Vivienda - Inmobiliario

El mapa de las medidas de control a los pisos turísticos: así se da caza en España a estos alquileres

Foto: Efe

Desde endurecer los requisitos para salir al mercado a aumentar las inspecciones o decretar moratorias en la concesión de licencias, cuando no restringirlas. La caza a los pisos turísticos recorre las comunidades y los ayuntamientos de España y dibuja un mapa de medidas que coincide en el tiempo con un turismo de récord que aumentará según las previsiones. Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Canarias, que concentran el 70% de las viviendas turísticas del país, cuentan con las zonas más tensionadas.

El Gobierno también ha tomado cartas en el asunto y está preparando un registro estatal para controlar y poner coto a los alquileres de corta estancia. La norma nacional, sin embargo, tardará en llegar más de un año y, una vez aterrice, verá un límite a su aplicación en los ayuntamientos, quienes tienen la competencia en esta materia. Hasta que eso ocurra, ya hay distintas medidas sobre la mesa y otras en marcha.

Andalucía

Es la autonomía que más concentra: 82.454 de los 351.389 que contabiliza el Instituto Nacional de Estadística (INE). La proliferación de pisos turísticos llevó a la Junta a aprobar en enero un decreto que faculta a los ayuntamientos a limitar el número máximo de pisos turísticos por edificio o sector. En Andalucía la presión de las Viviendas de Uso Turístico (VUT) ha desencadenado varias movilizaciones en ciudades como Málaga y Cádiz, recuerda Efe. Destacan tres medidas en la región en las ciudades con mayor tensión en la vivienda:

Sevilla. Iba a ser la primera ciudad en aplicar el decreto, estableciendo que el número de VUT permitidas no superara el 10% del total de viviendas familiares, pero la oposición (PSOE, IU y Vox) tumbó la propuesta del Gobierno del PP al considerar que no respondía a las reclamaciones de los vecinos.

Málaga. Exigirá que los nuevos pisos turísticos tengan una entrada independiente, pero sin efecto retroactivo, por lo que los alojamientos ya activos no tendrán que asumir la norma.

Granada. Ha suspendido temporalmente la concesión de licencias mientras elabora una nueva normativa de uso, y Cádiz también ha dejado de tramitar nuevas licencias de VUT en el casco antiguo.

Aragón

En Aragón las iniciativas más destacadas han llegado desde pueblos pirenaicos como Aínsa o Canfranc: desde 2023 no sólo cuentan con normas que limitan este tipo de viviendas sino que han paralizado la concesión de nuevas licencias.

Asturias

Recientemente el Gobierno de Asturias ha aprobado una modificación legal para endurecer los requisitos a las VUT y reforzar los mecanismos de control. Entre otras medidas, contempla sanciones más severas a los infractores (entre 1.500 y 100.000 euros), veta el alquiler turístico por habitaciones y exige la autorización expresa de las comunidades de vecinos. Sobre esto último también trabaja el Gobierno central, que prevé modificar la ley de propiedad horizontal para "empoderar" a las comunidades vecinales para que puedan decidir si permiten o vetan los pisos turísticos.

Baleares

La presión turística en el archipiélago balear es uno de los focos más fuertes que lidia España. Las administraciones insulares están en plena batalla contra el alquiler de viviendas en inmuebles plurifamiliares a turistas. Ya en octubre, el Consell de Mallorca puso en marcha un plan para combatirlo, pero ha admitido que es muy complejo detectarlo y sancionarlo.

Estos alquileres están prohibidos en toda la isla de Ibiza, en Palma y en los principales municipios turísticos de Mallorca, y permitidos en urbanizaciones y algunos núcleos urbanos de Menorca.

Canarias

Canarias es otro foco de presión. El archipiélago (cuarta región con más pisos turísticos de España, con 46.784) protagonizó grandes manifestaciones en abril contra la masificación turística. En 2015 se prohibieron las VUT en zonas turísticas o de uso mixto (es decir, casi todo el archipiélago), pero distintas sentencias de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) desinflaron el decreto y ahora el control sólo se hace mediante una declaración responsable. Varios municipios han pedido la declaración de zona tensionada.

El Gobierno canario tiene en consulta pública una Ley de Vivienda Vacacional que prevé aprobar a comienzos de 2025 e impone límites concretos:

  • la vivienda vacacional no podrá superar el 10% de la edificabilidad residencial de cada isla (salvo en El Hierro, La Gomera y La Palma, donde el tope sube al 20%).
  • no se podrá autorizar más vivienda vacacional si no lo establece el planeamiento municipal, y el Ayuntamiento en cuestión tendrá que justificarlo con criterios de sostenibilidad.

Las Palmas de Gran Canaria. Exige a las viviendas vacacionales estar en la planta baja de los edificios y con una entrada separada, aunque la gran mayoría incumple el requisito.

Cantabria

El Gobierno de Cantabria está trabajando en un nuevo decreto para regular las viviendas de uso turístico que sustituya al que está en vigor, de 2019. La novedad es que los ayuntamientos podrán limitar las viviendas turísticas al bajo y las primeras plantas de los edificios.

Castilla-La Mancha

El Gobierno autonómico regula las VUT mediante un decreto de 2018 y mantiene una estrecha colaboración con plataformas como Booking para detectar el intrusismo.

Toledo. El Ayuntamiento trabaja en una ordenanza que contempla concentrar las VUT en edificios en desuso del casco histórico y fijar un máximo de pisos turísticos por zona.

Castilla y León

Castilla y León, que ya impone multas de entre 9.001 y 90.000 a los pisos turísticos que actúen sin previa declaración responsable, está impulsando la elaboración de una nueva regulación más restrictiva, que además de regular las VUT controlará también los apartamentos turísticos ante una ordenación actual que considera desfasada e insuficiente.

Cataluña

Es la tercera autonomía con más pisos turísticos: 52.598. Barcelona ha sido punta de lanza de esta batalla. Su alcalde, Jaume Collboni, anunció hace unos días que la cuidad condal dejará de tener viviendas de uso turístico en 2029, ya que el ayuntamiento no renovará las licencias para esta actividad ni dará nuevas. Cabe recordar que las licencias para viviendas turísticas ya estaban congeladas en Ciutat Vella desde 2014, prohibición que más adelante se extendió a toda la ciudad.

El Parlament de Cataluña validó en diciembre un decreto ley que regula las viviendas de uso turístico, aunque el Govern de ERC se comprometió con el PSC a relajar la normativa para que sólo fuera obligatoria en 140 municipios frente a los 262 del planteamiento inicial. Según el mismo, los municipios deberán modificar su planeamiento urbanístico para recoger expresamente la posibilidad de acoger pisos turísticos, justificando tener suficiente suelo para vivienda permanente y fijando la ratio de VUT por vivienda que consideren adecuada.

Extremadura

Pesar del incremento de este tipo de alojamientos en ciudades como Mérida y Cáceres, no se considera que Extremadura tenga problemas con los pisos turísticos. La regulación actual sigue siendo la del decreto de 2012, que no contiene limitaciones o prohibiciones particulares.

Galicia

Santiago se convirtió en la primera ciudad gallega en regular los pisos turísticos, en 2023, vetándolos en un total de 276 calles, concentradas en su mayoría en la zona monumental. El nuevo gobierno local liderado por el BNG ha tumbado el uso de 650 que operaban en la ciudad como viviendas de uso turístico pese a no tener licencia, y una nueva norma limitará el uso turístico de los alojamientos a un máximo de 60 días al año siempre que los pisos sean la residencia habitual de una persona física durante al menos 183 días.

Madrid

El Ayuntamiento de Madrid anunció en abril la suspensión temporal de la concesión de licencias municipales de VUT y el endurecimiento del régimen sancionador a los pisos sin licencia. Además, el Gobierno del alcalde, José Luis Martínez Almeida, publicó un listado y mapa de las VUT con licencia y anunció que se reforzará la plantilla de inspectores. Asimismo, después de verano, una nueva normativa urbanística ordenará las VUT para evitar la "desertización" del residente del distrito Centro.

Murcia

Las más de 7.000 VUT que se reparten por la región no ha dado lugar a la tensión que sufren otras autonomías, recuerda Efe. El Instituto de Turismo de la Región de Murcia (ITREM) llevó a cabo en 2023 casi 600 inspecciones presenciales, detectando cerca de 100 pisos que trabajaban sin licencia e imponiendo 27 sanciones.

Navarra

De momento, el Gobierno foral no concreta medidas aunque apuesta por "regular y planificar" la oferta de viviendas turísticas, que de momento, no son un problema para la región ante su escasa prevalencia.

Pamplona. El Ayuntamiento tiene impuestos algunos condicionantes para expedir licencias, con especial atención a la zona del casco antiguo.

La Rioja

El Gobierno autonómico ha reforzado las inspecciones como medida principal de control.

Logroño. En 2021, el Ayuntamientoaprobó una reforma urbanística (sin efecto retroactivo) para limitar las viviendas turísticas a las plantas baja, primera o entreplanta de los edificios, salvo que estén en un cuerpo constructivo independiente.

Comunidad Valenciana

Es la segunda región con más número de viviendas turísticas: 59.413. El Gobierno valenciano plantea una normativa autonómica que unifique la legislación existente en esta materia. La nueva norma vinculará la concesión de la licencia al titular del inmueble con el fin de evitar la especulación en la venta, de manera que si se transmite a terceros, decaiga la autorización y tenga que volver a pedirse.

Valencia. En mayo se aprobó por un año la suspensión de licencias de apartamentos turísticos situados en comunidades de propietarios y bajos comerciales, una moratoria que ya se aplica en el centro histórico y se extenderá a casi toda la ciudad.

País Vasco

Los pisos turísticos se regulan en la Ley autonómica de Turismo de 2016. Esta establece normas de seguridad y el número máximo de plazas por metro cuadrado. La norma dio pie a la creación en 2018 de un registro al que es obligatorio inscribirse.

San Sebastián. En 2023 se aplicó una suspensión en la concesión de licencias que está vigente y prorrogada hasta 2026.

Bilbao. Limitó hace dos años el espacio de acción de las VUT a la primera planta de los edificios.

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