Los grandes propietarios de vivienda en alquiler en España y los fondos y gestoras que estaban planeando inversiones millonaria en nuestro país se encuentran expectantes tras el anuncio del ministro de Transporte y Agenda Urbana, José Luis Ábalos del pasado miércoles, que adelantó que antes del verano se crearán las herramientas legales necesarias para que Comunidades Autónomas y Ayuntamientos puedan limitar los precios en zonas donde se han producido importantes subidas.
Según explican los principales actores del sector del alquiler a elEconomista, intervenir el mercado no es la mejor vía para lograr que la vivienda frene su encarecimiento o incluso llegue a retroceder. Así, todos son partidarios de aplicar medidas que fomenten el crecimiento de la oferta, favoreciendo el desarrollo de nuevas viviendas para alquiler o la aplicación de incentivos fiscales a aquellos que destinen sus viviendas al alquiler.
"La limitación de precios es una medida que no solo es compleja de aplicar técnicamente, sino que es ineficaz y genera el impacto contrario que se persigue con su introducción, reduciendo drásticamente la oferta en la zona que se regula y elevando rápidamente los precios en las zonas limítrofes", explica Javier Rodríguez Heredia, socio de Azora y responsable del segmento residencial en la compañía.
El directivo apunta que "para incentivar la creación de un parque de alquiler acorde con la demanda de nuestro país es necesario tomar como referencia modelos de éxito que fomenten la oferta como es el caso de Sídney, en el que las medidas implementadas han conseguido un incremento del 40% del parque de alquiler con bajadas de precio de hasta del 50%, en algunas zonas. Por el contrario, las medidas restrictivas y de control de precios aplicadas en ciudades como Berlín y París, o países como Suecia, han demostrado ser fallidas y se están retirando".
En la misma línea, Eduard Mendiluce, Consejero Delegado de Anticipa y Aliseda, apunta que "las medidas de control de precios de los alquileres, ya se han demostrado poco útiles en otros países y en el caso de España impactarán negativamente la calidad y cantidad de viviendas necesarias en el mercado". Además, el directivo recuerda que "el sector inmobiliario ha vivido en los últimos años un periodo de incremento de la inversión tras pasar una fuerte crisis" y advierte que "sobrerregular el mercado puede frenar esta recuperación".
Así, Mendiluce considera que "para disponer de una mayor oferta en el mercado son necesarios incentivos fiscales, incrementar el parque público de viviendas, fomentar la colaboración del sector privado con el sector público -como ya anunciado el Gobierno- entre otros".
"Intervenir los precios en las zonas tensionadas va a castigar a los propietarios que necesitan esas rentas para pagar su hipoteca"
Por su parte, David Vila, CEO de Renta Corporación, sociedad gestora de la socimi Vivenio, advierte que "las medidas de limitación de los precios de los alquileres no van a favorecer a corto plazo un incremento de la oferta de vivienda, especialmente en un mercado que se encuentra en un 95% en manos de pequeños propietarios. Para potenciar la oferta de inmuebles en alquiler, es preferible la puesta en el mercado de nuevas viviendas, activando bolsas de suelo en manos de la administración y realizando promociones a partir de la colaboración público-privada".
En la misma línea, José Ramón Zurdo, Director General Agencia Negociadora del Alquiler, considera que "intervenir los precios en las zonas tensionadas va a castigar a los propietarios que necesitan esas rentas, por ejemplo para pagar su hipoteca o para hacer frente al pago de una residencia".
Impacto en el mercado
Zurdo alerta además de que "esta medida hará desaparecer muchas viviendas que hoy están destinadas al alquiler y que al ser intervenidas sus rentas a la baja, el propietario no le compense seguir alquilándolas, y opte por cerrarlas o venderlas".
Ismael Kardoudi, director de Estudios de Fotocasa, recuerda que "son necesarias iniciativas para dar solución a los problemas que experimentan ambos lados del mercado, tanto propietarios como inquilinos, para que las dos partes se sientan seguras y apuesten por el mercado del alquiler".
"Sería positivo lanzar ventajas fiscales de las rentas que provengan del alquiler cuando, por ejemplo, el inquilino sea menor de 35 años"
Claramente, uno de los principales problemas de la vivienda en alquiler es la falta de oferta y quizá "lo más urgente es empezar a tratar el tema por aquí", comenta Kardoudi, que propone, además de fomentar la vivienda pública de alquiler, ya que España cuenta con un parque público de vivienda en alquiler muy por debajo de la media europea, "ventajas fiscales de las rentas que provengan del alquiler cuando, por ejemplo, el inquilino sea menor de 35 años, ya que este es el segmento de edad que más dificultades tiene para acceder a una vivienda".
En este sentido, Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro, recuerda que con el Real Decreto de medidas urgentes en alquiler que se aprobó en mayo, ya se ha generado una "expulsión del mercado de los jóvenes, ya que la limitación de pedir garantías adicionales ha supuesto que muchos jóvenes, que únicamente podían demostrar solvencia a través de una fianza ampliada, ahora no pueden hacerlo".
Según el directivo, esta normativa creó "muchísima incertidumbre durante unos meses y algunos propietarios decidieron poner a la venta sus viviendas".
Carroza recuerda que "el mercado del alquiler en España no está constituido por grandes fondos de inversión que monopolicen la oferta, se trata más bien de pequeñas familias ahorradoras y desde este punto ya empezamos a ver los fallos de la limitación de precios". El CEO de Alquiler Seguro cree que se trata de "una medida populista que se está tomando de espaldas al mercado y a quien perjudica es al inquilino". Además, advierte que este tipo de intervención del mercado "lo que hace es que los fondos que iban a invertir en España para construir pisos en alquiler o comprar vivienda que ahora está vacía, pasen de largo y se vayan a Portugal".
Por otro lado, José Ramón Zurdo, apunta que se va a potenciar un problema que ya está presente en el mercado actual y que es el envejecimiento del parque de alquiler. "Los propietarios intervenidos, a la larga, no tendrán poder adquisitivo para mantener en condiciones sus viviendas, por lo que uno de los primeros efectos de la intervención de precios de este Gobierno será el deterioro paulatino de las viviendas de alquiler y un posible aumento de una exigencia por adelantado de dinero negro para compensar la bajada".
Por su parte, Fernando Encinar, portavoz de idealista, considera que "utilizar el índice de precios para realizar un control del alquiler es una mala noticia para las ciudades que lo apliquen y una buena noticia para las que no. Desde idealista llevamos años insistiendo en que capar los precios no es el camino, no lo ha sido en ningún mercado donde se ha regulado. Fijar precios sólo tendría sentido en las viviendas de alquiler públicas o que han recibido ayudas públicas, pero no en las viviendas privadas".
