En los últimos trimestres el precio de la vivienda ha recuperado la senda de las subidas -se ha encarecido un 6,1% interanual entre julio y septiembre-. Sin embargo, pese a las últimas alzas registradas, los máximos están alejados. De hecho, según datos de Tinsa, a nivel nacional el valor medio de las casas -1.444 euros/m2- está casi un 30% por debajo del nivel máximo que alcanzó en el cuarto trimestre de 2007 -2.048 euros/m2-, en plena burbuja inmobiliaria antes del estallido de la crisis de 2008. Así, hoy la vivienda es casi un tercio más barata de lo que era al cierre de 2007. Prácticamente en la mitad del país, es decir, 25 de las capitales de provincias, el precio de la vivienda sigue un 40% por debajo de los máximos, según datos Tinsa.
"Los valores máximos alcanzados en de la década pasada se podrían considerar como una referencia a evitar más que a imitar", señala Andrea de la Hoz, analista senior del Servicio de Estudios de Tinsa. Desde la tasadora explican que tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria los precios cayeron y la recuperación posterior se produjo a distintas velocidades. "Las ciudades principales comenzaron a mostrar signos de reactivación en primer lugar, después las islas y finalmente ciertos territorios de la España interior registraron más bien un estancamiento, sin llegar a volver a mostrar un alza significativa de precios", dice de la Hoz.
Logroño, Ciudad Real, Guadalajara, Zaragoza y Lérida van más allá. Y es que en estas cinco capitales el precio medio de la vivienda a cierre del tercer trimestre es inferior a la mitad de sus máximos precrisis. "Se trata de mercados con un menor dinamismo, que cayeron de forma menos inmediata tras la burbuja pasada, registraron mínimos más tardíos y se estabilizaron experimentando en los años siguientes revalorizaciones muy contenidas", explica la analista senior del Servicio de Estudios de Tinsa.
En Logroño el precio de la vivienda está un 55% por debajo de sus máximos
En el caso de la capital riojana, los 1.092 euros/m2 en los que se sitúa el precio medio de la vivienda están un 55% por debajo de los máximos del tercer trimestre de 2007, 2.429 euros/m2. Le siguen dos capitales castellanomanchegas, Ciudad Real -la cuarta capital más barata, con 937 euros/m2, por detrás de Lugo, Soria y Palencia- y Guadalajara, alejadas un 54,4% y un 52,8%, respectivamente de sus máximos del boom inmobiliario. Por su parte, Zaragoza y Lérida acumulan una caída 51,3% y del 50,5%, respectivamente, frente al máximo histórico alcanzado en ambas ciudades.
A estas, les siguen otras veinte ciudades, cuya distancia desde máximos está entre el 40% y el 50%, entre las que se encuentran Castellón, Albacete, Segovia, Ávila, Soria, Palencia, Burgos, Huelva, Toledo, Tarragona o Cuenca.
Madrid y Barcelona
En Madrid y Barcelona, grandes mercados por excelencia, el descenso del valor medio de la vivienda respecto a los máximos históricos es inferior a la media nacional. En la capital de España ha bajado un 22,1%, hasta los 3.097 euros/m2 de la actualidad, mientras en la Ciudad Condal lo ha hecho un 25,5%, hasta situarse en los 3.309 euros/m2.
Ambas ciudades, junto con San Sebastián, son las únicas capitales que superan los 3.000 euros por metro cuadrado. Además, tanto en Madrid como en Barcelona el precio medio de la vivienda se ha encarecido en lo que llevamos de año, aunque lo ha hecho con más fuerza en la primera de ellas. Si se tienen en cuenta solo los datos del tercer trimestre, los precios de la capital han subido un 8,4% en su variación interanual, frente al 3,7% de Barcelona.
Más ajustadas
Un reducido grupo de capitales mantiene el precio medio de la vivienda cerca de sus niveles máximos. En Melilla el valor de las casas está solo un 5,7% por debajo de su pico histórico, los 1.886 euros/m2 que alcanzó en el tercer trimestre de 2009, frente a los 1.779 euros/m2 actuales. San Sebastián (-12,1%), Ceuta (-14,4%), Palma de Mallorca (-14,8%) y Santa Cruz de Tenerife (-19,7%) son otras de las capitales que completan este grupo, con una distancia inferior al 20%.
¿Volverán los máximos en el corto plazo? Sobre la evolución del precio de la vivienda, desde Tinsa creen que hay factores que apuntan a un calentamiento de los precios en el corto plazo. "Factores que de revertirse, requerirían de algo más que el corto plazo. No obstante, este ciclo inmobiliario está mostrando unos ritmos muy acelerados por lo que habrá que estar atentos", dice la analista de la tasadora.
En cuanto al margen de subida de los precios, la experta recuerda que el mercado hipotecario actúa como dique de contención, ya que más de la mitad de las compraventas de viviendas se realizan con financiación. "Los estragos resultantes de la burbuja anterior llevaron a tomar una serie de medidas a los bancos centrales diseñadas para vigilar y evitar una situación similar, que se traducen en una concesión más prudente del crédito hipotecario", concluye de la Hoz.
