Este año ha sido de recuperación para el sector inmobiliario, aunque existen algunas incertidumbres que hacen mantener la cautela. El mercado de valoraciones de los activos inmobiliario repunta en la segunda mitad del año. Los sectores industrial y logístico, residencial en rentabilidad y alternativos (residencias de estudiantes y de la tercera edad) son los segmentos que mejor están resistiendo el impacto de la pandemia en el valor de los activos inmobiliarios. Así se desprende de los datos recabados y analizados por el área de Valuation & Advisory Services de CBRE, primera firma internacional de consultoría y servicios inmobiliarios, en la cuarta edición de su informe Un Nuevo Horizonte Inmobiliario.
En el extremo opuesto, se encuentran los segmentos retail, hoteles y oficinas, cuyos activos se han depreciado con motivo de la pandemia, si bien la situación ha mejorado en el tercer y cuarto trimestre del año.
"Este semestre marcamos una mejora en todos los sectores", señala Fernando Fuente, Senior Director Valuation & Advisory Services CBRE España, quien asegura que el sector logístico "se lleva la medalla en cuanto a demanda inversora, interés y crecimiento sostenido". La pandemia ha acelerado el auge del sector logístico, que continúa batiendo récords trimestre a trimestre. En este sentido, los activos podrían cerrar el cuarto trimestre de 2021 con una revalorización anual de alrededor del 18% en el caso de Madrid, y de más del 13% en Barcelona. Con respecto al cierre de 2019, el incremento del valor de los activos asciende al 23,21% en Madrid y al 18,87% en Barcelona.
Los inversores también muestran interés por otras ubicaciones como Valencia y Zaragoza, donde el valor de los activos se ha incrementado en comparación con el cuarto trimestre de 2019 un 5% y un 8,37% respectivamente.
"Continúa el desarrollo de nuevos proyectos que deben aportar estabilidad a los niveles de disponibilidad. No esperamos incremento de las rentas del producto prime. Desde CBRE entendemos que la gran liquidez existente en mercado continuará comprimiendo las rentabilidades hasta niveles nunca registrados con anterioridad en nuestro mercado logístico", argumenta Fuente.
Un motor del inmobiliario
El mercado del producto residencial en alquiler se ha consolidado como uno de los principales motores del sector inmobiliario español en el año. El incremento del número de personas que optan por el alquiler residencial en detrimento de la opción de comprar una vivienda; la dificultad de acceder a la compra de una vivienda por parte del usuario final; el incremento en la demanda inversora por este producto; y la profesionalización generalizada del sector han sido factores detonantes de esta consolidación, tal y como señalan desde la consultora.
El residencial en rentabilidad podría cerrar con una revalorización anual de casi el 6%
Según CBRE, el residencial en rentabilidad podría cerrar el cuarto trimestre del año con una revalorización anual de casi el 6%, recuperándose así del ajuste sufrido durante el 2020. "El producto residencial se mantendrá como uno de los activos de mayor peso en las carteras de los inversores. Desde el punto de vista de los ingresos, esperamos que las rentas no sufran ajustes importantes y que la situación presente una tendencia estable, aunque el IPC del 2021 tendrá un impacto positivo en la actualización de las rentas contractuales", sostiene Fuente.
En cuanto al suelo, después del ajuste anual del -10% en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona al cierre de 2020, las previsiones para el cuarto trimestre de 2021 apuntan a una mejora en la valoración de los activos en ambas ubicaciones hasta niveles del cuarto trimestre de 2019. En las zonas del Arco Cantábrico, Levante y Costa del Sol, los activos se han depreciado a cierre del cuarto trimestre de 2021, en comparación con el mismo periodo de 2019, un 6,65%, un 7,32% y un 9,58% respectivamente.
Las residencias y estudiantes y de la tercera edad han mostrado resiliencia a lo largo del año
El informe elaborado por CBRE revela que los activos alternativos como residencias de estudiantes y de la tercera edad, que también vieron en 2020 un impacto en sus valoraciones a raíz de la pandemia (-7,14% y -5,82% respectivamente), muestran una fuerte resiliencia. Las previsiones para el segundo semestre de 2021 apuntan a una mejora del 10% en el caso de las residencias de estudiantes y del 10,41% en las residencias de la tercera edad, quedando sus valores en cifras positivas respecto al cierre de 2019.
Diferencias en el retail
Uno de los sectores que se vio más afectado por la pandemia sanitaria fue el de centros comerciales, debido a las restricciones. Sin embargo, 2021 puede suponer un punto de inflexión en este segmento debido a una menor incertidumbre y al avance de la vacunación que ha llevado a recuperar la afluencia de público y de las ventas, tal y como indican los expertos de la consultora, aunque no en todos los activos por igual.
Según las previsiones de CBRE, el ajuste anual del valor de los centros comerciales situados en áreas secundarias podría superar el 5,5% al cierre del cuarto trimestre de 2021, mientras que el ajuste en el valor de los centros ubicados en zonas prime sería mucho menor (-0,53%). "La pandemia ha potenciado la diferencia entre los centros comerciales prime y secundarios, otorgando a los primeros un papel dominante para los próximos años, donde veremos aumentadas sus áreas de influencia; y a los segundos un papel subsidiario, con una previsible posible caída en su operativa y resultados", añade el experto de CBRE.
En el caso del High Street, las previsiones de CBRE para el cierre del cuarto trimestre del año apuntan a una ligera caída anual del 0,35% del valor de los activos ubicados en las principales calles comerciales de Barcelona. En Madrid, el valor de los activos se ha mantenido sin apenas cambios en este año. "Como sucede con los centros comerciales, la pandemia ha acrecentado la distancia entre los activos prime y secundarios. Comenzamos a vislumbrar un escenario donde tanto los nuevos contratos de arrendamiento como algunas novaciones, contienen cláusulas que definen rentas variables (sobre una base de ventas), así como otras que cubren circunstancias excepcionales en época de pandemia. La recuperación del turismo será el factor decisivo para la vuelta a la normalidad de nuestros principales ejes comerciales", expone Fuente.
Se prevé un ajuste del 4,5% en las valoraciones de los hoteles urbanos a cierre del cuarto trimestre
Con respecto al mercado hotelero vacacional, se percibe una mejora en comparación con el cierre del cuarto trimestre de 2020 de en torno al 8%, quedando el ajuste de valores en un 7% en el caso de los hoteles urbanos. Para el producto urbano, el ajuste a cierre del cuarto trimestre es del -4,5%, siempre en relación con el cierre del cuarto trimestre de 2019. Recuperan así parte de una caída que alcanzó casi el 12% en ambos casos durante el año 2020.
Por otro lado, el impacto a cierre del cuarto trimestre en las valoraciones de los activos de oficinas será asimétrico en función de las ubicaciones. Así, el ajuste en los valores de las oficinas prime de Madrid y Barcelona (y central secundario) se situará en torno al -1,44% en comparación con el cuarto trimestre de 2019, mientras que las situadas en zonas periféricas registrarán una reducción cercana al -11%. "Asistimos a un momento de reactivación del mercado de alquiler de oficinas, por lo que entendemos que las rentas comenzarán a reflejar esta mayor actividad. Entendemos que este ajuste será gradual y dependerá de la calidad del inmueble, su ubicación y de la exclusividad de este", concluye Fernando Fuente.
Respecto a 2022, Javier Kindelan, vicepresidente de CBRE España, señala que "el apetito inversor que dibuja y apoya la confianza en una recuperación de los fundamentales de mercado es sólido y nos permite augurar un futuro con buenas perspectivas y mucha actividad".
