José Ramón Zurdo, director General de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), tiene muy claro que una de las claves para evitar los impagos se encuentra en la gestión profesionalizada de las viviendas. Con esta idea lanzó la compañía en 2006, en una pequeña oficina en el Paseo de la Castellana, que con el paso de los años se quedó pequeña, gracias el éxito de su modelo, que pasa por alejar totalmente a los propietarios de la gestión de su vivienda y, a cambio, ANA asume el pago de las rentas en caso de morosidad. Con esta fórmula, la compañía se ha posicionado, con una cartera de 3.000 pisos repartidos por la Comunidad de Madrid.
¿Cuál es el secreto del éxito de la Agencia Negociadora del Alquiler?
En este negocio, hay dos fases críticas, que son la selección de inquilinos y la gestión posterior del alquiler, y las dos son fundamentales. Cuando preguntas a la gente como eligieron a sus inquilinos, te sorprendes con su criterio, pues en muchos casos se basan en que van bien vestidos, hablan bien o simplemente por que les dan la renta que ellos piden. Ahí es donde nace el embrión de esta empresa. Nuestro objetivo pasa por profesionalizar la gestión del alquiler, evitando que la gestión esté en manos privadas, por que nos dimos cuenta de que cuando la gestión se profesionaliza, los riesgos disminuyen. Por eso, decidimos sustituir a los propietarios en la toma de esas decisiones que no hacen bien y, por otro lado, también nos responsabilizamos de esos criterios de selección que hemos tenido, pagándoles a los propietarios las rentas si nos equivocamos.
¿Cómo afrontó ANA la época de crisis?
Pues en nuestro caso, no fue una mala época, ya que durante la crisis hemos experimentado nuestro mayor crecimiento. Esto se debe a que en el periodo de crisis había más impagos y, al final, la gente tiene más miedo a hacer las cosas por su cuenta y esto nos llevo a dar el estirón en 2008. Dicho esto, lo deseable es que la situación vaya bien para todos.
¿Han diseñado un plan de crecimiento para los próximos años?
Nuestra intención es ampliar nuestro negocio con una red de locales externos y también gestionar viviendas de otras empresas que se dedican al alquiler. Al final, muchas compañías necesitan de ese servicio de un profesional que se dedique a la gestión.
¿Hasta qué momento asumen el pago de las rentas, cuando hay un caso de morosidad en una de las viviendas que gestionan?
Lo hacemos hasta que finalice la reclamación que iniciemos para echar a ese inquilino o hasta que recuperemos las llaves, ya que, muchas veces, a base de llamadas y de presión el moroso suele irse. Dicho esto, tenemos que destacar que nuestra tasa de morosidad ronda el 0,6% de una cartera de viviendas que administramos que es de 3.000 unidades. Esto demuestra la importancia de una buena gestión profesionalizada y también que existen casos que no se pueden evitar y predecir, pero lo cierto es que son los menos.
¿Qué documentación solicitan a los posibles inquilinos, para asegurarse de que son solventes?
Contrato de trabajo, tres últimas nóminas y renta. Con estos datos te haces una foto de quien es la persona interesada en la casa. Las nóminas no son significativas de nada, pero la renta es fundamental, ya que con eso podemos ver si tienen otras obligaciones económicas. Además, otro documento que comprobamos son los registros de impagos, sobre todo la Asnef (la Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito). Estos nos da una idea del perfil cumplidor de ese inquilino. Lógicamente, analizamos esos datos, por lo que el impago de una factura puntual de teléfono, por ejemplo, no tiene por que suponer un problema, pero si existe una recurrencia, sí que es una señal de alerta para descartar a un inquilino.
¿Es correcto el nivel de esfuerzo que están asumiendo a día de hoy los inquilinos de pisos de alquiler en Madrid?
Nosotros muchas veces tenemos que rechazar operaciones, a pesar de las críticas que eso nos supone, por que las solicitudes que nos llegan están muy por encima de la capacidad de endeudamiento recomendada, que es del 30%. Es muy normal, entre los inquilinos que optan a las viviendas, encontrar cuotas de esfuerzo de entre el 40% y el 50% de los ingresos y eso es una barbaridad. La gente no está mentalizada, no es consciente de lo que ocurre e intentan acceder a alquileres de 500 euros con sueldos de 1.000 euros. Nosotros no podemos asumir ese riesgo de impago.
Del mismo modo que rechazan a ciertos inquilinos, ¿declinan también algunas viviendas?
Hay operaciones que cogíamos inicialmente, pero después hemos dejado de aceptar. Me refiero a aquellos activos en los cuales, debido a las condiciones de la vivienda, no podemos garantizar el pago. Por ejemplo, una vivienda en una quinta planta, sin ascensor y que no tiene calefacción no la cogemos. Es tan bajo el perfil de las personas que no tienen más remedio que ir a ese tipo de casas que no podemos garantizar el pago de la renta y, como nos ha pasado, tenemos que discriminar este tipo de viviendas. Eso nos diferencia de las empresas públicas. Una empresa pública no puede tomarse el lujo de rechazar esto. Con todas las medidas que están adoptando las partidos de turno, están haciendo que los privados asuman una función social que corresponde a la Administración.
Actualmente, su cartera está presente en la Comunidad de Madrid, ¿están estudiando dar el salto a otros mercados?
Nuestra cartera de viviendas en alquiler ronda las 3.000 unidades, de las que unas 40 son propiedad de la compañía, y todas ellas se encuentran en la Comunidad de Madrid, con precios medios que rondan los 750 euros. Un 70% de ellas se encuentra dentro de la M-30. Nos gustaría salir a otras ciudades, pero no podemos. Nuestra responsabilidad con los propietarios de las viviendas es directa, esto no es una franquicia. Por eso salir fuera nos implica unos costes muy importantes. Lo cierto es que hemos tenido oportunidades de hacerlo, ya que nos han llamado para implantar nuestro modelo en otras ciudades, pero por ahora no podemos hacerlo.
¿Qué opina de los últimos cambios normativos en materia de alquiler?
La nueva Ley de alquiler es muy confusa. Ha creado mucha inseguridad jurídica por que ha alterado las reglas del juego. Además, hay en ciernes otra modificación de ese decreto que probablemente alterará todavía más estas reglas y que puede afectar de lleno a la gente que puede aumentar la oferta de viviendas. Es decir, arrendadores, socimis, particulares que compran para alquiler, ya que ataca a los grandes creadores de oferta en el mercado. Antes los contratos eran por cinco años y la renta se podía actualizar más del IPC, los gastos de gestión se les podían trasladar a los inquilinos, ahora las reglas del juego cambian totalmente y tienes que los alquileres se extienden a siete años, la subida no puede ser superior a la del IPC, no se pueden pedir garantías a los inquilinos de más de dos meses y debido a esto muchas socimis se plantean su sistema de trabajo. Mi opinión sobre ese Decreto es totalmente negativa. No ha sido un Decreto equilibrado, ya que vemos que todo el peso de las medidas van en contra de los arrendadores, que son los que tienen que aumentar la oferta. Si encima ahora se intervienen los precios, ya sería el colmo. El mercado de los alquileres es muy cobarde y estamos notando ya una cierta contracción de muchos propietarios que vencen ahora los contratos y nos dicen que esperemos a ver qué ocurre. Y si la oferta disminuye, los precios no bajan. Llevamos siete cambios normativos desde el año 1964 y eso es una aberración. Los políticos se lo toman a la ligera, pero los cambios normativos generan consecuencias y algunas empresas que apostaban por el alquiler ahora se plantean dejar este negocio.
Entre los servicios que ofrecen se encuentra la financiación a los propietarios para acometer mejoras en las viviendas...
Pese a lo que mucha gente piensa, muchos propietarios no tienen un poder adquisitivo alto. Ese es uno de los grandes mitos que ocurre en el sector de los alquileres. Siempre se ha pensado que el propietario era el solvente económicamente y el inquilino el frágil. Pues en muchos casos, esta situación es la contraria, de hecho, cuando vemos la documentación económica de los inquilinos que se interesan por las casas, en muchos casos está a años luz de la de los propietarios. Hay que saber que muchas veces un impago de renta a ciertos propietarios les hunde en la miseria. Hay que romper los estereotipos. Se trata de que no solo el débil es el inquilino, también el débil es el propietario y ese concepto no lo tienen muchos de nuestros jueces o árbitros, que en su política siempre creen que la parte más débil son los inquilinos. Hay que tener claro que la mayor parte de los caseros de este país no son los grandes tenedores de viviendas, de los que tanto se habla, y que no tienen ni el 5% del total de las viviendas en alquiler.
¿Qué volumen medio suelen financiar en cada operación y en qué condiciones?
Hay un perfil de propietarios, que puede estar en torno al 10% de nuestra cartera, que suelen ser personas mayores, que están viviendo en residencias de ancianos y no tienen capacidad económica para solventar, por los ingresos que tienen, cualquier deterioro de la vivienda, o una avería o incluso el iniciar el alquiler, porque la casa que tienen no reúne las condiciones y en ese caso necesitan financiación, alguien que les ayude a reformar la casa o comprar electrodomésticos. Ahí es donde intervenimos nosotros. Les ayudamos a asumir esa inversión y llegamos a un acuerdo y se lo vamos descontando de las rentas. No hay una retribución económica, porque al final es una financiación sin intereses, pero sí nos interesa captar de este modo a más clientes. Lo normal es que financiemos entre 1.000 y 5.000 euros.
