El mercado de la vivienda ha sorprendido en esta pandemia al demostrar una resiliencia que no se esperaba tras ver su comportamiento en la anterior crisis. Sin embargo, la situación de este sector en 2020 era muy distinta a la de 2008 y esto se ha reflejado en las cifras, ya que, al cierre de enero, y tras diez meses de crisis sanitaria, el precio medio de la vivienda nueva y usada apenas acumula una caída media del 0,2%, según los datos que maneja Tinsa.
Pero el golpe no ha sido igual en todo el país, ya que algunas zonas de España se han visto más afectadas que otras, destacando el impacto que el Covid ha tenido en las islas (Baleares y Canarias), donde el precio a cierre de enero acumula una caída del 5,3% desde marzo y se sitúa de media en los 1.573 euros por m2.
Hay oportunidades de compra en unos mercados que hasta la llegada de la pandemia se comportaban al alza
Antes de la crisis el mercado residencial en la costa española se caracterizaba por la estabilidad y una demanda activa, tanto nacional como extranjera, especialmente en Canarias y Baleares, que eran dos de los mercados de costa más dinámicos, según apuntó la tasadora en su último informe de vivienda vacacional en la costa, en el que también advertía que "ya se detectaban antes de la pandemia ciertos indicios de agotamiento en las zonas donde la recuperación se inició con anterioridad".
Estos signos de agotamiento sumados a una mayor presencia de la demanda extranjera que se vio paralizada por las restricciones de movilidad han impulsado a la baja los precios en ambas zonas, generando así oportunidades de compra en unos mercados que hasta la llegada de la pandemia se comportaban al alza.
Concretamente, en el mes de marzo el precio de la vivienda en las islas registró un encarecimiento del 5,9% mensual y del 7,6% interanual, un repunte importante que también ha afectado a ese mayor descenso de los precios. De hecho, ya en el mes de enero Baleares y Canarias se han anotado un aumento del 1% respecto a diciembre.
En este sentido, Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa explica que "la oscilación de valores medios en los últimos meses en estas zonas ha sido acusada, sin constituirse aún una tendencia clara". De este modo, que los precios de Canarias y Baleares sigan creciendo o regresen de nueva a una senda de abaratamiento dependerá "de la evolución sanitaria y macroeconómica en 2021, así como su grado de traslación al mercado residencial", concreta el experto en declaraciones a elEconomista.
El otro grupo de los clasificados por Tinsa que acumula una mayor caída desde la pandemia por detrás de las islas es el de la Costa Mediterránea. En este caso, el precio se ha abaratado un 1,7% desde marzo situándose en los 1.508 euros de media.
El mercado acabó el 2019 con una caída interanual en diciembre del 4,6% pero remontó en enero hasta abril, cuando el impacto del Covid le llevó a registrar de nuevo un abaratamiento del 4,7% y a anotarse caídas cada mes hasta diciembre del 2020, cuando se repuso levemente con una subida del 0,1% que se ha repetido en enero. De hecho, la variación mensual respecto a diciembre es la más elevada de todos los grupos, con un aumento de los precios del 5,5%.
Finalmente, las áreas metropolitanas completan los grupos que se abaratan desde marzo, en este caso con una caída del 1,4%, situándose el precio medio en los 1.383 euros.
Mayor resistencia
En el lado contrario a las islas y la costa mediterránea se encuentra el grupo que Tinsa clasifica como Resto de municipios y que engloba a las localidades de interior y de la costa atlántica. Estos dos grupos han sido los que han tenido un mejor comportamiento durante los meses de pandemia, logrando incluso encarecerse desde marzo, con un aumento medio de los precios del 1,7%.
"Las señales de ajustes en estas zonas durante el verano han sido contrarrestadas por los repuntes al final del año sin que, de nuevo, pueda advertirse una tendencia subyacente clara", explica Gil.
Respecto al por qué estas zonas no se han visto impactadas en el precio pese al Covid, el experto apunta que "el claro predominio de la demanda nacional en mercados que no han experimentado una apreciación considerable siquiera a lo largo del reciente ciclo expansivo podría ser una de las causas a considerar".
Así, las localidades de interior y de la costa atlántica apenas han recuperado un 7,8% el precio desde los mínimos registrados tras la crisis.
Sin embargo, si nos fijamos en las islas, que son las que más se han abaratado durante el periodo de pandemia, estas zonas ya se habían anotado un aumento de los precios del 27% respecto a los mínimos, siendo el grupo de mayor recuperación. Igualmente, la costa mediterránea había recuperado un 19% de los precios tras la crisis del 2008.
Además de las localidades de interior y de la costa atlántica, el grupo de capitales de provincia y grandes ciudades con más de 50.000 habitantes también se han mostrado resilientes a la pandemia, anotándose desde marzo un aumento medio de los precios del 0,6%.
Sin embargo, a pesar de haber resistido bien en los últimos nueve meses, este grupo es el único que se anota una rebaja interanual del 1,4%. En la variación mensual respecto a diciembre los precios crecen un 1,1% de media.
Evolución general del país
El precio medio de la vivienda nueva y usada en España aumentó un 1,9% en enero en comparación con el mes anterior, lo que deja la variación interanual en el primer mes del año en un incremento del 0,7% y la media se sitúa en 1.540 euros. De este modo, el precio medio en España es un 17,5% superior al mínimo de 2015 y acumula un descenso del 32,6% respecto a los máximos alcanzados en 2007.
"Los índices medios de enero suponen un aumento generalizado respecto a los de diciembre de 2020. La variación del dato general desde el inicio de la pandemia es prácticamente nula tras compensarse las caídas del verano y comienzo del otoño pasados", apunta Gil.
Pero ¿seguirán produciéndose incrementos de los precios medios, aunque sea de forma moderada? En este sentido, el experto señala que "cualquier escenario próximo es en este momento verosímil". Así apunta a un "relativo mantenimiento de precios como, en términos generales, ha sucedido hasta la fecha". Si bien, podría darse un descenso más o menos acusado en función del retraso de la recuperación sanitaria y económica, con efectos sobre la capacidad adquisitiva de la demanda potencial y, quizá lo menos probable, repuntes en valores medios ante una coyuntura más favorable con protagonismo de la compra e inversión inmobiliarias".
¿Qué puede abaratar precios?
En un escenario de incertidumbre como el actual, el experto también analiza los factores que podrían llevar a un abaratamiento del precio medio de la vivienda a lo largo del año. En este caso, señala a una "traslación, aún no producida, de las consecuencias de la presente coyuntura sobre el mercado laboral y las economías domésticas a la demanda residencial".
Asimismo, una "demora en la normalización de la situación sanitaria y en el comienzo de la recuperación económica" también podría hacer que los precios cayeran. Además, según Gil otro factor que podría afectar sería la "repercusión del ajuste más rápido en el mercado de alquiler de las grandes ciudades sobre sus mercados de compraventa".
Por otro lado, Tinsa destaca en su último informe la evolución de la actividad inmobiliaria registrada en el mes de noviembre (último periodo disponible) con variaciones interanuales positivas tanto en el ámbito de la compra de vivienda, que crece un 2,5% como en el de visados de obra nueva, que aumentan el 30,7%.
De este modo, el descenso acumulado durante 2020 en el número de visados se reduce desde casi el 24% que mostraba la estadística de octubre a un 20,1% entre enero y noviembre, según datos del Ministerio de Transporte.
