En la actualidad hay mucho suelo para promociones pequeñas, el sector necesita promotores pequeños para impulsar la construcción de viviendas, pero estos necesitan credibilidad ante el sector financiero.
Según datos de la plataforma digital de urbanismo VisualUrb, en 2023 se han comenzado un total de 13.163 obras de nueva edificación para la construcción de 73.824 viviendas en todo el territorio nacional, el 68% de las viviendas son pisos, viviendas en altura, frente al 32% de residencial unifamiliar, el 22% del total de viviendas son unifamiliares adosadas y el 10% unifamiliares aisladas.
La construcción de estas viviendas supone una inversión en vivienda en España de 7.919 millones de euros para la construcción de 12.704.158 metros cuadrados de obra nueva. El promedio del presupuesto de ejecución material de las viviendas es el siguiente: se ha registrado el inicio de un total de 57.518 obras en el Consejo General de Arquitectos técnicos de España que suponen una inversión comprometida en obra de casi 17.000 millones de euros (16.931.815.886 euros), donde se incluyen obras de reforma, ampliación, conservación, mantenimiento de todo tipo de edificaciones y obra nueva. De hecho, el 46,8% de la inversión es en obra nueva de vivienda.
El Instituto Nacional de Estadística (INE) tiene prevista la creación de 220.000 hogares para el año 2023 y 253.000 en 2024, y además, según los datos del Consejo General de Arquitectos Técnicos de España (CGATE) se ha comenzado la construcción de 73.824 viviendas a septiembre de 2023, a este ritmo no llegaremos al inicio de 100.000 viviendas este año.
Pablo Cereijo, CEO de la plataforma digital de urbanismo VisualUrb, resume la situación del sector inmobiliario de forma sencilla: "Es la pescadilla que se muerde la cola, los datos clarifican cual es la situación del sector inmobiliario. El sufrimiento del sector inmobiliario se focaliza en la imposibilidad del sector de construir más vivienda, el pequeño promotor no cuenta con financiación, aún con la ayuda de compañías de inversión alternativa a través de crowdfunding, (como Urbanitae dedicada a la financiación de proyectos inmobiliarios) y la gran empresa promotora necesita suelos de envergadura para que sus números salgan debido al escaso impulso del urbanismo en los últimos 15 años, el suelo tardará en aparecer al menos 5 años más. Hace falta construir 120.000 viviendas más al año para cubrir la demanda, los suelos urbanos son pequeños y los pequeños promotores no cuentan con financiación".
Obras de reforma
En cuanto a las obras de reforma, VisualUrb recoge que se han comenzado un total de 3.089 obras de reforma de 16.689 viviendas, con un presupuesto total comprometido de más de 85 millones de euros en 2023. Entre las grandes promotoras españolas cabe destacar el inicio de edificaciones de obra nueva en 2023 por Aedas Homes para 2.727 viviendas, Neinor Homes ha iniciado un total de 808 viviendas y Amenabar ha comenzado 671 viviendas".
Alfredo Sanz, presidente del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE), comenta "la recopilación del dato de las obras es sin duda un avance importante para el sector inmobiliario que los aparejadores hemos sabido entender desde hace más de una década y que bien utilizados sirven de termómetro de la economía española".
Según los datos de la plataforma VisualUrb, las 10 primeras provincias que encabezan la lista de provincias que han comenzado más de 1.000 viviendas en 2023, la ocuparían Madrid la primera con 9.334 unidades, seguida de Málaga con 7.114 viviendas, Alicante con 6.551 vivienda, Barcelona con 6.260 viviendas, Valencia con 4.119 viviendas, Cádiz con 3.073 viviendas, Sevilla con 2.884 viviendas, Islas Baleares con 2.683 viviendas, Murcia con 2.294 viviendas y Navarra con 2.259 viviendas.
Si cogemos los datos de viviendas comenzadas por comunidades autónomas la lista la encabeza Andalucía con 17.962 viviendas, Comunidad Valenciana con 11.184 viviendas, Comunidad de Madrid con 9.334 viviendas, Cataluña con 8.964 viviendas, País Vasco con 3.849 viviendas, Castilla y León con 3.478 viviendas, Canarias con 3.165 viviendas, Islas Baleares con 2.683 viviendas, Aragón con 2.412 viviendas y Castilla-La Mancha con 2.349 viviendas.
Nos encontramos en un contexto económico con subidas de tipos de interés, de inflación, de costes de construcción y un sector donde falta mano de obra, generación de suelo finalista que dé respuesta a la demanda existente y mayor seguridad jurídica para atraer inversores. Pero el suelo es la materia prima del sector y es necesaria una gestión urbanística ágil.
"Como la fábula de la hormiga y la cigarra, los nuevos actores del sector inmobiliario se han encontrado con escasez de suelo, debido a su inmovilismo en el impulso del planeamiento, obligando ahora al sector a repasar los desarrollos urbanísticos olvidados para su impulso sin dilación, con la finalidad de ofrecer suelo urbano al mercado", afirma Pablo Cereijo.
La escasez de suelo para usos urbanísticos es el principal factor de encarecimiento del mismo. El coste por metro cuadrado de construir una casa puede variar según el tipo de inmueble, sin embargo, una media podría establecerse entre los 800 y los 1.200 euros por metro construido. Es complicado marcar un precio exacto, dependerá en gran medida del proyecto de obra, su tamaño y los acabados que se escojan.
Uno de los elementos que determinará el precio final de la vivienda, es el terreno. La localización del terreno y la calidad del mismo tendrán un efecto directo en el presupuesto final. En 2023 las grandes ciudades se enfrentan a un aumento de la demanda, pero con una oferta aún reducida, por ello, el precio de compra de un terreno en estas ciudades será mucho más elevado que en otras localizaciones menos demandadas.
El valor medio de la vivienda nueva y usada en el tercer trimestre del año se incrementó un 5% en tasa interanual y un 1,4% en tasa trimestral, según refleja la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales del tercer trimestre del año. Los precios residenciales, por tanto, se mantienen pese a la contracción de las compraventas que se observa desde el último trimestre de 2022. El valor medio de la vivienda nueva y usada se situó en 1.749 euros por metro en España.
Al cierre del tercer trimestre, la vivienda nueva y usada es un 19,1% más barata que el máximo alcanzado en el periodo 2007-2008, tras revalorizarse un 37% desde los mínimos registrados en la crisis financiera. El valor medio en España se sitúa actualmente en niveles del segundo trimestre de 2011, según Tinsa.
