El debate mantenido alrededor del mercado inmobiliario de los últimos meses ha concluido con la aprobación del proyecto de la nueva ley de vivienda. La primera de ámbito nacional desde el establecimiento de la democracia ya que la competencia sobre las políticas de vivienda ha sido reconocida por la Constitución hacia las comunidades autónomas.
Más allá de entrar a valorar si su aprobación puede llegar a ser considerada anticonstitucional por los órganos pertinentes, el problema de legislar dejándose llevar por el populismo sin pensar en las repercusiones potenciales en materia social y económica puede generar relevantes consecuencias en el medio y largo plazo. Mucho se ha escrito sobre las consecuencias de poner un tope a las rentas en el mercado de alquiler, así como la alarma general contra el derecho a la propiedad que está generando la permisividad a la ocupación o las dificultades para la recuperación de la posesión de una finca. Pero más allá del sesgo político que pueda tener cada uno hay una serie de elementos de experiencia económica que deben ser revisados.
Si queremos disponer de viviendas a un precio asequible para que determinados colectivos no sean excluidos de un derecho tan fundamental podemos hacer básicamente dos cosas; prohibir determinados precios en base al establecimiento de un tope o límite, o incentivar la oferta de viviendas para equilibrar el aumento de demanda y nivelar precios. De la primera opción ya tenemos mucha experiencia. No es la primera vez que en materia económica se han aplicado leyes de máximos para fijar precios de diferentes clases de bienes teniendo consecuencias desastrosas o si más no, contrarias al objetivo deseado. El mercado inmobiliario no ha sido ajeno a estos experimentos económicos y ya desde los años siguientes a la finalización de la Primera Guerra Mundial hemos sido testigos de diferentes medidas de tipo limitativo en diferentes ciudades, bajo diferentes circunstancias, pero con un mismo punto en común; su fracaso absoluto respecto a las buenas intenciones iniciales.
La intervención de los precios ha agravado el problema de limitación de oferta
La intervención del precio de la vivienda ha acabado agravando el problema de limitación de oferta y no es patrimonio de políticas de derechas o izquierdas ya que podemos encontrar abundante literatura académica que demuestra su fracaso en ambos lados del río ideológico. La eficiencia de las políticas en el mercado de alquiler residencial está supeditada a la interacción con la situación macroeconómica vigente, las casuísticas locales de un mercado heterogéneo, un conjunto de regulaciones que afectan a la renta disponible de los hogares que demandan una vivienda en alquiler tales como políticas de tipo fiscal o laboral, y la capacidad de tomar decisiones superponiendo la visión estratégica a la coyuntural cortoplacista.
Para la segunda opción es necesario que se produzca más vivienda de calidad a precio asequible para contrarrestar el aumento de demanda. Sí que es cierto que ahora nos llenamos la boca hablando de la colaboración público-privada, que no deja de ser la respuesta rápida y urgente por parte de la Administración para solucionar un problema generado por ellos mismos al desatender su función social en materia de vivienda durante muchos años.
Esta colaboración ha sido demandada desde hace años por el sector privado habiendo recibido siempre un no por respuesta. No olvidemos que pese a ser un país con un nivel de densidad de población bajo, la capacidad de generar suelo finalista es mejorable, y es aquí donde de nuevo entra una Administración altamente burocratizada y lenta que consigue que a menor suelo disponible, este suba de precio y se traslade al precio final.
La opción de aumentar la oferta se vería fuertemente respaldada por políticas adicionales basadas en incentivos a la oferta y ayudas indirectas a la demanda mediante una política fiscal más imaginativa como han demostrado diferentes experimentos socioeconómicos respaldados por la psicología económica. Pero ya sabemos que la fiesta es más divertida si la pagan los otros. Para acabar, repasemos algunos aspectos fundamentales que no han sido considerados en la nueva Ley.
En primer lugar, la Constitución Española reconoce a la vivienda como un bien de primera necesidad. Si es así, ¿por qué desde la atalaya política han convertido año tras año a este activo en el más sobrecargado a nivel tributario? Si repasamos el ciclo de vida de una vivienda desde la adquisición del suelo hasta el mantenimiento de la propiedad una vez la persona disfruta de su tenencia, el número de impuestos que gravan cada paso en su evolución en la cadena de valor es un puro ejercicio de confiscación e hipocresía.
Segundo. Hubiera sido un buen ejercicio de coherencia profesional analizar los diferentes componentes del precio de una vivienda (precio del suelo, coste de construcción, mano de obra, comercialización, etc.) para hacer un análisis detallado de dónde procede el aumento de precios y poder actuar con más detalle en aquellas fases más inflacionarias con políticas más precisas.
En tercer lugar, se ha desatendido un elemento importante que afecta a la seguridad del consumidor y reputación del sector, la regulación de la profesión de intermediario y asesor en materia de compraventa e inversión. Desde el año 2000 que acabó la reserva de actividad para el desarrollo de la actividad profesional de la intermediación hemos visto como cualquier persona puede intermediar y asesorar en una de las decisiones económicas más importantes en la vida de una persona. Solo unas pocas comunidades autónomas cuentan con un registro de profesionales y ningún control sobre su capacitación y buen ejercicio de la profesión.
Para eso ya estamos las Asociaciones privadas para cubrir estas carencias. En definitiva, y al igual que pasa con las políticas de educación, mientras el ciclo de vida del tema a tratar sea superior al ciclo electoral será difícil encontrar políticos que tengan la capacidad de tomar medidas estructurales que trasciendan más allá de su estancia en el poder.
