El índice de precios de referencia que regulará y topará el alquiler en las zonas tensionadas ya está listo. Nueve meses ha tardado el Gobierno en concretar una de las medidas más controvertidas de la ley de vivienda que permite limitar los precios en las áreas más calientes, aunque las obligaciones serán diferentes dependiendo del tipo de propietario de la vivienda (grandes tenedores y pequeños propietarios) y el tipo de contrato (en curso o nuevo).
El índice que el Ejecutivo ha presentado cuenta con un rango de precios máximo y mínimo (en vez de un importe fijo, como solicitó Cataluña) que se establecerá en función de la zona en la que esté ubicada la vivienda y las características de la misma. En concreto, se tendrán en cuenta aspectos como la superficie, el año de construcción de la casa, su estado, si tiene ascensor, trastero, está amueblada, dispone de zonas comunes o de certificado energético, entre otros aspectos.
"No todas las viviendas son iguales y hay algunas características que quizás no estan contempladas aquí. Con un solo indicador la tendencia a aumentar el precio de las viviendas que tienen peor calidad sería un elemento que se podría producir y queremos atender a la diversidad residencial", ha explicado David Lucas, secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana durante la presentación del índice.
La base del índice es la propia estadística oficial de alquileres que el Gobierno puso en marcha en 2020, cuando José Luis Ábalos estaba al frente del ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Según explican fuentes del Ministerio de Vivienda, se ha constituido con la declaración de la renta de 2,5 millones propietarios y cruza datos de la Agencia Tributaria, Catastro, el Instituto Nacional de Estadística, El Banco de España o el Colegio de Registradores. Cualquier persona puede consultar el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de la Vivienda.
El índice se publicará por resolución en el BOE el 12 de marzo, por lo que a partir del 13 de marzo los gobiernos regionales podrán solicitar la declaración de zona tensionada.
¿Qué es una zona tensionada?
La ley de vivienda recoge que las comunidades autónomas podrán declarar zona tensionada si en ellas se cumple alguna de estas dos condiciones.
- La primera, que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares.
- La otra condición es que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esa zona, en los últimos 5 años, al menos tres puntos por encima del IPC autonómico correspondiente.
¿Cómo afecta a los contratos?
En las zonas no tensionadas no tienen ningún efecto, mientras que en las zonas declaradas como tensionadas se dan dos casuíticas.
Si existió un contrato anterior en los últimos cinco años:
- El pequeño propietario tomará como referencia la última renta del contrato de arrendamiento, pudiendo incrementar la actualización anual.
- El gran tenedor debe aplicar el sistema de índice de precios de referencia, salvo que la renta anterior, más la actualización, fuera inferior a la renta resultante del sistema de índice de precios de referencia que se aplica en la zona.
Si no existió contrato anterior en los últimos cinco años, en las zonas tensiondas, se aplicará el índice de precios de referencia en ambos casos.
Renovaciones anuales
En marzo de 2023 el Gobierno aprobó un Real Decreto para dar respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania que limitaba las renovaciones anuales de los contratos en curso. Así, se eliminó el IPC como índice de referencia para actualizar las rentas y este incremento quedó limitado el 2% en 2023 tanto para los grandes como para pequeño tenedores.
La limitación se extendió a este año, ya que los contratos que se renueven a lo largo de 2024 no podrá superar el 3% de subida cuando el propietario sea un gran tenedor. En los supuestos en los que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento será el pactado entre las partes y, si no llegan a un acuerdo, no podrá ser más del 3%.
A partir de 2025 entrará en vigor un nuevo índice que debe elaborar el Instituto Nacional de Estadística antes del 31 de diciembre de 2024. Este se aplicará en lugar del IPC en todos las renovaciones anuales de todos los contratos de alquiler, tanto para zonas tensionadas como para zonas no tensionadas.
Cataluña, la primera y única que lo aplicará
Cataluña es la primera comunidad, y de momento la única, que ha anunciado su intención de limitar los precios del alquiler en determinadas zonas consideradas tensionadas. En concreto, lo hará en 140 municipios ( de los 947 que han en la región) en los que viven 6,2 millones de ciudadanos, más del 80% de la comunidad.
Sin embargo, las tensiones entre el Ejecutivo central y la Generalitat entorno a la elaboración del índice han ido en aumento en los últimos meses. Ayer, en una rueda de prensa, la consejera de Territorio de la Generalitat, Ester Capella, aseguró que la administración catalana seguirá defendiendo la aplicación de un índice regional de referencia de los precios del alquiler frente al indicador homogéneo que ha elaborado el Gobierno central para toda España y que abarca un rango de precios, en vez de un importe fijo como estipuló la autonomía.
Tras mantener reuniones informales de urgencia con el Ministerio, Capella criticó que con esta postura el Gobierno incumple lo pactado con la Generalitat el 11 de enero respecto a aplicar un índice combinado y fija un marco "que no bajará los precios del alquiler en Cataluña".
El índice de precios de referencia para regular los alquileres es una de las medidas de la ley de vivienda más criticadas por el sector. Los expertos entienden que reducirá la oferta de vivienda en alquiler y presionará al alza aún más el precio de los alquileres.