por 44 millones de euros, con OPEA Partners como único broker", apunta Chevassus, que las reconvertirá en naves modernas y sostenibles para el comercio electrónico.
Por el momento, las ciudades más demandadas son Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Sevilla
Málaga también está siendo una ubicación muy solicitada "por la escasez de oferta, ya que tiene la montaña por un lado y el mar por otro. No queda mucho espacio y es una población que no deja de crecer", añade. Poco a poco el interés se irá ampliando hacia la segunda y tercera corona de las grandes ciudades, porque el sector demandará cada vez más naves más grandes.
Existe posibilidad de crecimiento para este segmento en nuestro país. "El mercado de la última milla está por explotar aún", señala Chevassus, quien resalta que "hay que tener en cuenta que lo que llamamos centro urbano se está desplazando. En el caso de Madrid, se está creando macro barrios nuevos a su alrededor, con hasta 100.000 nuevos residentes, la mayoría jóvenes conectados que son los clientes finales del mañana para este sector".
"Los operadores logísticos y las marcas van a ir buscando alrededor del centro de la ciudad, en zonas con fácil acceso, para dar servicio a estos clientes más conectados", explica Chevassus. Por ejemplo, una nave en Villaverde conectada con la M50 será capaz de entregar a los barrios del norte en 15 minutos.
