El interés por las criptodivisas aumenta. Prueba de ello es que en el último año la cotización del bitcoin ha escalado hasta situar su precio por encima de los 55.000 dólares. Esta situación abre un debate hacia el sector inmobiliario y la compraventa de una vivienda mediante criptomonedas. Por el momento, son pocas las transacciones que se contabilizan en nuestro país al respecto, sin embargo, Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, considera que "la compra de activos inmobiliarios en bitcoin es una opción de futuro que irá llegando".
La volatilidad y la escasa legislación existente -CNMV y Banco de España han advertido de los riesgos de invertir en criptomonedas- rodean este mercado y es precisamente un avance en este último aspecto lo que puede impulsar el crecimiento de las transacciones en el inmobiliario de cara a futuro. Distintos expertos del sector apuntan que este tipo de operaciones están ligadas a un perfil inversor.
Por el momento, "es testimonial el interés del propietario habitual que está en el sector inmobiliario de plantearse una transacción en bitcoin, lo cual no es síntoma de nada, ya que las criptomonedas se van a ir implantando y en el momento que los grandes bancos empiecen a transaccionar y se comience a aceptar como método de pago todo esto se generalizará", expone Bermúdez.
Algo en lo que coincide Iñaki Unsain, personal shopper de Barcelona y presidente de AEPSI, destacando un interés "muy residual", debido a que "la mentalidad de la opinión pública y de los consumidores todavía no está preparada para dar este salto e invertir en criptomoneda, pero está dando mucho de que hablar por la novedad".
En España es posible la compraventa de inmuebles con bitcoins pero no todos los públicos están abiertos a estas transacciones precisamente por la inestabilidad del precio de la criptomoneda y la escasa legislación. Sin embargo, para llevarlas a cabo es necesario tener en cuenta algunos matices.
Una vivienda debe escriturarse en una divisa vinculada a un banco central
Una vez que el comprador y el vendedor están dispuestos a hacer la transacción mediante criptomonedas es necesario que la adquisición se registre en euros -en la Unión Europea el cambio de bitcoins a euros no está sujeto al cobro del IVA-, es decir, "se deberá traducir la criptomoneda en la divisa del país en el que queremos comprar el piso y formalizar todos los trámites con la Agencia Tributaria", explica Bermúdez. El problema con los bitcoins en estos casos es que, "al estar descentralizados, no se puede de ninguna forma escriturar el piso en criptomonedas, sino siempre en divisas vinculadas a un banco central", añade el subdirector general de donpiso.
Además, debido a su inestabilidad, es conveniente fijar un momento exacto en el que hacer la traducción a euros ante notario, -en la escritura de la vivienda el precio aparecerá siempre en dicha divisa-. Bermúdez aclara que "es un trámite de compraventa normal y ordinario ante notario, con la única diferencia que, en el momento acordado, se traduce el valor de la criptomoneda en euros para poder escriturar el inmueble legalmente".
Demostrar su origen
Ante estas operaciones, podría ser necesario que el comprador aclare el origen de la cantidad pagada en criptomonedas. Por su parte, el vendedor podría asumir el riesgo de que el valor del bitcoin bajase desde el momento de la operación. La incertidumbre y el desconocimiento de este mercado hace que, por lo general, "los vendedores que aceptan este tipo de monedas son grandes inversores en el ámbito de las criptomonedas, por lo que casi siempre salen ganando", concluye Bermúdez.
A este respecto, Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, añade que "tiene que ser alguien que comprenda qué es el bitcoin y las fluctuaciones que pueden sufrir, entender que es una inversión que en algún momento puede ser más o menos rentable y que está a expensas de los vaivenes que tienen este tipo de monedas". Por ello, añade que, en general, "el que puede estar más interesado en comprar un piso con bitcoin suele ser un inversor en criptomonedas que quiera convertirlas en un bien físico como puede ser una vivienda".
En el segmento de lujo, Eduardo Crisenti, socio director de BARNES Madrid, aclara que "hay algunos inversores de bitcoin que han conseguido grandes beneficios y ya los están reinvirtiendo en la compra de vivienda de lujo". Crisenti resalta que este tipo de operaciones son una "realidad y, probablemente, hayan venido para quedarse". No obstante, añade que "las compras con bitcoins en ocasiones se terminan frenando por la prevención de blanqueo de capitales. Es un tipo de moneda que se está asociando a prácticas ilegales, por lo que demostrar que el origen del dinero es lícito de una manera bien documentada es fundamental y a veces no es posible".
A este respecto, Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain, aunque indica que al comprar una vivienda se puede pagar con lo que se quiera siempre que el propietario acepte, "los bitcoins son elementos de pago que no son habituales pero que tienen un valor real y tienen una cotización", aunque "tienen también detrás el recelo de Hacienda por el miedo a que sirvan para blanquear capitales".
Ese es el principal escollo que señala Echavarren, debido a que "al pagar con bitcoins tienes que demostrar a Hacienda que el origen de esas criptomonedas es legal, y que no blanqueas ningún dinero y también el que lo recibe tendrá que declararlos y a su vez en el siguiente intercambio decir que tú se los traspásate. Eso es muy complicado porque demostrar el origen de unos bitcoins que han ido rebotando de empresa a empresa o persona o persona no es tan fácil. Además, una operación así te va a poner seguro en la diana de Hacienda para hacer una inspección".
"En realidad todas las transacciones quedan registradas en lo que se llama un nodo, que viene a ser en contabilidad con un "libro mayor" en el que se registran los HASH (identificador único) de los que envían y reciben las transacciones. En la actualidad es complicado saber quién está, con nombre y apellidos, detrás de las operaciones, pero se puede llegar a conocer. Hay otras criptomonedas como monero, Zcash, en la que la identificación de los que efectúan la operación es imposible conocerla", añade Jorge Laguna, director de Business Intelligence de Colliers International Spain.
A futuro
"El riesgo que se correría con una compraventa en bitcoin sería el hundimiento de su valor", apunta Pablo García Mexía, director del área de Derecho Digital de Herbert Smith Freehills, aunque esto no quiere decir que "este tipo de operaciones no puedan en un futuro usar bitcoin u otros criptoactivos como medio de pago. Pero es claro que por ahora, y hasta tanto no exista una regulación que aporte mínimas garantías, el bitcoin no es en modo alguno recomendable a este fin".
De cara a la evolución de este mercado en los próximos años, Unsain apunta que "necesariamente se deberá avanzar en el ámbito regulatorio. En la actualidad todavía no existe un marco que regule los criptoactivos y que proporcione garantías y protección similares a las aplicables a los productos financieros". "Sería deseable que tal regulación llegue sin grandes demoras, pues con garantías de estabilidad, transparencia y compensación, bitcoin y las demás criptoactivos pueden ser instrumentos muy útiles de modernización de todo sistema financiero", expone García.
Muchos bancos centrales están viendo que el dinero físico, probablemente, tenga los días contados "y están pensando en sacar sus criptomonedas. Una vez que eso se regularice, se extienda y se incorpore al tráfico normal de las cosas será un crecimiento más acelerado. Hoy es una anécdota, pero si son medios de pago que en el futuro será normal comprarse casas con bitcoins", argumenta el CEO de Colliers International Spain. Bermúdez también ve posible la evolución del mercado inmobiliario a través de criptomonedas, al igual que ocurrirá en otros sectores, "la clave", coincide, "va a estar en que los grandes bancos acaben entrando en el modelo y que los bancos centrales lo regulen".
"Los notarios también tienen que evolucionar hacia notarias virtuales con tecnología blockchain, que te permita notarizar la transacción que has hecho a través de una plataforma en internet que permita transparencia y que esas operaciones se puedan elevar a público. Eso a su vez te lo tienen que aceptar en el registro. Intervienen muchas cosas que hoy por hoy las tenemos normalizadas porque son trámites físicos, pero en el ámbito digital o todo el mundo está conectado o si no no funciona bien. Poco a poco se están cambiando ya las cosas en ese sentido", concluye Echavarren.
