El Gobierno está trabajando en la elaboración de una nueva Ley de Vivienda que, entre otros objetivos, quiere poner freno a la escalada de los precios en el mercado del alquiler. Para ello, a través de esta normativa, se habilitará, previsiblemente, a Comunidades Autónomas y Ayuntamientos para que puedan fijar límites a las rentas en las zonas más tensionadas, tanto en contratos nuevos como en vigentes, por lo que la efectividad y el impacto que tendrá esta normativa en los precios del alquiler dependerá del uso que hagan de ella los distintos gobiernos regionales y municipales.
A falta de que se conozcan los detalles de la nueva Ley, que se espera "elevar al Consejo de Ministros el próximo mes de febrero", según apuntan desde el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, elEconomista se ha puesto en contacto con todas las comunidades autónomas y con los consistorios de las principales ciudades españolas para conocer su opinión sobre la nueva herramienta y saber si llegado el momento estarán dispuestos a hacer uso de ella.
De todas las zonas tensionadas Madrid, tanto a nivel regional como municipal, es la única discordante con la medida que se propone desde el Gobierno central, ya que el resto están de acuerdo en aplicar límites al alquiler o al menos dejan la puerta abierta a hacerlo, como es el caso de Navarra o País Vasco. Así, tanto Cataluña, donde ya se está aplicando una normativa en este sentido, como Canarias, Baleares o la Comunidad Valenciana ven necesaria la intervención de los precios del alquiler en sus regiones, al menos en las áreas donde más se ha encarecido el alquiler en los últimos años.
Desde el Ministerio de Transportes explican que "el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada demanda la aprobación por parte del Estado de una norma con rango de Ley que establezca las bases y garantías de su ejercicio en todo el territorio".
En este sentido, apuntan que "esta nueva regulación estatal resulta imprescindible para afrontar retos de la vivienda como el fortalecimiento de unos parques públicos estables, el blindaje de su función social, o el refuerzo de la transparencia y la información como garantías básicas del ejercicio del derecho".
"La regulación de los precios de alquiler a efectos de contener su subida y asegurar el acceso a una vivienda en condiciones de accesibilidad económica se está demostrando como una medida imprescindible", aseguran desde la vicepresidencia Segunda y Conselleria de Vivienda y Arquitectura Bioclimática del Gobierno Valenciano, que apuntan que en la Comunitat Valenciana hay 51 zonas con mercados del alquiler tensionados.
Por su parte, Eduardo Robsy, director general de Vivienda del Govern de les Illes Balears, asegura que son, "desgraciadamente, uno de los territorios más castigados por la tendencia alcista de los precios de alquiler". "La presión del mercado se ha podido paliar en parte con las innovadoras medidas aprobadas por el Govern, pero no han sido suficiente como para revertir la tendencia", explica Robsy, que asegura que están convencidos de que la limitación del alquiler "es imprescindible como solución para incidir a corto plazo y de forma directa sobre los precios de alquiler para aliviar la situación de las familias, que se ha visto agravada por la crisis del COVID 19".
El consejero de Obras Públicas, Transportes y Vivienda del Gobierno de Canarias, Sebastián Franquis, reconoce que "en este tiempo de pandemia los precios del alquiler de las viviendas están bajando, pero lo que también es evidente es que hay determinadas zonas muy tensionadas en Canarias en las que se paga demasiado y, por tanto, es necesario tomar medidas".
Cataluña ya ha intervendio el mercado
Cataluña ha abierto el camino, con la Ley 11/2020, en materia de legislación para contribuir a la contención de los precios del alquiler y al equilibrio del mercado. "En consecuencia, desde la Generalitat valoramos positivamente que se vaya en esa línea, siempre que la norma estatal no invada la competencia exclusiva de la Generalitat en materia de vivienda y la legislación que ya tenemos aprobada", advierten desde la comunidad.
Esta ley es de mediados de septiembre, por lo tanto, "ha transcurrido poco tiempo y es todavía prematuro hacer una valoración detallada sobre el funcionamiento de la norma. Lleva poco recorrido y, además, ha empezado su camino en un contexto singular, con el impacto social y económico que la pandemia está teniendo en todos los ámbitos de la sociedad", explican desde la Generalitat al ser preguntados sobre cómo está funcionando en Cataluña la medida. "Se trata, por encima de todo, de una ley que supone un cambio en la cultura comercial y de relaciones contractuales en el mercado del alquiler, y por lo tanto, los diferentes actores, desde los propietarios, pequeños o grandes, hasta los inquilinos, pasando por los profesionales del sector de la vivienda, se están adaptando a la nueva realidad", añaden.
Madrid advierte de los riesgos
Sin embargo, desde la Comunidad de Madrid tienen una opinión muy distinta sobre la efectividad de la medida, ya que consideran que "con dicho límite se producirían efectos perniciosos contrarios a los que se dice pretender, como es generar un parque de alquiler asequible; al contrario, el mercado del alquiler sufriría una significativa reducción de oferta, incremento del precio medio y deterioro del parque inmobiliario. La Comunidad de Madrid, por tanto, no fijará límites en la renta del alquiler".
Para realizar esta afirmación se basa en un reciente informe del Banco de España, que analiza las experiencias en esta materia de países como Francia, Alemania, Estado Unidos, Suecia, etc. e indica que si bien a corto plazo "estas medidas pudieran ser aparentemente efectivas, pero la evidencia muestra la posible aparición de efectos adversos potencialmente significativos, especialmente cuando este tipo de medidas se mantienen durante períodos prolongados, restringiendo la oferta, generando fraude y provocando una deficiente conservación del parque residencial".
Evolución de los precios
Madrid, Barcelona, las islas y la costa mediterránea son las principales zonas del país donde el Gobierno ha detectado tensión en los precios. Sin embargo, la llegada del Covid ha supuesto un cambio de tendencia en algunas de las regiones que más se estaban encareciendo y donde se registran los precios por m2 más elevados. Así, según los datos de Fotocasa, cuatro comunidades, que hasta hace tres años tenían incrementos anuales de doble digito, tras la pandemia, han cerrado el 2020 con abaratamientos de los precios. Este es el caso de Baleares (-7,7%), Madrid (-5,1%), Canarias (-3,5%) y Cataluña (-1%).
Aunque estas cifras fijan un cambio de rumbo en estas regiones, lo cierto es que se mantienen como las más caras. Así, la Comunidad de Madrid se colocó en diciembre en la pole con un precio de 14,10 euros por m2 al mes, una cifra que le sitúa un 32%por encima de la media nacional, que es de 10,65 euros. Le sigue muy de cerca Cataluña, con un precio de 14 euros, y cierra el podio País Vasco, donde el m2 de media se paga a 13,18 euros. El top 5 lo completan Baleares (11,25 euros) y Navarra (10 euros).
