Vivienda

La vivienda nueva se encarecerá un 3% por la subida de los materiales

  • Este incremento se sumará al generado ya por la falta de oferta
  • La industrialización es una solución a la escasez de mano de obra

El encarecimiento de las principales materias primas relacionadas con el mundo de la construcción residencial puede llevar a una subida del precio de la vivienda de obra nueva del 3%, que se sumaría a la que ya de por si está experimentando este producto de forma natural en el mercado por el aumento de la demanda. Así lo aseguran los expertos consultados por elEconomista, que por otro lado, consideran que la escalada de los materiales "está ya tocando techo".

"Los materiales han venido subiendo de forma muy significativa en los últimos meses, registrando subidas de entre el 20% y el 70% en algunos casos", apunta Daniel Cuervo, director General de Asprima, que destaca que en la mayoría de los casos "esas subidas se han estabilizado y parece que han llegado a su techo. Otra cosa distinta es saber cuando volverán a los niveles previos a esta crisis".

Para encontrar el origen de esta problemática hay que mirar más allá de nuestras fronteras, ya que en este caso se trata de un asunto global. Así lo explica Michel Elizalde, CEO de ACR, que apunta que "el origen se encuentra en la demanda internacional y no tiene que ver solo con la situación de los materiales y gremios de la construcción en España". "El transporte por mar, los contenedores, han subido notablemente. Además, el incremento de los costes de energía se ha sumado al efecto que produjo la pandemia, que paralizó actividades y fábricas. Con la vuelta paulatina a la normalidad y el dinamismo de la demanda de vivienda en España, se ha constatado que no había stock necesario", concreta el directivo.

En este sentido, Cuervo pone el foco en China, que hasta ahora "estaba absorbiendo gran parte de la producción". El país asiático juega sin duda un papel relevante que incluso podría resultar ahora beneficioso tras desencadenarse la crisis inmobiliaria encabezada por Evergrande.

"Muchos de los factores que han llevado a esta subida de los materiales se están moderando e incluso la crisis inmobiliaria china podría repercutir a la baja en los costes de construcción considerando que la demanda de materiales básicos como el cobre y el acero supone entre el 10 y el 20% de la producción mundial", detalla Mikel Echavarren, CEO de Colliers.

Si bien, a la espera de que llegue a producirse este giro de los acontecimientos, el sector lamenta que se esté dando esta situación de encarecimiento de los costes, ya que según apunta Luis García Malo de Molina, Director de Operaciones de AEDAS Homes, "el sector inmobiliario y la sociedad no puede permitirse un encarecimiento de la construcción como el que estamos constatando actualmente, tanto en los costes de construcción como en mano de obra porque esto se traduce, inevitablemente, en un mayor precio de vivienda, lo que cierra el acceso a una casa a una parte importante de la sociedad. Principalmente, a los jóvenes".

Todos los actores del sector tenemos que poner de nuestra parte para hacer viviendas accesibles

Así, García Malo de Molina, cree que "todos los actores del sector (proveedores, constructores y promotores) tenemos que poner de nuestra parte para hacer viviendas accesibles. Y también las diferentes administraciones deben apoyar este objetivo, facilitando, en su caso, materia prima, el suelo, a un menor coste, ya sea para promover viviendas en alquiler o en propiedad".

¿Qué está haciendo el sector?

"De momento, constructores y promotores estamos asumiendo el efecto de esta escalada de precios, que va contra nuestros márgenes, por lo que no tiene impacto sobre el precio de los inmuebles. Si se mantiene esta situación en el tiempo, quizá habrá que plantearse otros escenarios", reconoce Elizalde.

En el precio final de la vivienda, el coste de construcción supone entre un 30% y un 40% de la inversión

El CEO de ACR detalla que en el precio final de la vivienda, el coste de construcción solo supone entre un 30% y un 40% de la inversión. Por tanto, si los precios de construcción suben un 13% hasta septiembre, la máxima repercusión en el precio de la vivienda sería un incremento del 3%, pero solo en el caso de que los constructores trasladásemos toda esa subida a los promotores y éstos, a su vez, a los consumidores finales, cosa que, de momento, no está ocurriendo.

En este sentido, Cuervo recuerda como el sector fue capaz de absorber el incremento en los costes de mano de obra que se dieron entre 2017 y 2018, si bien, reconoce que en este caso, si la situación se extiende en el tiempo, "los proyectos residenciales que van a salir en los próximos meses recogerán probablemente este incremento de los materiales y por tanto supondrá un encarecimiento del producto final". "Se trata de un tema delicado, ya que habrá subidas que el mercado no pueda digerir y cada empresa tendrá que ver cual es su estrategia", advierte Cuervo.

Según Echavarren esta situación "puede motivar a algún promotor a cambiar de planes y vender el suelo antes que acometer unos negocios en los que se estrechan los márgenes, o desde otra perspectiva esperar a que se moderen los costes de construcción ralentizando en el tiempo el inicio de los proyectos, siempre que no afecte a las licencias que ya se habían conseguido".

Otro factor de encarecimiento

Elizalde, alerta de que más allá de los precios de los materiales, existe otro factor importante a tener en cuenta. "Puede tener un mayor impacto en el precio de la vivienda el efecto de una tensión sostenida entre la elevada demanda de vivienda nueva frente a la limitada capacidad de producción", explica el directivo de ACR. "Hay demanda para la compra de 140.000 viviendas al año, pero el sector solo es capaz de producir a un ritmo de entre 80.000 y 90.000 unidades al año, lo que continuará tirando al alza de los precios. Sin embargo, consideramos que es una velocidad de crucero sana".

"En ACR estamos convencidos de que esta situación estructural, muy influida por la escasez de mano de obra cualificada, solo se puede solucionar con una transformación de la construcción hacia un modelo industrial, cuyas condiciones laborales de seguridad, estabilidad y confort, son más atractivas para los jóvenes", añade.

García apunta que en "AEDAS Homes impulsamos decididamente desde 2018 la construcción industrializada, que supone una mayor certeza en los costes y los plazos, y por tanto, en el precio final de la vivienda. Estamos seguros de que más pronto que tarde, el proceso Offsite se consolidará y nos permitirá economías de escala que sujeten los costes y, por tanto, el precio de las casas para enhorabuena de la sociedad en general".

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