Puente de Vallecas y Nou Barris se coronan como los distritos más rentables para comprar una vivienda y ponerla en alquiler en Madrid y Barcelona, respectivamente. El primero ofrece al propietario un retorno del 7,58% y el segundo del 5,76%, según los datos de urbanData Analytics correspondientes al segundo trimestre del año. En ambos casos superan con creces la media de sus respectivas capitales, aunque solo el distrito madrileño está por encima de la media nacional, situada en el 7,01%.
En Madrid, la rentabilidad bruta del alquiler se situó en el 4,8% entre abril y junio, pero en algunos distritos superó el 7%. Es el caso de Puente de Vallecas, pero también de Villaverde (7,56%).
Según explican los expertos de la proptech especializada en el asesoramiento inmobiliario, Puente de Vallecas tiene uno de los precios más bajos de compraventa de la ciudad, 1.813 euros el metro cuadrado de media; con un esfuerzo de compra de 4,3 años, también, de los menores entre los distritos. Sin embargo, el precio unitario del alquiler se situó en los 11,4 euros por metro cuadrado.
"Además de registrar significativos rendimientos medios, la zona se caracteriza por un alto dinamismo del mercado: una elevada absorción y bajos tiempos de venta, menores a la media de la capital. Sin embargo, para estudiar la inversión con destino alquiler conviene realizar un microanálisis a nivel barrio y por tipología de vivienda", explica Raquel Gómez, Head of Valuations de urbanData Analytics.
Las viviendas ubicadas en otros nueve distritos madrileños también ofrecen rentabilidades superiores a la media. Se trata de Usera, Latina, Carabanchel, Villa de Vallecas, San Blas, Vicálvaro, Ciudad Lineal, Moratalaz y Tetuán.
Por el contrario, los distritos de Chamberí, Retiro, Chamartín y Salamanca no alcanzan el 4% de retorno. ¿Y por qué hay tanta diferencia entre zonas? Los distritos ubicados en el sur han registrado precios de compra muy inferiores a las zonas céntricas. "La oferta de viviendas pequeñas es muy superior en Puente de Vallecas o Usera, permitiendo mayor negociación en los precios, mientras que la oferta de alquiler para tipologías de uno y dos dormitorios es superior en Chamartín y Retiro", explica Gómez.
Barcelona
En la Ciudad Condal, el distrito de Nou Barris tiene la rentabilidad bruta de alquiler más alta, del 5,76%, por encima de la ciudad (4,76%). El precio medio de compraventa está en los 2.435 euros el metro cuadrado, a la cola del resto de distritos de Barcelona, con un precio medio de alquiler de 11,7 euros por metro cuadrado, muy cercano a otras áreas como Sant Andreu u Horta Guinardó.
Las viviendas que ofrecen mayor rentabilidad al propietario son las de 55 metros cuadrados
"Los inmuebles más pequeños, apartamentos o de una habitación son los que registran el mayor volumen de transacciones de compra del distrito", explica la experta de urbanData Analytics. Además, Nou Barris también es el distrito donde menos han bajado los precios de las viviendas más pequeñas.
Otras tres circunscripciones de Barcelona también ofrecen rentabilidades superiores al 5%. Se trata de Sants- Montjuïc (5,20%), Horta - Guinardó (5,10%) y Sant Martí (5,09%). En el extremo opuesto están Les Corts, que ofrece el retorno más bajo del segundo trimestre del año (3,6%), Sarrià - Sant Gervasi (3,83%) y Eixample (4,22%).
En términos globales, la tipología de viviendas que ofrecen mayor rentabilidad al propietario son las de 55 metros cuadrados, puesto que tienen los precios de alquiler más elevados y los valores de compra por debajo de la media. Los expertos también explican que los mercados de Barcelona y Madrid son estables y tienen un alto dinamismo debido a las tas tasas de absorción y tiempos muy bajos tanto de venta como de alquiler.
Menor rentabilidad
La rentabilidad bruta del alquiler en España ha bajado un 8,3% en el segundo trimestre del año respecto a los tres meses anteriores, hasta situarse en el 7,01%. La caída se explica por el descenso generalizado de los precios del alquiler tras la pandemia, mientras que los precios de compra han retomado la tendencia positiva.
Lleida es la capital que ofrece mayor retorno al propietario (7,93%), seguida de Huelva (7,54%) y Murcia (7,47%). Por el contario, las capitales que ofrecen un menor retorno a los propietario son San Sebastián (3,37%), Palma (4,40%) y A Coruña (4,70%).
