¿Los precios inmobiliarios vuelven a cambiar de tendencia? Ya hay expertos que han visto caídas en el mercado de la vivienda usada durante el segundo semestre de 2019. En particular, desde Tecnocasa ya han percibido un retroceso del 2,1% -interanual- en lo que sería el primer descenso en este período desde 2014. El XXX Informe sobre el mercado de la vivienda refleja que Madrid y Barcelona acusaron las bajadas más importantes en el precio de la vivienda usada con caídas del 3,85% y el 3,26%, respectivamente.
Unos retrocesos, según Tecnocasa, se trasladarán a grandes poblaciones como Sevilla, Hospitalet de Llobregat, Zaragoza, Málaga o Valencia, que muestran aún tasas de crecimiento positivas. "Acabarán completando el recorrido que están marcando Madrid y Barcelona y se reduzcan sus precios en el futuro", apunta el portal especializado.
Respecto al precio por metro cuadrado, Barcelona lidera el ranking, con 3.143 euros, seguida por Madrid (2.594 euros). A escala nacional, el precio nominal -2.297 euros- se redujo un 34% desde finales de 2006 y principios de 2007, cuando registró precios máximos (3.500 euros).
"Estamos en un momento de bajada de precios y de reajuste del mercado de la vivienda, aunque no hay signos de crisis"
¿Podemos hablar de cambio de tendencia? El director de análisis e informes de Tecnocasa, Lázaro Cubero, cree que estamos "en un momento de bajada de precios y de reajuste del mercado de la vivienda, aunque no hay signos de crisis". A su juicio, las recientes caídas forman parte de un ajuste. "El mercado inmobiliario necesita frenar la subida y estabilizar el precio de la vivienda", puntualiza.
Cubero destaca que aún "nos encontramos en un momento de precios todavía atractivos (a niveles de 2011) y con tipos de interés bajos". No obstante, el experto añade que es importante filtrar bien y seleccionar aquellas viviendas que se encuentran a precio real del mercado inmobiliario actual', ya que, a menudo, el precio de oferta no está en consonancia con la realidad de la zona. "Por ejemplo, en la ciudad de Madrid, los inmuebles ofertados por particulares están sobrevalorados un 17% por encima del precio de salida al mercado recomendado por un profesional del sector", indica.
El catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra y coordinador del Informe, José García-Montalvo, ve -en declaraciones recogidas por Servimedia- "un cambio de ciclo" y alertó de que "no todos los malos datos se pueden achacar a la nueva Ley Hipotecaria, sino que la realidad subyacente es que el mercado ya se estaba ralentizando antes de la entrada en vigor de esa ley".
La vivienda como inversión para el alquiler
Otro dato que avala cierto enfriamiento del sector se refleja en la compra por inversión. El número de inversores, aquellas personas que compran una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler, ha seguido siendo alto en 2019, con un 26,5% de las compraventas realizadas, una de cada cuatro operaciones. En cambio, este dato va en descenso en los dos últimos años, pues en 2017 alcanzó el 30%.
Y es que, el mercado del alquiler sigue activo, aunque también empieza a mostrar los primeros signos de moderación. El precio de la vivienda en alquiler subió a nivel nacional en 2019 un 4,6% al compararlo con el año 2018, aunque las ciudades de Madrid (3,79%) y Barcelona (2,13%) muestran ya los crecimientos más bajos. Al analizar la rentabilidad bruta del alquiler, Tecnocasa aprecia que ésta se sitúa en el segundo semestre de 2019 en el 6% a nivel nacional, y en el 6,84% y 5,85%, en las ciudades de Madrid y Barcelona, respectivamente.
En cuanto a las políticas en materia de alquiler del Gobierno de Pedro Sánchez, el catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra tacha de ineficientes las medidas que se están implementando e instó a "buscar soluciones imaginativas" para dar respuesta a la "emergencia habitacional". "Si se perjudica la seguridad jurídica de los inversores, se complican mucho las cosas y cae la oferta", añade.
Las hipotecas buscan el equilibrio
La hipoteca media se situó en el segundo semestre de 2019 en 118.471 euros, un 0,7% menos que en el mismo periodo del año anterior. En ese segundo semestre, la población que presentó la hipoteca más alta fue Barcelona, con 155.284 euros, mientras que en Zaragoza se registró la más baja, con 76.904 euros.
Desde Tecnocasa destacan que el importe hipotecario más alto se alcanzó en el primer semestre de 2007, con una hipoteca media de 185.642 euros, y el mínimo, en el primer semestre de 2014 (80.900 euros). Por tanto, el descenso desde el registro máximo ha sido del -56%.
El consejero delegado de Tecnocasa, Paolo Boarini, apuntan a que la cuota mensual de la hipoteca se situó en el segundo semestre de 2019 en 462 euros al mes, "en línea con los semestres anteriores". "Esta cuota contrasta con la alcanzada en el momento más alto, segundo semestre de 2007, con una cuota de 976 euros al mes", añade.
