En el último año la banca ha soltado ladrillo por valor de más de 72.000 millones, en una carrera contrarreloj para contentar a los reguladores y dejar de ser el lastre para que la Unión Europea progrese en la integración bancaria. Los países del norte de Europa son reticentes a crear un fondo de garantía de depósitos europeo, una estructura clave para dar pasos adelante en la unión bancaria, por las elevadas posiciones de riesgo de la banca mediterránea. Además de los problemas de las entidades italianas, los países díscolos en nutrir de capital este fondo esgrimían como excusa el elevado riesgo inmobiliario de los bancos españoles.
Toda la limpieza afrontada por la banca sistémica nacional en los últimos doce meses, les quita sus argumentos y, además, devuelve al sector a una contexto más similar al previo a la crisis; que fue la culpable de que, en el peor momento, los balances bancarios llegaran a contabilizar cerca de 100.000 millones en activos tóxicos inmobiliarios. Tras estas últimas desinversiones, la cifra habría caído hasta los 25.000 millones o hasta los 130.000, si se contabilizan todos los activos improductivos. En el peor momento, las inversiones problemáticas llegaron a superar los 300.000 millones.
En esta multimillonaria limpieza, los colaboradores necesarios han sido los fondos y gestoras de inversión. La última gran operación acaba de protagonizarla Cerberus, que se ha hecho con dos carteras de deuda inmobiliaria de Sabadell, bautizadas como Challenger y Coliseum, con un valor bruto de 9.100 millones de euros.
Cerberus no logra destronar a Blackstone como el mayor propietario inmobiliario en España
El fondo norteamericano constituirá una o dos nuevas sociedades con la entidad catalana para inyectar los activos, en las que ostentará el 80% del capital. Se trata de la misma estructura que llevó a cabo cuando se hizo con la cartera de 13.000 millones de BBVA a finales de 2017. Con estas dos operaciones Cerberus se posiciona como el fondo más activo en los últimos doce meses en el mercado de deuda, al sumar activos adquiridos por valor bruto de unos 17.600 millones de euros.
Estas dos transacciones están dentro de las cuatro más grandes que se han dado en nuestro país, donde el fondo aterrizó en 2013 con la compra de Bankia Habitat (ahora Haya Real Estate). Desde entonces su actividad no ha cesado, haciéndose con una parte importante del pastel inmobiliario. Así, además del servicer, tomó el control en 2015 de la gestora de deuda morosa de Miura, Gescobro. También cuenta con la firma Haya Titularización (antes AyT) que compró a Cecabank y Ahorro Corporación. A finales del año pasado Cerberus cerró el círculo con la adquisición de la promotora Inmoglaciar, haciéndose con el 75% del capital de la inmobiliaria controlada hasta entonces por la familia Moreno.
A pesar de la última operación que ha cerrado con Sabadell, Cerberus no logra destronar a Blackstone como el mayor propietario inmobiliario en España. Un título que el fondo estadounidense ostenta también a nivel global con una cartera de activos bajo gestión de 184.000 millones al cierre de 2017.
Blackstone protagonizó el año pasado la mayor operación de nuestro país al hacerse con el 51% de la cartera de activos tóxicos del Popular que estaba en manos del Santander. Esto le ha llevado a crear una sociedad conjunta con la entidad que preside Ana Botín, bautizada como Quasar Investment.
Además, Blackstone cuenta con el servicer Anticipa Real Estate que tiene una de las carteras de vivienda en alquiler más grandes de España, con unos 12.000 pisos, y con varias socimis. Por otro lado, la gestora conocerá previsiblemente este viernes el resultado de su opa por Hispania, lo que le llevará a ser el mayor propietario hotelero de España. Entre sus adquisiciones más recientes se encuentra la compra de la sede de Planeta en Barcelona por 210 millones y la cartera logística de la socimi Lar, por 119 millones.
Algunos expertos auguran ya que el ciclo de oportunidad en España está acercándose a su fin
El volumen de operaciones que se están cerrando en la primera mitad del año hacen prever un ejercicio de cifras históricas. Así lo estima Carlos Rubí, socio responsable del área de venta de carteras de KPMG en España, una de las firmas más activas en este mercado, que asegura que "2018 está siendo un año muy dinámico en este tipo de operaciones, pudiendo superar la venta de carteras un volumen de 100.000 millones solo en España, lo que permitiría mejorar el ratio de morosidad de las entidades y reducir activos adjudicados, tal y como está sugiriendo el Banco Central Europeo".
Con la ferviente actividad de los últimos dos años y medio son ya algunos los expertos que apuntan que el ciclo de oportunidad en España está acercándose a su fin. Sin embargo, José Masip, socio de Servicios Financieros y de Real Estate de Axis Corporate, asegura que nuestro país conserva el interés de este tipo de inversores. "España sigue manteniendo los indicadores necesarios para seguir atrayendo a los inversores".
Así, apunta que aunque existen otros países en Europa que son ya suficientemente atractivos, como Chipre, Grecia, Italia y Portugal, no hacen sombra a España, donde los inversores dan importancia a factores como el crecimiento del PIB por encima de la zona euro, la mejora en la renta de los hogares o la disminución de los costes de financiación a empresas y familias, entre otros factores.
La cartera del Santander, la última gran venta pendiente
El cierre de la venta de las distintas carteras que sacó Sabadell al mercado esta primavera deja ya como única gran operación pendiente la del Santander. La entidad ha sacado a la venta un portafolio de activos improductivos con un valor bruto de entre 5.000 y 6.000 millones de euros que prevé cerrar antes de que comience el mes de septiembre. El cierre de esta operación supondría dejar prácticamente reducidos a cero los activos problemáticos en el balance del Santander. El grupo partía a junio del año pasado, tras adquirir el Popular, con unos activos tóxicos con valor bruto de 41.100 millones de euros. En agosto de 2017, vendió a Blackstone el 51% de los créditos dudosos e inmuebles del Popular por un valor bruto de 15.500 millones, aunque traspasó el 100% de estos activos a la sociedad conjunta Quasar. La operación redujo los activos problemáticos del banco a unos 10.400 millones de euros, de los que la entidad tenía la mitad cubiertos con provisiones.
