El comprador inversor recupera su espacio en el mercado inmobiliario español. En 2021, el 23% de las compraventas de segunda mano han sido realizadas como inversión. Esta cifra es 4 puntos porcentuales superior al dato del 2020 (19%) y va en línea con los años anteriores a la crisis sanitaria del Covid-19.
Estos datos se desprenden del XXXIV Informe sobre el mercado de la vivienda, elaborado por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF) y que se realiza con datos de las operaciones intermediadas por las oficinas inmobiliarias del Grupo Tecnocasa y los datos de los préstamos intermediados por Kìron. En el análisis por trimestres del 2021, el porcentaje de inversores aumenta trimestre tras trimestre, llegando a ser del 24% en el último trimestre del año.
Por su parte, en 2021, el 71% de las personas que compraron lo hicieron como primera vivienda, mientras que un 5% lo destinó a segunda residencia.
Distintas voces del sector han alertado en los últimos meses de que la nueva Ley de vivienda puede desincentivar la inversión en inmobiliario en nuestro país. En este sentido, José García-Montalvo, Catedrático de Economía de la UPF y coordinador del informe, hace varias consideraciones al respecto: "Hay que pensar en que, a pesar de que centramos los comentarios sobre la limitación de precios, dicha limitación viene con tantas restricciones que al final su aplicabilidad seguramente tenga un efecto muy pequeño". Además, el experto hace referencia a que esto tiene un periodo transitorio para que se aplique esta parte de la ley: "Teniendo en cuenta estos factores, es lógico que el pequeño inversor esté retornando, porque a él no le va a afectar mucho esto, que afecta, sobre todo, a los grandes tenedores".
Valencia, Zaragoza y Madrid fueron las ciudades que contaron con un mayor porcentaje de inversores
Las grandes ciudades son la que acaparan la atención del comprador. De las grandes capitales españolas, las ciudades de Valencia (37,8%), Zaragoza (31,3%) y Madrid (27,9%) son las que en 2021 han contado con un mayor porcentaje de inversores. Les siguen Barcelona (24,5%), Sevilla (23,4%) y Málaga (23,1%). Todas ellas están por encima de la media nacional.
¿Qué compra el inversor?
Según el análisis del Grupo Tecnocasa, el inversor actual prefiere comprar pisos (94,7% del total) frente a casas, áticos u otras tipologías de vivienda. Son inmuebles de entre 40 y 60 metros cuadros (muchos de ellos de 2 dormitorios) y que no disponen de ascensor. Se trata de viviendas vacías, a reformar, y de más de 60 años de antigüedad, por las que el inversor obtiene una rebaja sobre el precio inicial de más del 12%.
Este tipo de viviendas tiene un precio más bajo que la media. Lázaro Cubero, director de análisis del Grupo Tecnocasa, destaca que gran parte de las compraventas hechas como inversores son "compras rápidas", operaciones en las que todo el proceso de compraventa no se alarga más de 60 días, y que la mayoría de ellas (un 70,2%) se paga al contado. Por su parte, el perfil del comprador inversor es el de una única persona que tiene una edad comprendida entre 45 y 54 años, trabaja como autónomo y cuenta con estudios universitarios.
En ciclo de crecimiento
Según el informe de Tecnocasa, el mercado inmobiliario español se encuentra actualmente y en términos generales en "fase de crecimiento", una fase que se caracteriza por un "alto volumen de ventas y unos precios relativamente bajos" al analizar la serie histórica de los últimos años. Ciudades como Sevilla y Zaragoza también se encuentran en esta fase, sin embargo, Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia están en "fase de madurez", con un alto volumen de ventas y precios más altos "que tienen poco recorrido de subida", añade Cubero.
El precio de la vivienda usada en España registró un crecimiento del 3,37% en el segundo semestre de 2021
Esta conclusión llega tras el análisis del precio y las compraventas realizadas en el país. El precio de la vivienda usada en España se sitúa en el segundo semestre de 2021 en 2.327 euros el metro cuadrado, con una variación interanual del 3,37%, pero lejos de los 3.500 euros/m2 de 2007. Esto muestra un cambio de tendencia después de cuatro semestres seguidos a la baja, en el segundo semestre de 2021 el precio de la vivienda sube ligeramente.
En este sentido, el Catedrático de Economía de la UPF señala que en el contexto internacional ha habido un crecimiento muy rápido de los precios de la vivienda en la segunda parte de la pandemia. "A diferencia de la situación en el pasado, en España, hasta el momento, no ha observado una tendencia tan rápida como otros sitios". Por su parte, el experto señala que las perspectivas para España son claras: "Venimos de una situación de rápida desaceleración en los precios de la vivienda y llevamos varios trimestres con aceleración", lo que lleva a pensar que la "tendencia es creciente" en el precio de la vivienda.
Móstoles (6,52%), la población que experimenta una mayor tasa de crecimiento del precio de la vivienda en el segundo semestre de 2021
Móstoles (6,52%) es la población que experimenta una mayor tasa de crecimiento del precio de la vivienda en el segundo semestre de 2021, mientras que el menor crecimiento está en Málaga (1,33%). Todas las ciudades presentan una tasa de crecimiento positiva, con la única excepción de Alcorcón (-4,85%). La población con un mayor precio por metro cuadrado en el segundo semestre de 2021 es Barcelona (3.035 euros/ metro cuadrado), seguida de Madrid (2.664 euros/metro cuadrado). Por su parte, Córdoba presenta el metro cuadrado más económico (998 euros).
En el caso de las compraventas totales, crecieron un 16,6% respecto a 2019, según los datos que publica el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana y un 15,5% en el caso de la segunda mano. En este sentido, Cubero destaca que "es un mercado muy dinámico y hay bastante actividad. A nivel de segunda mano estamos en niveles récord y a nivel de ventas totales estamos en niveles de 2007/2008". En la mayoría de ciudades principales se han producido crecidas por debajo de la media nacional, con la excepción de Málaga donde la compraventa de viviendas de segunda mano ha experimentado un crecimiento del 16,1%, mientras que en Madrid y Barcelona el porcentaje se situó en el 5,7% y en el 7,7%, respectivamente.
