Vivienda - Inmobiliario

La colaboración público-privada para construir vivienda asequible triunfa en Madrid y fracasa en Andalucía

  • El Plan Vive tiene en este momento 6.500 viviendas adjudicadas
  • Vía Ágora se ha adjudicado el lote 3 del Ayuntamiento de Madrid para hacer 425 viviendas
Piso piloto de Culmia del Plan Vive en Alcorcón, Madrid. Fuente: Culmia

El problema de la vivienda asequible afecta a millones de personas en nuestro país, generando exclusión residencial y dificultades económicas. El alto precio de compra y alquiler, la escasez de viviendas sociales y asequibles, y el limitado presupuesto destinado al gasto en vivienda son algunas de las causas que contribuyen a esta problemática.

La colaboración público-privada puede brindar una oportunidad para solucionar esta problemática. Es clave colaborar con las administraciones para poder construir vivienda nueva, especialmente vivienda asequible destinada al alquiler que lleva años sin desarrollarse. Pero hay que puntualizar que este tipo de activo no es vivienda social, sino inmuebles que se encuentran entre un 20% o 30% por debajo del precio de mercado.

Un ejemplo concreto de éxito de la colaboración público-privada es el Plan Vive en la Comunidad de Madrid. Un programa que ha permitido la adjudicación de parcelas de suelo público en desuso a empresas privadas para el desarrollo de proyectos residenciales destinados al alquiler asequible.

El objetivo es poner en el mercado de alquiler hasta 25.000 viviendas a lo largo de los próximos ocho años. Y otro ejemplo son las licitaciones que ha llevado a cabo el Ayuntamiento de Madrid. Ya se han iniciado las obras de muchas de las promociones del concurso de colaboración público-privada que el Ayuntamiento de Madrid ha puesto en marcha para facilitar el acceso a la vivienda e incrementar la oferta de vivienda en alquiler. Una iniciativa pionera en la capital, basada en un derecho de superficie a 45 años. Una vez finalice el plazo, los inmuebles pasarán a formar parte del parque público de viviendas municipal.

"En Vía Ágora nos hemos adjudicado el lote 3 que ha licitado el Ayuntamiento de Madrid para hacer 425 viviendas en alquiler. Nosotros abogamos por la colaboración público-privada. Es una fórmula fantástica para poner en marcha activos que tenían las administraciones y que estaban inactivos y ahora esa colaboración público-privada lo primero que da es actividad empresarial, genera riqueza. Sobre todo, soluciona uno de los grandes problemas que hay en nuestro país que es la falta de accesibilidad que tienen sobre todos los jóvenes a la vivienda", explica Juan Antonio Gómez -Pintado, presidente de la Corporación Vía Ágora. 

"Esta iniciativa la empezó la Comunidad de Madrid, luego la siguió el Ayuntamiento de Madrid y ahora también otras comunidades autónomas y a nivel estatal también se lanzaron, pero lo cierto es que hoy la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento de Madrid han sido los únicos capaces de sacar lotes y que tengan adjudicatarios. Recientemente Andalucía ha sacado muchísimos lotes en colaboración público-privada, pero se han quedado desiertos", añade el directivo. 

Está claro que Madrid está siendo pionera en la coloración público-privada en el ámbito residencial para buscar soluciones a un problema que es estructural y que tiene mucho que ver con la situación socioeconómica de España. Es evidente que si no hay empleo de calidad y no hay buenos salarios, el acceso a la vivienda para los jóvenes se complica.

"Tuvimos claro que teníamos que apoyarnos en aquellos que saben de verdad cómo funciona el sector inmobiliario residencial: proyectistas, promotores y constructoras, pero también incorporando al sector financiero, al hipotecario tradicional, y al sector inversor y hemos conseguido ese círculo virtuoso de aunar en un mismo proyecto a la Administración Pública y a la empresa privada movilizando capital para intervenir desde lo público generando miles de viviendas de alquiler asequible", afirma José María García, viceconsejero de Vivienda, Transporte e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid.

"Solo la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento de Madrid han sido capaces de llevar a término sus proyectos porque hemos entendido cuál es el proceso inmobiliario desde la óptica de aquel que arriesga capital para convertirlo en realidad y hemos diseñado un modelo económico realista sabiendo cómo funciona el mercado del alquiler en la Comunidad de Madrid y en el territorio español con un marco de seguridad jurídica y unos precios que garanticen una rentabilidad razonable. No es un proyecto de inversión inmobiliaria, sino que es una inversión de un proyecto para gestionar un alquiler a medio largo plazo y requiere que el número sea real para que esa inversión se produzca", añade García. 

Por tanto, según los expertos, en Andalucía que se haya quedado desierto, probablemente tenga mucho que ver con que ese número no tenga ese viso de realidad o que se hayan buscado localizaciones donde la demanda no cubre suficientemente esa oferta. El Plan Vive de la CAM en este momento tiene 6.500 viviendas adjudicadas, 5.000 ya en construcción y las primeras 300 promovidas por Culmia se van a entregar en Alcorcón a final de año y los inquilinos podrán disfrutarlas en marzo del año 2024. En la primera fase del Plan Vive han sido adjudicatarias, Aedas Homes, de la mano de Ares Asset Management, del Lote 1 y Lote 2; mientras que Culmia y su socio, el fondo Oaktree, del Lote 3.

En las primeras viviendas que saldrán en Alcorcón el precio por metro de alquiler al mes se sitúa en 5,8 euros frente a los 11 euros en el mercado. Julián Domínguez de CIP Arquitectos concluye que "la industrialización está teniendo mucha entrada en este tipo de proyectos porque se busca calidad en dos sentidos, por un lado es mucho más tecnificado con fachadas ligeras, industrialización de baños, etc., y eso hace llevar a la obra materiales contrastados con precisión de instalaciones de calidad y por otro, se le da importancia a la sostenibilidad tanto en el proceso de construcción del edificio con sellos de calidad como en su uso en eficiencia energética".

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