El precio de los pisos en alquiler seguirá creciendo a lo largo de este año en las zonas con mayor demanda, si bien, los expertos apuntan que habrá mercados en los que se toque techo, y por tanto se producirán las primeras caídas de rentas, eso si, en barrios concretos, ya que la media seguirá al alza.
"El precio unitario del alquiler mantendrá este año una tendencia positiva en las dos grandes capitales. En Madrid, con un aumento por encima del 6%, mientras que en la Ciudad Condal se prevé una subida del 1,5%", explica Enrique Toribio, Real Estate Director de urbanData Analytics (uDA), empresa especializada en el Big Data del mercado inmobiliario.
Según los datos que ha facilitado uDA a elEconomista, será en Barcelona donde se producirá la primera caída de precios medios en un distrito, eso si, serán muy leve. Las estimaciones de la firma apuntan a un descenso del 0,1% en Sant Martí, "siendo este el único que se posicionará con una evolución interanual negativa, mientras que el Eixample se mantendrá prácticamente plano, con un crecimiento del 0,03%.
En el caso de Madrid, por distritos, Retiro (1,6%) y Ciudad Lineal (3,6%) están entre los que registrarán menores evoluciones interanuales de los precios del alquiler.
Según las cifras que maneja Fotocasa, en el mes de enero en Barcelona el precio ha crecido un 2,7% respecto a 2019 y en el caso de Madrid los precios crecen a un ritmo del 3%. "Atrás quedan las subidas de dos dígitos que durante tantos meses consecutivos fuimos viendo", destaca Ismael Kardoudi, director de Estudios de Fotocasa, que señala que desde el portal, "prevemos que durante el primer semestre del año los precios seguirán subiendo, pero a ritmo bajo y pensamos que podremos empezar a ver las primeras caídas del precio del alquiler en Barcelona y Madrid durante el segundo semestre del año. No van a ser grandes caídas, pero sí que va a ser un pequeño cambio de ritmo respecto a lo que veníamos viendo estos últimos ejercicios".
El directivo apunta que, "ya hay algunas zonas de las dos grandes ciudades, que están empezando a bajar precios como Sant Martí, en Barcelona, o Retiro, en Madrid. Además, otros distritos como Villaverde, Salamanca, Barajas, Moncloa o San Blas, en la capital, están descendiendo precios respecto a los máximos alcanzados. En el caso de Barcelona además de Sant Martí, otros distritos como San Andreu, Gràcia, Sants-Montjuïc, Eixample, Ciutat Vella o Nou Barris también están descendiendo precios respecto a los máximos que han alcanzado durante 2019".
Según los datos de uDA, la evolución del precio del alquiler fue positiva en el cuarto trimestre de 2019 en la mayoría de las capitales con subidas de doble dígito en hasta siete ciudades. "Esto refleja que este mercado se encareció en mayor medida que el de compra, que registró aumentos a escala nacional del 1,92% frente al 5,06% del alquiler (sólo Girona y Huesca lo hicieron por encima del 10%)".
Actividad en el mercado
"Analizando el volumen de transacciones en alquiler se observan tres grupos diferenciados según tamaño de mercado. Madrid y Barcelona lideran un primer segmento por encima del 75% de operaciones destinadas alquiler del total; mientras que en un segundo grupo se podría incluir segundas plazas coincidentes con el mercado de compraventa como Valencia, Málaga, así como otras más típicas del alquiler como Granada, Salamanca incluso Oviedo, que pertenecen a un grupo más numeroso de ciudades con más del 50% y el resto de capitales", concreta Enrique Toribio.
"La mayoría de las capitales han aumentado el volumen de operaciones en alquiler en más del 20%, según los datos del cuarto trimestre de 2019 respecto al mismo periodo del año anterior. Sin embargo, en comparación con el trimestre anterior se ha registrado un descenso generalizado (excepto en Palma) de las transacciones de alquiler", destaca el directivo de uDA.
"Hay zonas donde empezamos a comprobar que para alquilar en un tiempo eficiente hay que empezar a pensar en pequeñas rebajas"
Por otro lado, Toribio, señala que "la rentabilidad bruta del alquiler se mantiene por encima del 4%, llegando al 9%, por lo que esperamos correcciones de los principales indicadores de este mercado en los próximos trimestres".
"Lo bueno de este mercado es que se está autorregulando continuamente", explica Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro, que destaca que "el mercado de alquiler en España no es homogéneo".
"En Barcelona y Madrid, durante los años de crisis bajaron los precios y se generaron oportunidades de entrar en el centro, pero a medida que la oferta se fue absorbiendo y la demanda siguió creciendo, el precio también se disparó", explica el directivo.
"Todo tiene un límite, en el caso del alquiler los precios están limitados por los ingresos familiares. El alquiler no es financiable y no se puede crear una burbuja. Estas zonas de altos precios se han tensionado por la oferta", si bien, Carroza también detecta un cambio de tendencia. "Hay zonas donde empezamos a comprobar que para alquilar en un tiempo eficiente hay que empezar a pensar en pequeñas rebajas. Es un ejemplo de como se autorregula. Antes del primer trimestre del año pasado ya veíamos estos síntomas de moderación que fueron tumbados por el Real Decreto de mayo, ya que se redujo la oferta ante la incertidumbre que generó", explica.
