Vivienda

La inflación se come la rentabilidad del alquiler por primera vez en 15 años

  • Una vivienda genera un 3,7% de ganancia bruta frente al 6,5% del IPC
  • España roza máximos desde Lehman en la compraventa de viviendas
Alquiler a la baja. ARCHIVO

La inflación histórica con la que cerró España 2021, en el 6,5%, anuló por primera vez en 15 años la rentabilidad que ofrece, de media, un alquiler en nuestro país, que se sitúa en el 3,7%, según los datos del Banco de España. ¿Por qué es relevante la fuente en este caso? Debido a que la diferencia con respecto a los cálculos que ofrecen portales como Fotocasa e Idealista es notable. Según sus cifras, comprar una vivienda para alquilar reportaba un retorno del 6,4% -a cierre de septiembre- o 6,9% anual, respectivamente. Y aun así, el alza desmesurado de los precios se ha comido todo o gran parte de su rentabilidad. No obstante, y es innegable, España es un país de propietarios. Y cada vez parece haber más prisas por adquirir un inmueble ante el alza de precios, que lleva cinco años consecutivos subiendo. En total, lo ha hecho un 20% desde 2017 y un 2,8% el ejercicio pasado, cuando se situó en los 1.829 euros/m2.

España podría haber alcanzado en 2021 el mejor año de compraventa de viviendas desde 2008, superando las 552.080 unidades vendidas solo con que en el último mes del ejercicio se logre la misma cifra, que en 2020 o 2019, año prepandemia, aunque aun falta conocer el dato. A noviembre, la cifra de viviendas compradas/vendidas era de 517.404, con datos del INE (Instituto Nacional de Estadística).

Por el contrario, el precio del alquiler cayó, de media, un 4,5%, a nivel nacional en 2021, con 10,6 euros/m2. Es la primera vez que lo hacía desde 2013. Desde entonces, cuando el coste de alquilar era de 7,2 euros/m2, este llegó a revalorizarse un 65% hasta 2020, cuando superó los 11 euros/m2.

Todos estos datos, en su conjunto, llevan a poner en duda el concepto de inversión en vivienda como un valor al alza, en un contexto, además, de subida de tipos de interés -la Fed llevará a cabo el primer alza en marzo- y de inflación que se espera se mantenga elevada por un tiempo. La pandemia ha generado dos situaciones que debilitan el perfil del alquiler como una opción atractiva para los compradores: la gente tiene más ahorro, lo que favorece la adquisición de inmuebles y, de otro, juega en contra del alquiler debido al teletrabajo o al desempleo provocado por casi dos años de Covid.

Los confinamientos han llevado a máximos el ahorro de los hogares españoles, con una renta bruta disponible superior a los 200.000 millones de euros, un 1,5% del PIB nacional. Es un dinero que busca dónde refugiarse de la subida de la inflación ante la nula rentabilidad de los depósitos bancarios y los retornos casi inexistentes de la renta fija. El bono español a diez años ofrece un 0,7%, 13 puntos básicos más que en diciembre.

Hay que tener en cuenta que la inversión en vivienda es ilíquida por naturaleza. En caso de necesidad, vender ese inmueble nunca sería instantáneo al contrario que otros activos las acciones o los bonos. A ello se suma que el IPC ha rebasado lo que genera de ganancia un alquiler, algo que no sucedía desde 2007. Por aquel entonces, la inflación alcanzó el 4,2% frente al 2,9% que generaba la renta de un piso. En su mejor momento, en 2014, comprar para alquilar ofrecía a sus inversores un 4,65% de retorno.

¿Es rentable alquilar?

Alquilar pisos lleva desde 2017 generando rentabilidades brutas inferiores al 4%, pero con una inflación que incluso llegó a estar en negativo el año pasado, ergo compensaba. Las previsiones apuntan a que el IPC nacional, aunque mucho más contenido que en 2021, cerrará este ejercicio en el 3,4% y caerá al 1,4% en 2023. Si rentar una vivienda replicase el retorno de 2020 y 2021, del 3,7%, las ganancias brutas serían del 0,3%.

La inversión en bolsa, por la que se asume también un mayor riesgo, genera retornos muy superiores al alquiler tradicional. Las promotoras inmobiliarias y socimis que cotizan actualmente en el mercado han generado una rentabilidad anualizada del 9% en la última década, con dos grandes crisis mediante -la de la eurozona de 2012 y la actual, además de la devaluación del yuan, que impactó al mercado entre el verano de 2015 y 2016-.

Sí a las cotizadas

El sector inmobiliario en el Mercado Continuo se divide en tres grandes grupos: la promoción que sobrevive al crash de 2008; las nuevas constructoras inmobiliarias que aterrizaron entre 2017 y 2018 y las socimis, que llegaron al parqué en 2014 -salvo Colonial que cambió su perfil fiscal en 2017-. De media, en la última década las antiguas promotoras -Urbas, Realia, Grupo San José, Renta Corporación e Inmobiliaria del Sur- son las más rentables, con retornos del 16,6% anualizadas en la década. Las tres socimis -Merlin, Colonial y Lar, que en ningún caso se dedican al residencial, sino a oficinas y retail- aportan un 7,4% anual para sus accionistas, de media, desde su salida a bolsa. Mientras que las últimas en llegar, Aedas, Neinor y Metrovacesa, sufren, de media, pérdidas del 2% en el mercado.

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