El Diario oficial de la Generalitat de Cataluña publica hoy el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados. La medida ya está en vigor.
La norma establece que si como consecuencia de la pandemia de la Covid-19 se decretan por la autoridad competente medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para la realización de actividades industriales y comerciales, en los contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995 la parte arrendataria podrá requerir de la parte arrendadora, por burofax o de otra forma fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones y de acuerdo con las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos.
Esta norma complementa la reciente ley que establece topes a los alquileres en zonas consideradas fuera de los precios de mercado.
En caso de que las partes no lleguen a un acuerdo por medio de negociación o mediación en el plazo de un mes a contar desde el requerimiento, en caso de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse en un 50% respecto de las vigentes mientras dure la medida de suspensión.
Limitación de alquiler: un dislate legal para imponer un nuevo modelo social
Por otro lado, en caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma. La prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el establecimiento no afecta a la aplicación de estas reducciones.
Inseguridad jurídica
Miguel Fernández Benavides, socio de Ontier, achaca a esta normativa la introducción de inseguridad jurídica "por afectar no solo a los contratos que se firmen a partir de ahora, sino también a los ya firmado, con la confianza de su cumplimiento y, por si fuera poco, "se sustrae al control de los jueces".
La norma no afecta al Código Civil Catalán ni a la cláusula jurídica 'sic rebus stantibus' (estando así las cosas), por lo que se ha introducido un artículo en el Decreto Ley por el que se obliga a la Generalitat de Cataluña, en el plazo de dos años a contar desde la entrada en vigor de esta norma, y a propuesta del departamento competente en materia de Derecho Civil, el Gobierno de la Generalitat deberá elaborar y aprobar un proyecto de ley para incorporar en el ordenamiento jurídico catalán la regulación de carácter general necesaria para el restablecimiento del equilibrio contractual en los supuestos de cambio imprevisto de circunstancias.
Aclara Sergio Agüera, socio de Inmobiliario de Pérez-Llorca, que la normativa debe referirse a plazos muy cortos de tiempo, puesto que "si se alarga más allá de los tres meses en el transcurso de un año a contar desde la entrada en vigor de esta norma, la parte arrendataria puede optar por desistir del contrato sin penalización a partir del momento en que ocurra esta circunstancia, mientras se mantenga y hasta tres meses después del cese completo de las medidas, siempre que lo notifique de forma fehaciente a la parte arrendadora con un mes de antelación, lo que puede dar lugar a una situación terrible para los arrendadores y los arrendatarios".
Sobre su legalidad, Agüera, advierte de que el propio Decreto Ley se refiere a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1995, dejando fuera los contratos anteriores a su entrada en vigor, cuando esta normativa es de ámbito estatal.
Jordi Albós, 'senior Associate' de Dentons en Barcelona, resume la norma explicando que "tiene rango de ley. La medida va un paso más allá a la adoptada por el gobierno durante el estado de alarma ya que no se trata de una moratoria, sino de una reducción temporal de la renta. Estas medidas son obligatorias para el arrendador. Es muy probable que la medida adoptada por la Generalitat el 20 de octubre invada competencias exclusivas del Estado, ya que conlleva la alteración generalizada de los pactos contenidos en el contrato de arrendamiento, lo que entra en contradicción con las normas generales relativas a los derechos y obligaciones contenidas en el Código Civil, siendo las bases de las obligaciones contractuales materia exclusiva del Estado".
Carece de base legal
Insiste sobre esta invasión de competencias José Carnerero, socio de EY Abogados, quien explica que "ciertamente, se plantean dudas razonables acerca de la constitucionalidad del Decreto Ley. En concreto, sobre si éste encuentra amparo suficiente en la competencia estatutaria de la Generalitat en materia de derecho civil (artículo 129 del Estatuto de Autonomía). En este sentido, podría considerarse que el Decreto Ley vulnera la competencia estatal prevista en el artículo 149.1.8 de la Constitución relativa a las "bases de las obligaciones contractuales" y que debe ser entendida como una garantía estructural del mercado que evite disfunciones en el desarrollo de la actividad económica en la totalidad del territorio español".
Por su parte, Alvaro Nieto, asociado del Departamento Inmobiliario de Herbert Smith Freehills comenta que "la constitucionalidad del Decreto Ley es un tema controvertido. Si bien la Generalitat tiene competencias en materia de derecho civil, podría argumentarse que este decreto, al tratar el régimen de los arrendamientos, entra a regular las bases de las obligaciones contractuales, cuya competencia es exclusiva del Estado, por lo que se puede estar produciendo una injerencia en dichas competencias que pondría en peligro el marco normativo unitario. Habrá que esperar a un potencial recurso de inconstitucionalidad para ver en qué dirección se pronuncia el Tribunal Constitucional a estos efectos".
Falta de una ley estatal de urgencias
Carlos Valls Vigil, abogado en Kernel Legal, también insiste en este aspecto, al considerar que "debido al caos jurídico que ha producido el Covid19 y la falta de una ley nacional que regule estas iniciativas de urgencia, a priori, la Generalitat de Cataluña no tiene competencia para regular los precios de los alquileres locales, al ser competencia del Estado"
Y recuerda que "recientemente por una ley similar se ha pronunciado el Consejo de Garantías Estatutarias de Cataluña, que ya dictaminó en agosto de este año que el Proyecto de Ley de Control de Precios del Alquiler de Viviendas que presentó la Generalitat atenta contra la Constitución y el Estatut. Según el dictamen del Consejo de Garantías, es el Estado quien tiene la competencia sobre las bases de las obligaciones contractuales, según el art. 149.1.8 de la Constitución Española.
Indica Jesús Conde, socio del Departamento Inmobiliario de Araoz & Rueda, manifiesta que "de la medida tomada puede destacarse inicialmente su posible carácter inconstitucional, al invadir la competencia exclusiva del Estado en materia de legislación civil, al tratarse del campo de los arrendamientos urbanos, respecto del que el Gobierno central ya realizó un primer intento de regulación de la situación post-Covid a través del Real Decreto-ley 15/2020".
Carmen March, socia de Broseta y directora del área de Derecho Inmobiliario, añade que "supone una alteración del principio de seguridad jurídica en el tráfico contractual, del principio de libertad contractual e incluso, diría, del derecho de propiedad privada. Podría cuestionarse su constitucionalidad en base al 9.3 de la Constitución. Ésta garantiza el principio de legalidad, la jerarquía normativa, la publicidad de las normas, la irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales, la seguridad jurídica, la responsabilidad y la interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos", y al artículo 33.3 de la Carta Magna: "Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes."
También, se refiere a estos mismos artículos de la Carta Magna, Carlos Ruiz Miguel, catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad de Santiago. para quien " decisión puede ser inconstitucional... pero no porque se introduzca la limitación, sino por el hecho de que se haga mediante Decreto-Ley". Y añade que, además, El artículo 86 de la Constitución es claro al decir que "en caso de extraordinaria y urgente necesidad, el Gobierno podrá dictar disposiciones legislativas provisionales que tomarán la forma de Decretos-leyes y que no podrán afectar al ordenamiento de las instituciones básicas del Estado, a los derechos, deberes y libertades de los ciudadanos regulados en el Título I". En este caso nos encontramos con una norma que afecta a un derecho del Título I, la propiedad.
Sería inconcebible que lo que se exige para el Real Derecto-Ley del Estado central no se exigiera para un Decreto-ley autonómico limitándose, como se limita, un derecho reconocido en la Constitución. Se podría alegar que la STC 111/1983 avaló el Real Decreto ley de Rumasa... pues aquí la afectación es mayor incluso pues ni se prevé indemnización.
Legislación intervencionista
Sobre el contenido del decreto ley, estima Andres Horcajada, CEO y Socio Fundador de TECTUM que "se trata de una legislación intervencionista, que más allá de eslóganes, no creara la necesaria infraestructura del alquiler residencial asequible, a largo plazo, que este país necesita, las Administraciones Públicas deben de dejen de tratar el acceso a la vivienda con criterios políticos y electoralistas".
César Espert, socio de Ejaso ETL Global, reflexiona que es posible haya habido un exceso regulatorio por parte del ejecutivo catalán en el ámbito de los arrendamientos urbanos que podría entrar en conflicto con el principio de libertad de pacto que rige, con carácter general, en materia de obligaciones y contratos (artículo 1.255 del Código Civil) y, específicamente, en materia de arrendamientos urbanos (artículos 3, 4 y 17, entre otros, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).
En el caso de Carlos Bardavío, socio responsable de Real Estate de KPMG Abogados, "la legalidad de la norma es bastante cuestionable en la medida en que impone una consecuencia económica adversa al arrendador de forma automática sin atender a las circunstancias específicas de cada contrato de arrendamiento y de las partes del mismo, limitando su autonomía negociadora y preestableciendo el resultado en caso de que no lleguen a un acuerdo".
Los abogados de Legálitas consideran que falta el control judicial en esta normativa. Explican que "la legalidad o no de la medida es algo que deberá ser sometido a los tribunales, lo que resulta evidente es que el decreto del Gobierno catalán beneficiará a muchos empresarios, pero generará discrepancias entre los propietarios afectados, quienes muy posiblemente recurrirán la medida en los tribunales".
Relacionados
- Los alquileres se desploman en las ciudades más importantes de medio mundo ante la mutación del mercado inmobiliario
- ¿Hasta dónde pueden bajar los alquileres? Las viviendas sin inquilino empiezan a acumularse en las grandes ciudades
- El PSOE rechaza llevar la limitación de los alquileres a los Presupuestos y propone a Podemos aplazar la ley de la vivienda
- Iglesias mete prisa para aprobar ya la ley de regulación de los alquileres en las ciudades
