Vivienda - Inmobiliario

Los fondos se refugian en la renta fija y la inversión en vivienda cae un 42%

  • Pese al descenso se mantiene como el activo más atractivo al acaparar el 32% del total del sector
  • La actividad crecerá un 10% el próximo año y recuperará la normalidad en 2025, según CBRE
Evolución del mercado residencial

Los grandes fondos e inversores pisan el freno y reducen en un 41,9% su apuesta por la vivienda en España. Concretamente, en el tercer trimestre del año, han desembolsado 758 millones de euros para hacerse con activos residenciales (living), lo que supone un ajuste de 548 millones, ya que en el mismo periodo del año pasado se alcanzaron entre julio y septiembre los 1.306 millones de euros, según los datos de la consultora CBRE.

En los nueve primeros meses del año el ajuste se reduce al 37%, con una inversión acumulada de 2.386 millones de euros.


"Está habiendo un flujo migratorio de la inversión inmobiliaria a la renta fija. La subida de tipos ha hecho un repricing en los bonos y deuda soberana, que se han elevado rápidamente y los inversores han migrado su inversión a estos productos", explica Javier Kindelan, vicepresidente y head de Living de CBRE España.


El directivo se muestra optimista sobre la evolución del sector, ya que cree que a lo largo del próximo año "quizás la Fed empiece a bajar tipos y se aliviará la tensión entre el retorno de la deuda y los productos inmobiliarios, por lo que veríamos la vuelta del flujo de capital".

Así, el experto estima que al cierre del próximo ejercicio la inversión en vivienda podría incrementarse un 10%, para llegar a normalizarse en 2025.


Kindelan asegura que el interés de los fondos por el residencial español es alto y el sector "se ha mostrado más resiliente en España que en otros mercados europeos, donde se han registrado caídas de la inversión próximas al 60%".

Rentabilidad residencial


En este sentido, apunta que en nuestro país no se ha dado un ajuste de precios tan elevado como en otros, pero tiene su explicación y es que tras la crisis de 2008 en la que los precios se desplomaron "es de los países que menos se ha recuperado. De este modo, el precio no ha subido tanto como en el resto de economías y por tanto, tampoco ha caído ahora al mismo nivel".


Por otro lado, Kindelan destaca que el living es el área más resiliente dentro del inmobiliario. "Frente a una caída media total de todo el sector del 49% en los nueve primeros meses del año, la inversión en residencial se ha reducido un 37%", explica el directivo de la consultora inmobiliaria.


"Los fundamentales son muy buenos y el apetito inversor por la vivienda en España en sus distintas modalidades va a continuar y el foco será aún mayor en la medida en la que la curva de los tipos apunte a una caída", destaca Kindelan, que señala que en "las encuestas que realizamos entre nuestros clientes a nivel internacional el sector living es de los de mayor demanda y Madrid y Barcelona se sitúan como mercados de referencia entrando dentro del top 10 a nivel internacional". Así, el experto señala que otros segmentos como la logística o las oficinas viven un momento de mayor incertidumbre.

Diferencias entre activos


Pese a la caída de la inversión total, el sector living, que agrupa todos los segmentos del inmobiliario que forman parte del ciclo de vida de las personas (residencias de estudiantes, flex living, suelo, residencial en alquiler, residencial en compraventa y senior living), sigue consolidando su posición como foco de inversión. Durante los nueve primeros meses del año, living ha concentrado el 32% del total transaccionado en España.


Según apunta la consultora inmobiliaria CBRE "en lo que va de año, la inversión en living ha estado muy condicionada a grandes transacciones, representando las cinco principales operaciones, que van desde los 85 millones hasta los 400 millones, (ver gráfico) cerca del 43% del total anual".


El segmento de inversión residencial se mantiene como el gran protagonista en términos de volumen transaccionado, con el 76% del total invertido en living (1.803 millones), de los cuales 1.618 millones se correspondieron a BTR (Build to Rent) y 185 millones a PRS (private rented sector) o lo que es lo mismo, alojamiento en alquiler institucional administrado profesionalmente y directamente para inquilinos.


"Debido a su carácter antiinflacionista, es el único de los productos que presenta mejores cifras que el año anterior, con una ligera subida del 3% en la inversión si se compara con los nueve primeros meses de 2022", explica el informe. En concreto, la inversión en BTR hasta el tercer trimestre ya supera en un 42% la cifra del mismo período de 2022.


Según CBRE, destaca el interés por el producto asequible, que supuso el 41% del total invertido en Multifamily (proyectos inmobiliarios desarrollados y destinados exclusivamente a vivienda residencial para renta que incluye también activos como residencias de estudiantes o ancianos) de enero a septiembre de 2023.


Por otro lado, el flex living repite en el tercer trimestre del año como el segundo tipo de activo dentro del residencial con 306 millones (13% del total), a través de 25 transacciones que prácticamente en su totalidad se reparten en Madrid, Barcelona y Málaga. Como resultado de esta actividad inversora en aumento, el stock de flex living se ha multiplicado por 4 desde 2020 en el territorio nacional.


En cambio, la inversión en residencias de estudiantes ha sido limitada durante lo que va de año, con 267 millones transaccionados (11% del total). Según CBRE, es consecuencia del gap entre los compradores, que exigen mayor rentabilidad a la inversión, y los propietarios, que no están dispuestos a ceder retorno.

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