El apetito de los fondos de inversión por el inmobiliario español es inmenso, especialmente en productos como el logístico y el residencial en alquiler. Sin embargo, el segmento de la vivienda en rentabilidad se está viendo afectado por la incertidumbre regulatoria que le rodea, a la espera de una nueva Ley de Vivienda que traerá consigo la limitación de los precios del alquiler.
Con este panorama son ya varios los fondos que están estudiando cesar su objetivo de inversión en este sector. Así lo cuentan a elEconomista Cristina Calvo, socia de Derecho inmobiliario de Ashurst España y directora de Europa Continental e Ismael Fernández, socio y director del Departamento de Derecho inmobiliario de Ashurst, que aseguran que varios de sus clientes se están "frustrando" ante un marco jurídico que es "cada vez más belicoso contra cualquiera que quiera tener una casa para alquilar, no solo para los fondos".
Fernández explica que a la incertidumbre regulatoria se le suma la falta de suelo para el desarrollo de nuevos proyectos para alquiler. "Este es un problema endémico de España. El proceso de producción del suelo es tan lento que cuando hay un momento de desarrollo importante el suelo se agota y no hay edificios residenciales para alquiler, hay que construirlos. Para eso necesitan suelo finalista y este se va acabando, se producen incrementos de precios en el suelo y si al final los alquileres están capados en sus rentas no salen los números", apunta el experto, que asegura que "se está dando el caso de clientes que tenían la intención de articular grandes plataformas con miles de viviendas para alquiler en España y ya empiezan a dudar en su comité de que esto tenga sentido económico".
Según apunta Calvo, el principal problema para estos inversores es que les es muy difícil calcular sus rentabilidades potenciales para venderlo internamente dentro del fondo ya que "no saben cuánto van a poder cobrar de alquiler y no saben cuándo van a poder quitarse de encima a un arrendatario que no paga".
Esos dos puntos de incertidumbre son muy importantes y "crean una falta de credibilidad en los cálculos que hacen ellos de sus rentabilidades para poder conseguir que les aprueben internamente la inversión. Además, ellos añaden margen de error, pero entonces la rentabilidad baja hasta un punto que ya no vale la pena el proyecto", detalla la socia de Derecho inmobiliario de Ashurst.
Contra la profesionalización
Fernández apunta que "la rentabilidad del alquiler es muy ajustada. Es un producto que se mueve en el 4%-5%, y por tanto, a la mínima que hay un desvío de los costes la estrategia ya no tiene sentido si no pueden actuar sobre las rentas".
Calvo recuerda que "está probado" que el control de los alquileres en otros mercados en los que se ha llevado a cabo "ha conseguido precisamente el efecto contrario al deseado, ya que sale menos oferta en alquiler y por lo tanto suben los precios". Además, "se trata de una medida que con toda seguridad que se va a recurrir ante el Constitucional", asegura Calvo.
Asimismo, los expertos alertan de que esta incertidumbre está poniendo barreras a una tendencia de inversión que "podía ser muy positiva para España, que necesita un mercado de alquiler profesionalizado y que además podría solucionar los problemas de acceso". "Si no se puede acceder a la vivienda mediante la compra es necesario que se pueda por la vía del alquiler o finalmente se va a generar un problema social", advierten.
