El fin de la era de los tipos en negativo y las subidas que han llevado a cabo los bancos centrales en los últimos meses han acarreado un vuelco en la contratación hipotecaria y la tipología de producto que se demanda. Así, y según señalan a elEconomista.es varios agentes del mercado, las hipotecas mixtas estarían despegando y habrían llegado durante el mes de marzo, según iAhorro, hasta el 60% de la nueva contratación.
Esta cifra contrasta con la de hace apenas un año cuando, según la misma fuente, las hipotecas mixtas apenas suponían un 2 o 3% del total de nuevas contrataciones. "Es un producto que antes apenas se nombraba", apunta por su parte Miquel Riera, responsable de Hipotecas de Help my cash en declaraciones a este medio, idea que refrendan desde Asufin, "las hipotecas mixtas crecen, y pasan de ser un producto muy marginal a ser el principal que ofrecen muchas entidades". Y es que las subidas de los tipos de interés que comenzaron en julio de 2022 por parte del Banco Central Europeo (BCE) y que siguen produciéndose desde entonces han roto el espejismo de más de una década de tipos bajos e hipotecas baratas. A través de la contratación de una hipoteca mixta, las familias aspiran a tener un periodo inicial, que varía en función de cada producto particular, con una cuota fija, de forma que se aseguran que los próximos meses o años estarán blindados frente a los auges que se puedan producir a través de la política monetaria. Así, dejan para el medio plazo, para el que todavía no existen previsiones certeras de cómo estarán los tipos de interés, la parte variable.
"El ciudadano medio con un alto nivel de conocimiento financiero se está yendo a por una hipoteca mixta", señalan desde iAhorro, apostando por acortar el periodo del tipo fijo. En este sentido, señalan que si bien existen productos mixtos en los que la tipología fija se extiende durante diez o quince años, las ofertas que actualmente son más atractivas son aquellas con periodos iniciales más cortos. Así, por ejemplo, citan desde este comparador, algunas de las más competitivas son la de EvoBanco, con un tipo fijo a cinco años, o la de Laboral Kutxa, cuya cuota es estable durante los primeros tres años.
Así, por ejemplo, en el mercado existen actualmente hipotecas mixtas con un TIN del 3,30% fijo y de euríbor más 0,55% en el tramo variable tras aplicar las bonificaciones, como es el caso de la que ofrece Openbank, que supone una cuota mensual calculada para una hipoteca de 200.000 euros de 787,13 euros, según los cálculos de iAhorro. En este sentido, para optar a estos precios, el banco digital de Grupo Santander exigiría la domiciliación de la nómina, contratar la luz y el gas con Repsol -con el que tiene acuerdos comerciales-, utilizar la tarjeta de crédito de Openbank, adquirir dos seguros (el de vida y el de hogar) y realizar suscripciones, aportaciones o traspasos en Fondos de Inversión o Planes de Pensiones comercializados por la entidad.
Las fijas superan el euríbor
El euríbor a un año se situó, a cierre del mes de marzo, en el 3,647%, según los datos oficiales del Banco de España, desde el 3,534% en el que se colocaba un mes antes. De acuerdo con los datos que provee iAhorro, solo las hipotecas fijas bonificadas de EvoBanco y Openbank se quedan por debajo de esta cifra, con un 3,28 y un 3,43% TAE, respectivamente. En el 3,65% -justo la cifra de cierre del euríbor en el mes de marzo- se sitúa también la de Unicaja que para cumplir con las bonificaciones que dan acceso a ese tipo de interés exige tener unos ingresos superiores a los 2.500 euros mensuales, domiciliar la nómina y los principales recibos, adquirir un seguro de hogar, vida o incapacidad temporal; contratar un seguro de coche o salud y realizar una aportación a un plan de pensiones o fondo de inversión.
En el resto de los casos el tipo de interés aplicado a las hipotecas fijas bonificadas a inicios del mes de abril supera ampliamente el precio del euríbor, lo que provoca que sean menos atractivas de cara a la nueva contratación y pese a la tranquilidad que da tener una cuota fija para el resto de la vida del préstamo.
Pese a ello, desde Help my cash señalan que esta tipología sigue siendo mayoritaria -excluyendo las mixtas, de las que no hay datos oficiales- pero ha perdido la "hegemonía" por el encarecimiento sufrido en los últimos meses. "Son varias las entidades que en las últimas semanas han ajustado sus hipotecas a tipo fijo", apuntan desde iAhorro, y "en algunos casos puede llegarse incluso al 2,5%".
Por su parte, las hipotecas variables no han hecho más que reducir su diferencial sobre euríbor a medida que este iba subiendo. Así, por ejemplo, EvoBanco ha pasado de cobrar un 1,85% TIN el primer año y luego un diferencial del 0,83% en enero de 2022 a 0,95% y 0,75%, respectivamente, en julio del pasado año -justo cuando el BCE dio el pistoletazo de salida a la subida de tipos de interés- y a 0,99% el primer año y un diferencial del 0,50% sobre el euríbor para el resto de la vida del préstamo.
Otro ejemplo es el del producto variable que ofrece ING Direct. El banco de origen neerlandés ha cambiado por completo su oferta en el último año. Así, en enero de 2022 el TIN del primer año era del 1,99% y el diferencial sobre euríbor durante el resto de la vida del préstamo se colocaba en el 0,89% con vinculaciones. Ya en julio, con las primeras subidas de los tipos de interés, las condiciones se modificaron, bajando hasta el 0,95% el primer año y hasta el 0,79% el diferencial del resto del periodo. A día de hoy, la hipoteca Naranja variable de ING ha vuelto a subir el TIN del primer año hasta el 1,50% y desde el pasado mes de noviembre el diferencial para el resto de la vida útil del préstamo se redujo hasta el 0,59%. De esta forma, el pricing se adecúa a la situación de tipos actual con unos tipos más altos en el corto plazo y más bajos, en el largo.
Desde Help my cash señalan que en algunos casos, como el producto variable que ofrece EvoBanco, el diferencial sobre euríbor puede reducirse hasta el 0,25% con un fijo el primer año del 0,99%. También apuntan a otras ofertas de entidades medianas o incluso pequeñas, como es el caso de KutxaBank o TargoBank, en proceso de compra por parte de Abanca.
"Las hipotecas variables vuelven al mercado con fuerza, a tipos más competitivos que las fijas", recogía Asufin en su barómetro del pasado mes de febrero. "El tipo variable es la guerra", apuntan desde iAhorro.
De hecho, tal y como se puede ver en el gráfico adjunto (véase gráfico 1), el cambio en los precios de las hipotecas variables ha sido bastante similar en el conjunto de las entidades financieras que operan en España. Así, la subida empieza a verse, principalmente, con el incremento de los tipos de interés durante el pasado mes de julio y su traslación a las cuotas hipotecarias que pasaron desde el entorno de los 600 euros mensuales calculados para una hipoteca de 200.000 euros a situarse alrededor de los 1.000 en los primeros días de abril.
'Guerra' en el tipo fijo
En cambio, el caso de las hipotecas a tipo fijo no tiene nada que ver con el de las variables. El mercado, como se puede ver en el segundo gráfico (véase gráfico 2), ha ido jugando con subidas, cambios de ritmos e incluso bajadas en los tipos de interés para conseguir ganar cuota.
En este sentido, algunas de las más baratas, de acuerdo con los datos recogidos por iAhorro, eran en enero de 2022, antes incluso de que se vislumbrasen las subidas de los tipos de interés, las de EvoBanco, Openbank o Santander. En este sentido, la marca online de Bankinter ofrecía entonces un 1,78% TAE tras las bonificaciones que se podían conseguir con la domiciliación de una nómina (mínimo de 600 euros mensuales) y la contratación de los seguros de hogar y vida. La hipoteca variable de la pata digital de Banco Santander, Openbank, se situaba entonces en el 1,54% TAE con las bonificaciones aplicadas de la domiciliación de la nómina y la contratación del seguro de hogar.
Tras varias subidas que, en la mayoría de los casos se acompasaban con el alza de los tipos de interés por parte de los bancos centrales, a día de hoy la más barata sigue siendo la de EVO, con un TAE del 3,28% tras aplicar las bonificaciones, cuyas condiciones no han sido modificiadas desde el inicio de la comparativa.
En el lado opuesto, las más caras, se encuentran Santander y Abanca, que para préstamos tipo de 200.000 euros colocan el pago mensual en el entorno de los 950 euros, aplicando TAEs del 4,49% en el caso del banco de origen cántabro tras aplicar las bonificaciones por domiciliación de la nómina, pensión o pago de autónomos; el uso de hasta seis veces la tarjeta de crédito; la contratación de cuatro seguros (hogar, vida, accidentes e incapacidad) y el requisito de que la vivienda tenga un certificado de eficiencia energética A+, A o B.
Abanca, por su parte, ofrece un TAE del 5,48% tras reducirlo en 0,28 puntos en el último mes y aplicar las bonificaciones por la domiciliación de la nómina, la realización de 24 compras al año con la tarjeta de crédito de la entidad y la contratación de dos seguros (vida y hogar). En otro orden de cosas, también han reducido el tipo de interés de sus hipotecas fijas en estas últimas semanas Sabadell, que baja 0,2 puntos hasta el 3,5% TIN,4,3% TAE y Unicaja, que bajó 1,68 puntos hasta el 2,85% TIN y el 3,65% TAE desde el 3,95 y el 4,33% en el que estaban anteriormente.
Restricciones de acceso
Las subidas de tipos de interés que se viven en el mercado desde el pasado mes de julio ya suponen, para determinado tipo de perfil de cliente, una restricción de acceso al crédito. Así lo señala a elEconomista.es Miquel Riera, responsable de hipotecas de Help my cash, que apunta a que "la subida de los intereses implica que no todo el mundo puede acceder a hipotecas".
En concreto, Riera pone el foco sobre el cliente con menos porcentaje de ahorro. "Hace dos años se podía conseguir el 90% del coste de la vivienda", recuerda, "o incluso más", si bien ahora los bancos se quedan en el 80%.
"Ahora el que contrata es un perfil más solvente", apunta, recordando que hay excepciones como las comunidades autónomas -Madrid y Murcia entre ellas- que ofrecen préstamos hipotecarios hasta el 95% para jóvenes menores de 35 años que cumplan ciertos requisitos, tanto a nivel personal como por parte de la vivienda que planean adquirir con, por ejemplo, precios máximos. De este tipo de iniciativas, todavía no hay datos oficiales.
