Vivienda

La intermediación inmobiliaria, clave en el impulso de la vivienda de obra nueva

  • "Los agentes no solo vendemos, también aportamos valor a los promotores"
  • En el sector apuestan por la digitalización y la formación constante

El asesor inmobiliario se ha convertido en una pieza clave en el impulso de la vivienda obra nueva, que pese a la pandemia ha logrado seguir creciendo tanto en operaciones como en precio. La profesionalización de este sector es por tanto clave para que los agentes inmobiliarios puedan ir de la mano de las grandes y pequeñas promotoras, así lo apuntaron los expertos que participaron en la Convención Anual ONE 21 Experience de Century21.

"Es muy importante que todos los agentes inmobiliarios dignifiquemos nuestra profesión para contar con el reconocimiento y el respecto de los promotores", explicó Ricardo Sousa, CEO de Century21 en España y Portugal.

Según el directivo, los agentes tienen que aportar un valor añadido a la actividad diaria de las promotoras. "Nosotros no solo somos capaces de comercializar las viviendas de obra nueva, también tenemos la capacidad de ayudar a los promotores a definir su producto, a encontrar suelos disponibles y a investigar la mejor solución para cada proyecto. Con estas actuaciones dignificamos nuestra profesión", apunto Sousa.

Ricardo Sousa: "La información que tenemos del mercado es nuestro mejor valor de cara a trabajar con los promotores"

El CEO de Century21 destacó además el papel de los agentes inmobiliarios que son un buen termómetro del mercado, ya que "estamos en el día a día y conocemos las necesidades directas de los compradores y sabemos perfectamente cuál es la evolución del mercado en cuanto a precios, evolución y tendencias y todo eso se lo podemos ofrecer a los promotores".

En este sentido, Sousa puso en valor la labor de Century21, que además de dar formación continua a su red de agentes, invierte en informes y estudio de mercado constantemente, y que "la información y el conocimiento es una ventaja competitiva de todos nosotros".

Necesaria regulación

Sousa destacó la diferencia que existe en el mercado portugués frente al español y es que en el primer caso el sector de la intermediación inmobiliaria está regulado, de hecho, se está realizando una actualización de la regulación existente, y esto aporta un plus a la profesionalización de este negocio.

En este sentido, Gerard Duelo, presidente del Consejo General de Coapi España, y a su vez presidente de la Confederación Nacional de Agentes y Empresas Inmobiliarias con un total de 20.000 miembros, denunció durante su intervención la urgencia de contar en España con una regulación para este sector.

Gerard Duelo: "La nueva Ley de Vivienda no recoge una regulación para los agentes inmobiliarios y es totalmente necesaria"

Así, el experto lamentó que en "en la nueva Ley de Vivienda no se recoge lo que ya venimos pidiendo desde hace mucho tiempo, puesto que desde el año 2000 el consumidor de inmuebles está desamparado".

Duelo ve surrealista que "para cocinar hasta una lechuga sea necesario pasar por una formación y tener un título mientras que para asesorar en la que probablemente es la mayor inversión que hace una persona o una familia a lo largo de su vida no haga falta ni saber leer ni escribir".

Duelo dejó claro que cuando hablan de regular el sector "no nos estamos refiriendo a una reserva de la actividad ni a un privilegio, sólo estamos hablando de dignificar y profesionalizar la profesión y de defender a los consumidores".

Por otro lado, Duelo puso sobre la mesa la necesidad de que el sector avance en digitalización y tecnología. "La realidad es que vamos con retraso. El futuro ya está aquí. Hay muchísimas herramientas de proptech que no se utilizan en las agencias y que no son caras y podrían agilizar muchísimo el trabajo". "En el sector no solo tenemos que innovar en cuanto a digitalización, debe haber una innovación de espíritu. Los agentes tienen que ser capaces de experimentar una transformación. Esto quiere decir que después de la formación ellos tienen que transformarse y evolucionar constantemente para que realmente haya una profesionalización en el sector".

Por su parte, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de APCE (la Asociación de Promotores y Constructores de España), destacó que el papel de los agentes inmobiliarios "es clave para nosotros, ya que representan un porcentaje muy importante de nuestras ventas".

Así, el directivo considera que es muy importante que manejen las mismas herramientas y se muevan en la misma línea que las empresas promotoras para que pueda haber sinergias y un trabajo en común,

Evolución de la obra nueva

Gómez-Pintado hizo un repaso a la buena evolución que experimentó la obra nueva durante el pasado año, ya que "lejos de verse afectada por la pandemia tuvo un recorrido muy positivo". Además, destacó que en algunos mercados en los que la segunda mano predominaba, la obra nueva ha logrado imponerse.

Respecto a las perspectivas para 2022, el experto señaló que "en España tenemos una cifra que creemos que es la correcta para tener un sector sano y equilibrado que es estar entre las 130.000 y 150.000 unidades de obra nueva. El 2021 lo hemos cerrado con unas 100.000 unidades y si miramos las estadísticas y las perspectivas que hay es probable que este ejercicio nos movamos muy cerca de las 120.000 unidades, con un hecho relevante, y es que hay una perspectiva de que el precio crezca entre 3% y un 4%".

Para dar la visión del sector residencial en Portugal, la jornada de Century21 contó también con la participación de Hugo Santos, presidente de la asociación APPII. Santos, celebró durante su intervención que el mercado residencial logró movilizar en 2021 un volumen de inversión mayor que antes de la crisis. Así destacó que el sector "ha vuelto a suponer un 15% del PIB nacional y eso es una excelente noticia".

Hugo Santos: "La demanda de vivienda por parte de los portuguéses ha vuelto y eso es una buena noticia"

Concretamente, el presidente de APPII apuntó que el pasado año se transaccionaron operaciones por volumen de 31.700 millones de euros, lo que supone un incremento del 18% respecto a 2020 y del 12% respecto a 2019, cuando no había pandemia. "Estas cifras que ya de por si son relevantes, lo son aún más si tenemos en cuenta que hemos atravesado una crisis sanitaria", destacó Santos.

Santos además, aprovechó su intervención para destacar que Lisboa se encuentra en un momento de oportunidad. "En el área metropolitana de Lisboa las transacciones han disminuido un poco en 2021 hasta las 3.970 viviendas. Este dato refleja una oportunidad, ya que esta caída se debe a la falta de oferta, porque lo cierto es que la demanda está muy activa, por lo tanto, tenemos la oportunidad de generar oferta, necesitamos hacerlo".

Además, el experto destacó un dato que para él es clave y muy positivo y es que "ha vuelto de forma muy potente la demanda nacional. Según los promotores, los portugueses suponen ahora más del 92% de las promociones de vivienda, frente a los extranjeros".

Principales retos

Juan Antonio Gómez-Pintado también expuso durante la jornada de Century 21 los principales retos a los que se expone el sector de la promoción residencial en España.

"Uno de los problemas con los que nos topamos cada día es la legislación. Necesitamos normativas que faciliten la puesta a disposición de suelos finalistas para que podemos desarrollar un mayor número de viviendas y así atender la demanda". En este aspecto, trasladó que actualmente en España contamos con 17 regulaciones del suelo de 17 autonomías diferentes. "Esto es un enorme reto, tanto para el inversor nacional como para el internacional que viene a invertir en nuestro país y que no comprende la extensión de los plazos".

Si bien, Gómez-Pintado reconoció que actualmente "se está pasando por un proceso de modernización de las administraciones, pero sigue siendo todavía un reto. Queda mucho por hacer".

Juan Antonio Gómez-Pintado: "El problema de la falta de mano de obra se puede solucionar con la industrialización"

Por otro lado, una de las principales preocupaciones del sector es la falta de mano de obra y en este caso concreto juega un papel muy relevante la apuesta que el sector haga por los procesos de construcción industrializada.

"Tenemos un déficit de mano de obra muy claro. En los próximos cinco años el 15% del personal que trabaja en el sector de la construcción residencial se jubilará porque están por encima de los 60 años, y esto nos ocasiona un problema de mano de obra importante", asegura el experto. "Desde la asociación estamos desarrollando distintas alternativas, ya que vemos es que no somos atractivos para los jóvenes. Tenemos que hacer un cambio de mentalidad importante o tendremos un problema mayor", advirtió.

La industrialización, además de ofrecer ventajas para los promotores y los clientes, ya que ofrece una mayor calidad en los acabados, seguridad en los plazos de entrega y costes más controlados, también supone una ventaja a la hora de captar talento, ya que es un trabajo menos duro que el de la obra al aire libre y además permite la incorporación de la mujer al mundo de la construcción, que hasta la fecha es algo bastante residual.

Otro de los retos que destacó Gómez-Pintado es el de la digitalización. "Cada vez oímos más hablar de criptomonedas o de cómo se van a vender las viviendas en el futuro. En España se están empezando a desarrollar algunos proyectos en esta vía mediante la tokenizacion de los activos y el blockchain. Es un mercado incipiente, pero vemos como las grandes tecnológicas van avanzando en esta línea y empiezan a entrar en nuestro sector".

Finalmente, sacó en el debate una de las problemáticas históricas del sector y es "la extensión de los plazos que maneja la administración. Necesitamos que se tarde menos tiempo en gestionar las licencias y se agilice todo el proceso para acelerar la puesta en marcha de más proyectos", recalcó el presidente de APCEspaña.

Inversión y alquiler

En los últimos años el mercado del alquiler ha ganado un gran protagonismo dentro del mercado residencial. Este interés no solo ha llegado por parte de los inquilinos, también se ha trasladado a la inversión institucional y esto se debe a varios motivos que explicó Gómez-Pintado.

"Nuestro país adolece de una importante necesidad de vivienda en alquiler. Hasta hace unos años la vivienda en alquiler apenas representaba el 14% del total frente a la propiedad, y ahora está en un 24%, pero en el sector vemos que todavía existe la necesidad de 1,5 millones de viviendas en alquiler para alcanzar un porcentaje del 30% que sería el óptimo equilibrio entre la vivienda en propiedad y en alquiler", detalla.

Así, cree que "hay un enorme gap que cubrir y su a esto, le sumamos los indicadores macro como la alta demanda, los bajos tipos de interés, y sobre todo, la rentabilidad atractiva que da la vivienda frente a otros activos inmobiliario que están ya muy maduros, lo que vemos es que es un sector muy atractivo para los fondos, que por eso han puesto el foco en este segmento".

En el caso de Portugal la realidad es otra, tal y como lo explicó Santos. "Portugal y España son países muy distintos con tamaños y economías diferentes, pero ese a eso son parecidos en sus tendencias y en sus retos. Sin embargo, en el sector del alquiler si que somos diferentes a España. La tendencia del BTR todavía no ha llegado. De hecho, los últimos datos apuntan que el interés por parte de los promotores por el BTR sigue disminuyendo y gana mucho atractivo la construcción para la venta. En el primer trimestre de 2021 un 73% de los promotores decían que querían hacer BTR, pero en el último trimestre bajó al 41%. Esto se debe a que el alquiler en Portugal es un tema muy político y eso genera inestabilidad para la inversión".

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