En unos meses el Gobierno llevará al Congreso de los Diputados la nueva Ley de Vivienda y una de las novedades que previsiblemente traerá esta normativa será la de habilitar a las comunidades autónomas para que puedan intervenir el precio del alquiler en las zonas más tensionadas.
Con esto el Estado pretende poner freno al encarecimiento que han experimentado los pisos en alquiler en los últimos años, superando incluso en algunas zonas concretas el techo que se alcanzó antes de la crisis de 2008.
Los expertos del sector inmobiliario y los grandes caseros advierten de que este no es precisamente el mejor momento para poner límites en un mercado que se ya está regulando de forma natural y cuya tendencia se ha potenciado con la llegada de la pandemia.
Según los datos facilitados por Fotocasa a elEconomista, los mercados más tensionados ya están registrando, en la mayoría de los casos, caídas de precios tanto mensuales como interanuales. Solo hay que mirar hacia Madrid y Barcelona, dos de las ciudades donde más ha crecido el precio en los últimos años, para ver reflejado este cambio de tendencia, ya que en el mes de septiembre el precio en Barcelona ha caído un 4,8% interanual y en Madrid lo ha hecho un 2,6%.
El portal inmobiliario ha identificado los ocho municipios donde se estaban dando las mayores subidas antes del Covid, y al cierre de septiembre cinco de ellos han experimentado ya un abaratamiento desde que arrancara la crisis sanitara en el mes de marzo.
El alquiler se ha abaratado en Madrid y Barcelona de media un 6,3% y el 9,15% desde que arrancó la crisis
La caída más pronunciada es la de Torrevieja (Alicante), donde el precio medio de la vivienda en alquiler ha descendido un 19% durante los meses de pandemia. Barcelona Capital, que es considerada por los expertos como un polo de generación de tendencias en el mercado residencial, ya que siempre anticipa el comportamiento del resto de mercados, también ha experimentado una importante caída de los precios medios. Así, en la Ciudad Condal las rentas han caído un 9,15% desde febrero.
En el caso de Palma de Mallorca, que también se ha identificado como uno de los municipios donde más se han encarecido las viviendas en los últimos años, los precios han caído un 5,25% desde que arrancara la crisis sanitaria.
Por otro lado, en el municipio madrileño de Pozuelo de Alarcón, donde el m2 se paga a 12,75 euros de media, el alquiler ha caído desde febrero un 3,29%, mientras que en Madrid Capital el abaratamiento ha sido del 6,3%.
Las Palmas de Gran Canarias mantiene los precios al alza a pesar del Covid y el alquiler se encarece un 12,84%
En el otro extremo se encuentra Las Palmas de Gran Canarias, donde la vivienda ha seguido encareciéndose a pesar del Covid y registra un incremento del 12,84% desde febrero. Sucede lo mismo en Burgos Capital, con una subida media de las rentas del 5,25%.
Madrid y Barcelona son, junto a Donostia e Ibiza, las ciudades que compiten mes a mes en el ranking de los precios por m2 más elevados. Sin embargo, en ambos casos la llegada de la crisis ha traído un cambio de tendencia en el precio, ya que todos los distritos, tanto de la capital española como los de la Ciudad Condal, se han abaratado en los últimos siete meses.
Todos los distritos de Madrid y Barcelona han visto abaratado su alquiler medio en los últimos siete meses
Si comparamos los datos de febrero, antes de que llegara el Covid a España, frente a los de septiembre, las caídas más pronunciadas en Barcelona en el precio medio del alquiler se han dado en los distritos de Sant Martí (-14,4%) y Sant Andreu (-13,76%), Ciutat Vella (-12, 9%) y Eixample (-11%).
En Madrid ninguno de los distritos ha registrado caídas superiores al 10% desde febrero y en este caso el mayor retroceso se ha dado en Tetuán (-9,8%), Usera (-9,2%) y Ciudad Lineal (-8,8%) y Retiro (-8,2%).
"Los precios del alquiler ya están mostrando una contracción en puntos calientes", explica Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa, que señala que es "un momento en que los precios de los alquileres, que en 2019 llegaron a máximos en muchas comunidades, están tendiendo a la baja, fruto también de la crisis económica y de la menor demanda que hay ahora mismo en las principales urbes de nuestro país".
A esta caída de la demanda se suma también un crecimiento de la oferta, ya que según el portal inmobiliario, el 64% de los propietarios de pisos turísticos se han pasado al alquiler tradicional tras ver como caída de forma abrupta su ocupación y la rentabilidad de sus viviendas.
"Estas medidas se toman en el peor de los momentos, en plena pandemia, en la que nos encontramos en una situación excepcional en todos los ámbitos, incluido el alquiler", destaca Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro. El experto destaca además que "desde el inicio de la crisis sanitaria hemos comprobado como el mercado del alquiler se ha ido adaptando y ajustando al momento que estamos viviendo al tratarse de un mercado sano y maduro que se autoregula".
El propio Ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, apuntó el miércoles en el Congreso que la limitación de los precios será una medida, "ponderada, tasada y proporcional", que se aprobará después de escuchar a las Administraciones autonómicas y a los sectores afectados.
Si bien, desde el sector defienden que la intervención del mercado no es la solución ya que "una limitación artificial de precios ya se ha visto en estos países que provoca una contracción de la oferta, expulsa viviendas del mercado del alquiler hacia el mercado de venta, desincentiva la inversión y acaba en un menor parque, de peor calidad, con economía sumergida y precios finales más altos para menos viviendas", explican desde la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa).
Incentivar el alquiler
Frente a la intervención, desde el sector se apuesta por incrementar el parque público de vivienda en alquiler mediante la colaboración público privada y también creen que sería positivo potenciar los incentivos al arrendamiento.
"En esta cuestión se puede trabajar aportando la seguridad que ahora mismo los propietarios no tienen cuando se plantean alquilar sus inmuebles. Situaciones como el impago de la renta y seguros sobre el estado de la vivienda pueden ser cubiertas, al menos parcialmente, por la iniciativa pública. Otro incentivo pueden ser las ventajas fiscales de las rentas que provengan del alquiler cuando, por ejemplo, el inquilino sea menor de 35 años, ya que este es el segmento de edad que, como hemos dicho, más dificultades tiene para acceder a una vivienda", explica Anaïs López, de Fotocasa.
Actuando sobre la oferta es posible rebajar la tensión en los precios y resolver el problema de accesibilidad a la vivienda
Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario Pisos.com, destaca que otras medidas que se han mostrado efectivas han sido aquellas que de una manera u otra se han enfocado precisamente a hacer mayor la oferta.
"Paradigmáticos son los casos de Viena, donde la propia ciudad es el principal propietario de la vivienda en alquiler y es su gran apuesta desde hace 100 años, o Sídney donde se ha duplicado la oferta de alquiler desde 2017. Estos ejemplos demuestran que actuando sobre la oferta es posible rebajar la tensión en los precios y resolver el problema de accesibilidad a la vivienda. En el caso de Berlín la apuesta de la limitación en el precio del alquiler ha ido acompañada de la inversión de 920 millones de euros por la adquisición de 6.000 viviendas que destinará a alquiler social", subraya el directivo.
Desde ASVAL, la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler, que engloba tanto a pequeños como grandes caseros, "consideramos que las medidas más efectivas y viables para contener los precios del alquiler pasan por contar con un marco estable y seguro para los propietarios e inquilinos, porque la seguridad jurídica es imprescindible para desarrollar la oferta. Y al mismo tiempo apoyar a las familias vulnerables con un paquete de ayudas públicas anuales por encima de los 700 millones de euros con el objetivo de reducir su tasa de esfuerzo en el pago del alquiler del 50% al 30%", destaca Beatriz Toribio, directora general de la asociación.
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