Economía

Los juristas consideran que el decreto ley de rebaja de alquileres de Cataluña es inconstitucional y carece de base legal

  • La medida se ha publicado en el Diario Oficial de la Generalitat y ya está en vigor
Locales comerciales cerrados por falta de actividad en Barcelona. Luis Moreno

El Diario oficial de la Generalitat de Cataluña publica hoy el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados. La medida ya está en vigor.

La norma establece que si como consecuencia de la pandemia de la Covid-19 se decretan por la autoridad competente medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para la realización de actividades industriales y comerciales, en los contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995 la parte arrendataria podrá requerir de la parte arrendadora, por burofax o de otra forma fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones y de acuerdo con las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos.

Esta norma complementa la reciente ley que establece topes a los alquileres en zonas consideradas fuera de los precios de mercado

En caso de que las partes no lleguen a un acuerdo por medio de negociación o mediación en el plazo de un mes a contar desde el requerimiento, en caso de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse en un 50% respecto de las vigentes mientras dure la medida de suspensión.

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Por otro lado, en caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma. La prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el establecimiento no afecta a la aplicación de estas reducciones.

Inseguridad jurídica

Miguel Fernández Benavides, socio de Ontier, achaca a esta normativa la introducción de inseguridad jurídica "por afectar no solo a los contratos que se firmen a partir de ahora, sino también a los ya firmado, con la confianza de su cumplimiento y, por si fuera poco, "se sustrae al control de los jueces".

La norma no afecta al Código Civil Catalán ni a la cláusula jurídica 'sic rebus stantibus' (estando así las cosas), por lo que se ha introducido un artículo en el Decreto Ley por el que se obliga a la Generalitat de Cataluña, en el plazo de dos años a contar desde la entrada en vigor de esta norma, y a propuesta del departamento competente en materia de Derecho Civil, el Gobierno de la Generalitat deberá elaborar y aprobar un proyecto de ley para incorporar en el ordenamiento jurídico catalán la regulación de carácter general necesaria para el restablecimiento del equilibrio contractual en los supuestos de cambio imprevisto de circunstancias.

Aclara Sergio Agüera, socio de Inmobiliario de Pérez-Llorca, que la normativa debe referirse a plazos muy cortos de tiempo, puesto que "si se alarga más allá de los tres meses en el transcurso de un año a contar desde la entrada en vigor de esta norma, la parte arrendataria puede optar por desistir del contrato sin penalización a partir del momento en que ocurra esta circunstancia, mientras se mantenga y hasta tres meses después del cese completo de las medidas, siempre que lo notifique de forma fehaciente a la parte arrendadora con un mes de antelación, lo que puede dar lugar a una situación terrible para los arrendadores y los arrendatarios".

Sobre su legalidad, Agüera, advierte de que el propio Decreto Ley se refiere a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1995, dejando fuera los contratos anteriores a su entrada en vigor, cuando esta normativa es de ámbito estatal.

Jordi Albós, 'senior Associate' de Dentons en Barcelona, resume la norma explicando que "tiene rango de ley. La medida va un paso más allá a la adoptada por el gobierno durante el estado de alarma ya que no se trata de una moratoria, sino de una reducción temporal de la renta. Estas medidas son obligatorias para el arrendador. Es muy probable que la medida adoptada por la Generalitat el 20 de octubre invada competencias exclusivas del Estado, ya que conlleva la alteración generalizada de los pactos contenidos en el contrato de arrendamiento, lo que entra en contradicción con las normas generales relativas a los derechos y obligaciones contenidas en el Código Civil, siendo las bases de las obligaciones contractuales materia exclusiva del Estado".

Carece de base legal

Insiste sobre esta invasión de competencias José Carnerero, socio de EY Abogados, quien explica que "ciertamente, se plantean dudas razonables acerca de la constitucionalidad del Decreto Ley. En concreto, sobre si éste encuentra amparo suficiente en la competencia estatutaria de la Generalitat en materia de derecho civil (artículo 129 del Estatuto de Autonomía). En este sentido, podría considerarse que el Decreto Ley vulnera la competencia estatal prevista en el artículo 149.1.8 de la Constitución relativa a las "bases de las obligaciones contractuales" y que debe ser entendida como una garantía estructural del mercado que evite disfunciones en el desarrollo de la actividad económica en la totalidad del territorio español".

Por su parte, Alvaro Nieto, asociado del Departamento Inmobiliario de Herbert Smith Freehills comenta que "la constitucionalidad del Decreto Ley es un tema controvertido. Si bien la Generalitat tiene competencias en materia de derecho civil, podría argumentarse que este decreto, al tratar el régimen de los arrendamientos, entra a regular las bases de las obligaciones contractuales, cuya competencia es exclusiva del Estado, por lo que se puede estar produciendo una injerencia en dichas competencias que pondría en peligro el marco normativo unitario. Habrá que esperar a un potencial recurso de inconstitucionalidad para ver en qué dirección se pronuncia el Tribunal Constitucional a estos efectos".

Falta de una ley estatal de urgencias

Carlos Valls Vigil, abogado en Kernel Legal, también insiste en este aspecto, al considerar que "debido al caos jurídico que ha producido el Covid19 y la falta de una ley nacional que regule estas iniciativas de urgencia, a priori, la Generalitat de Cataluña no tiene competencia para regular los precios de los alquileres locales, al ser competencia del Estado"

Y recuerda que "recientemente por una ley similar se ha pronunciado el Consejo de Garantías Estatutarias de Cataluña, que ya dictaminó en agosto de este año que el Proyecto de Ley de Control de Precios del Alquiler de Viviendas que presentó la Generalitat atenta contra la Constitución y el Estatut. Según el dictamen del Consejo de Garantías, es el Estado quien tiene la competencia sobre las bases de las obligaciones contractuales, según el art. 149.1.8 de la Constitución Española.

Indica Jesús Conde, socio del Departamento Inmobiliario de Araoz & Rueda, manifiesta que "de la medida tomada puede destacarse inicialmente su posible carácter inconstitucional, al invadir la competencia exclusiva del Estado en materia de legislación civil, al tratarse del campo de los arrendamientos urbanos, respecto del que el Gobierno central ya realizó un primer intento de regulación de la situación post-Covid a través del Real Decreto-ley 15/2020".

Carmen March, socia de Broseta y directora del área de Derecho Inmobiliario, añade que "supone una alteración del principio de seguridad jurídica en el tráfico contractual, del principio de libertad contractual e incluso, diría, del derecho de propiedad privada. Podría cuestionarse su constitucionalidad en base al 9.3 de la Constitución. Ésta garantiza el principio de legalidad, la jerarquía normativa, la publicidad de las normas, la irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales, la seguridad jurídica, la responsabilidad y la interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos", y al artículo 33.3 de la Carta Magna: "Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes."

También, se refiere a estos mismos artículos de la Carta Magna, Carlos Ruiz Miguel, catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad de Santiago. para quien " decisión puede ser inconstitucional... pero no porque se introduzca la limitación, sino por el hecho de que se haga mediante Decreto-Ley". Y añade que, además, El artículo 86 de la Constitución es claro al decir que "en caso de extraordinaria y urgente necesidad, el Gobierno podrá dictar disposiciones legislativas provisionales que tomarán la forma de Decretos-leyes y que no podrán afectar al ordenamiento de las instituciones básicas del Estado, a los derechos, deberes y libertades de los ciudadanos regulados en el Título I". En este caso nos encontramos con una norma que afecta a un derecho del Título I, la propiedad.

Sería inconcebible que lo que se exige para el Real Derecto-Ley del Estado central no se exigiera para un Decreto-ley autonómico limitándose, como se limita, un derecho reconocido en la Constitución. Se podría alegar que la STC 111/1983 avaló el Real Decreto ley de Rumasa... pues aquí la afectación es mayor incluso pues ni se prevé indemnización.

Legislación intervencionista

Sobre el contenido del decreto ley, estima Andres Horcajada, CEO y Socio Fundador de TECTUM que "se trata de una legislación intervencionista, que más allá de eslóganes, no creara la necesaria infraestructura del alquiler residencial asequible, a largo plazo, que este país necesita, las Administraciones Públicas deben de dejen de tratar el acceso a la vivienda con criterios políticos y electoralistas".

César Espert, socio de  Ejaso ETL Global, reflexiona que es posible haya habido un exceso regulatorio por parte del ejecutivo catalán en el ámbito de los arrendamientos urbanos que podría entrar en conflicto con el principio de libertad de pacto que rige, con carácter general, en materia de obligaciones y contratos (artículo 1.255 del Código Civil) y, específicamente, en materia de arrendamientos urbanos (artículos 3, 4 y 17, entre otros, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).

En el caso de Carlos Bardavío, socio responsable de Real Estate de KPMG Abogados, "la legalidad de la norma es bastante cuestionable en la medida en que impone una consecuencia económica adversa al arrendador de forma automática sin atender a las circunstancias específicas de cada contrato de arrendamiento y de las partes del mismo, limitando su autonomía negociadora y preestableciendo el resultado en caso de que no lleguen a un acuerdo".

Los abogados de Legálitas consideran que falta el control judicial en esta normativa. Explican que "la legalidad o no de la medida es algo que deberá ser sometido a los tribunales, lo que resulta evidente es que el decreto del Gobierno catalán beneficiará a muchos empresarios, pero generará discrepancias entre los propietarios afectados, quienes muy posiblemente recurrirán la medida en los tribunales".

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forum Comentarios 11

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Incredulo
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No importa,el TC está a las órdenes del Gobierno.

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#1
navegante, y este desastre lo han conseguido en 100 días de progreso.
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Los comunistas y socialistas lo de saltarse la ley no tiene ninguna importancia lo llevan haciendo más de cien años de honradez.

Puntuación 20
#2
sanchinflas + chepas rata, insomnio y precariedad
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Como casi todo lo que promueven estos tuercebotas corrutos, con su offshores, sicavs,.. consejos doy que para mi no quiero!!

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#3
casta política mediocre y cleptómana
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No solo eso si no que su aplicación puede acarear consecuencias penales, algunos políticos sobre todo Españoles creen que están sobre el bien y el mal y que son inmunes y no terminaran en prisión, bueno ya veremos de dice el TSJ Europeo al respecto.

Puntuación 12
#4
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Julius

Inconstitucional fué la anmistía fiscal a los de Panamá, pero ya había caducado.

Incinstitucional fué la venta masiva de viviendas de protección oficial en Madrid a fondos buitres y encima a un precio irtisorio, pero ya había prescrito.

Si el control del precio del alquiler es incinstitucional, que ya se verá, para cuando los jueces se empiecen a mover, habrá prescrito.

Mientras ranto me parece una medida muy acertada y que debería mantenerse en el tiempo.

Y eso de inconstitucional, ya se verá.

Puntuación -9
#5
JMT
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Parece que lo que se trata es de legalizar una arbitrariedad antes de hacer lo que tienen que hacer. Nada importa que los arrendadores en vista de lo que hay opten por no alquilar sus viviendas o locales con lo que se reducirían aún más los inmuebles en el mercado. Tal vez tengan pensado, a la vista de esta posibilidad, en decretar el embargo de los pisos vacíos tal como si se tratase de efectos estancados como el tabaco o la gasolina.

Como indico arriba, cualquier medida por arbitraria que sea menos lo que corresponda. Millones de personas reducidas sibilinamente a la pobreza , imposibilitadas de acceder a una vivienda no ya en propiedad sino en alquiler, y así lograr también el fin último cual es el que puedan casarse y procrear. Ahí, señores, está el quid de la cuestión. Todo menos nacimientos . ¿ Cómo se van a poner a elaborar un Plan Nacional de Viviendas Protegidas - lo que piden a gritos los millones de trabajadores condenados al Sector Servicios, la industria nacional - lo que daría lugar a una explosión de natalidad que superaría al “ baby boom “ de hace cuarenta y cinco años ? Y no sólo eso, sino el gigantesco efecto positivo que traería consigo el nuevo resurgir del comercio y la industria españoles.

Puntuación 1
#6
Jose Gómez vieta
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Al tal Julius

Mire yo he trabajado en el IBI A en la época de la Sr Botella.

SABE Vd que se cree saberlo todo porque se vendieron a lo que llaman fondos buitres esas viviendas?

, Se lo voy a decir yo.

PORQUE ÉL IVIMA ESTABA EN QUIEBRA.

Y SABE Vd PORQUE ESTABA EN LA RUINA?

PORQUE ÉL 80% DE LOS INQUILINOS DE ESOS PISOS DEL IVIMA NO PAGABAN

SE LO VOY A REPETIR

PORQUE NO PAGA A NI DIOS.

SI VD TUBIERA ALQUILADO 10 PISOS Y 8 NO LE PAGAN

COMO ESTARÍA VD ADEMÁS DE CABREADO?

PIESELO

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#7
Anda anda
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Tambien es inconstitucional la usura y la explotacion. Eso es lo que tenemos actualmente con los precios de la vivienda.

Puntuación -9
#8
Usuario validado en elEconomista.es
andyboo
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Pues es fácil para los que dicen que son usureros los que alquilan, hagan una hipoteca con el banco, estén pagando durante 20 o 30 años una cuota mas intereses y todos los impuestos y notarios y tasaciones correspondientes, recibos de agua aunque no lo usen con los mínimos, de luz, gas, IBI, Basuras y alcantarillado, de Comunidad y alguna derrama por reparaciones, seguro de hogar y seguro de vida en algunos casos para que te den hipoteca.

Si no pueden hacerlo porque los bancos son usureros y no les conceden prestamos entonces es la envidia lo que os corroe, que no tienen lo que otro si tiene y encima le da la oportunidad de vivir sin hipotecarse, criticar es lo fácil, que pretenden que se lo den gratis por que son muy progresistas yupis, para eso que se los den sus padres de herencia y así no serán usureros.

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#9
miguel
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Es discriminatorio, ilegal e inconstitucional y lo saben, pero les da igual hacer cosas ilegales, mientras se lo permitan no pasa nada.

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#10
John
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Es curioso que se dedique tanto espacio a una medida temporal.

Lo de la limitación de los alquileres de viviendas con carácter habitual es para siempre y a nadie le ha importado ni ha presentado un recurso al constitucional.

Eso está lejos y no importa.

Para dar una idea que puede servir de guía para los que se han quedado mirando, en una ciudad mediana conocida, los alquileres anunciados en un portal de inmobiliarias, el número de pisos anunciados han pasado de 220 a 150 desde que se puso en marcha la ley.

¿Será que han alquilado los demás o que están ya a la venta?.

Veo a la gente durmiendo en pisos pocilga que serán los únicos que queden.

Puntuación 3
#11