El Ministerio de Vivienda ha presentado hoy el índice de referencia de precios del alquiler que se activará en las zonas que se declaren tensionadas para frenar la escalada de los precios.
El índice, que entra en un periodo de información pública durante diez días y que por tanto estará operativo para el 13 de marzo, podría aplicar importantes bajadas de precio, de hasta el 200%, en el caso de las viviendas que estén en manos de los grandes propietarios, que son aquellas personas físicas o jurídicas titulares de 10 o más inmuebles o tienen cinco o más viviendas en una misma área tensionada.
Según los datos del índice, que está basado en cifras de mercado en base a la declaración de la renta de más de 2,5 millones de personas, la diferencia media en ciudades como Madrid entre los precios ofertados y la referencia que fija el Gobierno es del 60%. Destaca el caso de un piso en Valencia, de 92 m2, que está en el mercado a un precio de 1.650 euros y que según el Ministerio de Vivienda debería alquilarse a un precio máximo de 536 euros.
Estos ajustes tan relevantes que podrán aplicarse a las viviendas de los grandes tenedores en caso de que una zona sea declarada tensionada "ahuyentará a la inversión", denuncian desde el sector, ya que "esta intervención del mercado va en contra de la seguridad jurídica de los inversores que han apostado por el mercado residencial en España inyectando vivienda con unas calidades superiores al resto de la oferta", aseguran fuentes de uno de los grandes fondos a elEconomista.es.
¿Qué es el índice de precios y cómo se ha elaborado?
"El sistema estatal de referencia de precios del alquiler es un método técnico, científico que se nutre de mucha información y que deriva de los acuerdos políticos de la ley de vivienda", así lo ha explicado en rueda de prensa David Lucas, secretario de Estado de Vivienda.
Para la elaboración de este índice han participado numerosas entidades como "la Agencia Estatal Tributaria, el INE, catastro, presidencia del Gobierno, el Bando de España, la Asociación Española de Análisis de Valor, consejo general de Economistas, Ministerios de Vivienda y registradores. Además, hemos tenido numerosas reuniones con los técnicos de la Generalitat catalana para aprender de los errores y los aciertos del índice que se aplicó en su momento en Cataluña", ha detallado Lucas.
Así, el índice se basa en más de dos millones de testigos con datos de la declaración de la renta para establecer unos rangos de valor de referencia mínimos, medios y altos. "Hemos mapeado toda España y creando índices sobre secciones censales que abarcan entre 500 y 2.000 habitantes" apunta.
Este índice con precios de mercado funcionará con un decalaje de dos años, ya que las cifras son del cierre de 2022 y en la metodología únicamente se han tenido en cuenta los datos de las personas físicas, quedando fuera, por tanto, los grandes tenedores que son personas jurídicas.
En este sentido, Lucas ha explicado que las sociedades a las que se les considera grandes tenedores (personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, o que tenga cinco o más viviendas en el área tensionada) "representan un porcentaje muy pequeño en comparación al parque total de viviendas en alquiler, ya que van del 5% al 15% en los casos de zonas con más concentración de este tipo de propietarios".
¿Cómo afecta a los propietarios?
- Para los pequeños propietarios supondrá una congelación de las rentas en caso de que sus viviendas estén en áreas tensionadas. Para las viviendas que ya están alquiladas, si se debe renovar el contrato o hacer uno nuevo, la referencia de precio del nuevo contrato será el precio del anterior. El precio se podría ajustar al alza si se han dado cambios en el estado de la vivienda, como por ejemplo mejoras en la certificación energética.
- En el caso de los grandes tenedores, cuando vayan a firmar el nuevo contrato o a renovar, el precio del alquiler será el del anterior contrato o el que fije el sistema de referencia en caso de que sea inferior. "Se deberán cerrar al menor de ambos precios", explicó Lucas.
Cataluña es la primera comunidad, y de momento la única, que ha anunciado su intención de limitar los precios del alquiler en determinadas zonas consideradas tensionadas. En concreto, lo hará en 140 municipios (de los 947 que han en la región) en los que viven 6,2 millones de ciudadanos, más del 80% de la comunidad.
Otras regiones que pueden seguir a Cataluña
Lucas apuntó que otras regiones como Navarra o Asturias han mostrado interés por el índice y podrían tener intención de aplicarlo, si bien, todavía no se ha realizado una solicitud formal. "Me consta también que en algunos municipios del País Vasco se han manifestado en esta línea, pero tampoco de forma oficial", explicó el secretario de Estado de Vivienda.
Lucas dejó claro que el índice de precios no es la única medida que se aplicará para contener la escalada del alquiler. "Además, las distintas comunidades autónomas que vayan a solicitar una zona tensionada deberán presentar una batería de medidas complementarias con el fin de corregir el desequilibrio de los precios mediante políticas que aumenten la oferta o con medidas fiscales", apuntó.
Asimismo, Lucas recordó que existe una medida que se pone en marcha en las zonas de mercado residencial tensionadas que es la creación de un entorno fiscal favorable. "La bonificación que existe del IRPF se ve incrementada cuando se dan diferentes circunstancias como la rehabilitación energética, alquilar a jóvenes, reducir el precio un 5% o ceder la viviendas a las administraciones públicas para el alquiler de la vivienda", concretó.
¿Cómo se controlará que se aplica el índice?
Sobre como se va a controlar el cumplimiento del índice por parte de los caseros, desde el Ministerio de Vivienda han hecho referencia a el propio registro de las fianzas, así como a la ley de vivienda y al seguimiento que realizará de forma conjunta entre el Gobierno central y las distintas comunidades autónomas que apliquen el índice.
Reacciones en el sector
Desde la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña) se han mostrado sorprendidos con "las diferencias de precios entre la información que arrojan los datos de este índice en comparación con la que ofrecen los portales inmobiliarios". Así, apuntan que "si bien en algunas zonas puede haber margen de negociación, en el caso de las grandes ciudades y zonas costeras, la diferencia entre el precio de oferta y el precio final no puede ser tan dispar debido a la falta de oferta", explica Beatriz Toribio, secretaria general de APCEspaña.
La patronal considera que los esfuerzos deberían ir orientados a conocer la evolución de la oferta de vivienda en alquiler en nuestro país, que cada vez es más escasa, lo que provoca las tensiones en los precios. Por ello, Toribio destaca que "el Observatorio de la Vivienda en Alquiler que queremos poner en marcha entre CEOE y APCEspaña es más necesario que nunca, ya que pondrá el foco no tanto en los precios, como en la oferta". "Si queremos hacer frente al problema del alquiler, debemos tener un diagnóstico preciso y acometer medidas que fomenten el desarrollo de la oferta de vivienda en alquiler, no que lo frenen", concluye Toribio.
Por otro lado, desde Alquiler Seguro, empresa asociada a la CEOE, coinciden en que "el principal problema del alquiler es la falta de oferta, que ha tensionado el mercado, con unos precios al alza". "No creemos que un índice de precios sea la mejor solución a un problema de fondo, que es la falta de viviendas en alquiler en las principales provincias españolas", explica el director general de Alquiler Seguro, David Caraballo.