Banca y finanzas

Sareb saca a la venta una macrocartera de 3.000 millones en dudosos sin inmuebles de colateral

  • El 'Projecto Victoria' incluye colas hipotecarias de promotores inmobiliarios
  • Es el primer porfolio que lanza tras contratar asesores para carterizar y enajenar los activos

La Sareb anima el mercado de venta de deuda con una cartera de créditos con impagos sin garantías o inmuebles de colateral, cuyo valor nominal roza los 3.000 millones de euros.

El bautizado como "Proyecto Victoria" aglutina colas hipotecarias con promotores (son deudas vinculadas con antiguos préstamos que siguen vivas después de que se adjudiquen los inmuebles que servían de colateral y normalmente se generan porque los ingresos recaudados con esos procesos no cubren toda la cuantía o incluyen intereses moratorios).

Se trata de unas de las mayores operaciones que realiza el banco malo de estas características y la principal entre las abiertas hoy sin garantías en un mercado donde figuran porfolios así con un nominal global que excede los 7.000 millones.

Primera cartera del año

Es, además, el primer porfolio que lanza la compañía desde que en febrero abrió dos concursos públicos para contratar asesores que le ayuden a carterizar activos y enajenarlos buscando, precisamente, agilizar y optimizar la desinversión.

El foco de los asesores será en activos sin garantía, por un lado, y créditos inmobiliarios no ligados al mercado residencial como oficinas u hoteles, por otro. A pesar del gran volumen de la cartera Victoria, el valor de los activos es muy limitado por carecer, precisamente, de colaterales. La intención, según fuentes del mercado, es que la transacción se complete antes del verano.

Hace justo un año, el banco malo protagonizaba otra oferta referente, con el denominado "Proyecto Gas", un conjunto de créditos inmobiliarios por valor de 1.262 millones y con 11.000 activos residenciales de garantía. La transacción, histórica para la Sareb, encalló en el tramo final del ejercicio junto a otras grandes transacciones de diferentes bancos.

Muchas se frustraron porque, con la subida de tipos, los inversores exigieron mayores descuentos para garantizarse una rentabilidad determinada, que no estaban dispuestos a ofrecer los vendedores. En el caso de Sareb influyó que frenó en seco la venta de inmuebles residenciales después de que el Estado asumiese el control a través del Frob, y haya rediseñado su estrategia.

La desinversión vía paquetización de activos y venta a fondos o gestores ha sido parte importante en la gestión de Sareb para ir reduciendo el balance y la deuda pública.

Entre otras transacciones en los últimos años cerró la venta a un grupo de fondos asesorados por Canyon de préstamos performing y non-performing con un valor nominal de 198,2 millones, garantizados por edificios residenciales en alquiler en Madrid; la venta a Blackstone de préstamos con un nominal de 237 millones (Proyecto Aneto), otra con un nominal de 1.610 millones sin garantía hipotecaria a Procobro (operación Saona), un porfolio con 23 activos terciarios de uso turístico valorados en 235 millones o los proyectos Agatha (préstamos e inmuebles valorados en 259 millones) y Kaplan (créditos de promotores, con valor nominal de 234 millones).

La compañía, tras asumir el control el Estado, revisa la estrategia y ha puesto en marcha actuaciones como el análisis de la puesta a la venta de su promotora Árqura Homes, cuyo proceso se ha adjudicado Deloitte en licitación pública.

El mayor giro se deriva, sin embargo, del anuncio del Gobierno de movilizar 50.000 de sus viviendas para alquileres asequibles, que le obligará a adecuar 12.000 unidades porque cuenta ahora con 21.000 unidades, puestas a disposición de comunidades autónomas y ayuntamientos para su venta.

30.481 millones de euros

Es la deuda viva que tenía la Sareb avalada por el Estado al cierre de 2022. En sus diez años de vida ha bajado un 40% la factura original y apenas le quedan cinco años por estatutos para liquidar los activos que recibió de las antiguas cajas. Ha reducido un 48% la cartera de activos iniciales. Todavía tiene inmuebles por valor de 15.633 millones y préstamos por 26.465 millones.

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