En los dos últimos años, la provincia de Málaga ha ganado más de 56.000 habitantes según datos del INE, esto hace que se haya incrementado la demanda de vivienda y Málaga pase a encabezar la lista de una de las ciudades más dinámica en compraventa de viviendas.
"Desde 2017 en muchos distritos de la ciudad de Málaga se han doblado los precios. Es una ciudad de moda, con una gran actividad económica y cultural y eso ha hecho que haya una demanda muy importante, tanto en vivienda en venta como en alquiler. La pandemia sirvió también para que muchos extranjeros conocieran la ciudad y muchos optasen por el teletrabajo", afirma Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores.
Foro Consultores Inmobiliarios ha realizado un estudio de vivienda nueva en Málaga y en las localidades de Torremolinos, Rincón de la Victoria y Vélez Málaga. En dicho estudio afirman que en Málaga el precio medio unitario es de 3.460 euros por metro cuadrado construido con comunes (CCC).
Le sigue Torremolinos con un precio medio que se acerca al de la ciudad de Málaga y ronda los 3.400 euros por metro cuadrado. En Rincón de la Victoria el precio medio es de 2.888 euros por metro, mientras que Vélez Málaga es la zona más asequible con un precio medio de 2.434 euros por metro. En todas las zonas, la ubicación con vistas y proximidad a la costa es un factor determinante. Los precios no incluyen anejos (garajes y/o trasteros)
Dentro de los cuatro municipios analizados por Foro durante el pasado mes de agosto, se han localizado 143 promociones de plurifamiliares con indicios de venta, de las cuales se han incluido en el estudio de mercado 103 promociones que es a las que vamos a hacer referencia porque las 40 promociones restantes, bien se encontraban vendidas, con la venta parada o tan solo tienen producto residual en venta.
Por tanto, las 103 promociones suponen un total de 4.956 viviendas en venta inicial. De ellas, el 57% se localizan en Málaga capital. De las viviendas iniciales, quedan por vender unas 2.100 unidades, un 42% de las mismas. Aunque este porcentaje puede parecer alto, hay que tener en cuenta que muchas promociones tienen un inicio de comercialización reciente.
"Entendemos que nos encontramos ante un mercado bastante equilibrado, donde no se alargan en exceso los periodos de comercialización y se consigue optimizar ésta entre los 24 y 30 meses (6 meses de precomercialización, más entre 18 - 24 meses de obra)", apuntan desde Foro.
El stock
Por municipios, el informe destaca que el stock más elevado se encuentra en Málaga ciudad, con el 46%. Y donde quedan menos viviendas nuevas en venta es en Torremolinos con el 32% del producto programado. Por lo que respecta a los ritmos medios de venta, oscilan entre las 1,56 viviendas al mes en Málaga y las 3,57 viviendas vendidas al mes de Rincón de la Victoria. En cuanto al periodo medio de comercialización, se mueve entre los 17 meses en Rincón de la Victoria y los 28 meses en Málaga. La vivienda más habitual es la de 3 dormitorios, excepto en Vélez -Málaga donde tiene mayor peso la vivienda de 2 dormitorios.
Si nos centramos en Málaga, ciudad, el precio medio en la capital andaluza ronda los 3.500 euros el metro cuadrado y el precio medio absoluto de una vivienda es de 380.000 euros. El stock de vivienda nueva es del 46% del total de las viviendas iniciadas. "Este porcentaje indica que nos encontramos ante un mercado en el que la demanda absorbe la oferta a un ritmo normal", según Foro. Según sus datos, Málaga cuenta con 64 promociones nuevas que hacen un total de 2.807 viviendas de nueva construcción que se suman al mercado
La tipología de 3 dormitorios es la más programada con un 39%, seguida muy de cerca por las viviendas de 2 dormitorios, con el 38%. Las viviendas de 1 dormitorio representan el 16%. Las tipologías de 4 dormitorios y estudios tienen porcentajes inferiores al 10%. La superficie media ronda los 103 metros cuadrados construidos con comunes.
En cuanto a las ubicaciones es en Centro y Carretera de Cádiz donde se concentran buena parte de las promociones con más de 1.000 viviendas, si bien es cierto que en Centro las promociones son más pequeñas. Le sigue Málaga Este, Puerto de la Torre y Bailén Miraflores. Por el contrario, en Ciudad Jardín, Churriana o Teatinos la actividad promotora es escasa.
Los precios absolutos se mueven en un rango que va desde los 145.300 euros a 1.507.321 euros, registrándose el precio medio en 380.283 euros. En cuanto a los precios unitarios por metro cuadrado, oscilan entre los 1.949 euros por metro construido con comunes (CCC) y los 5.422 euros por metro. El precio medio ronda los 3.500 euros por metro. El distrito más caro es Málaga Este, donde la media supera los 4.000 euros por metro cuadrado y Campanillas es el más barato con 1.970 euros por metro cuadrado.
Según el último estudio de Tinsa de Mercados Locales del tercer trimestre del año, Málaga registra el dato de 43,3 compraventas de viviendas por cada 1.000 construidas.
En Torremolinos se encuentran unos precios medios cercanos a Málaga ciudad. Los precios absolutos se mueven en un rango que va desde los 302.500 euros a los 705.000 euros, registrándose el precio medio en 402.821 euros sin anejos (ni garaje, ni trastero).
La superficie media de las viviendas es de las más elevadas de toda la zona estudiada con más de 120 metros cuadrados construidos. En cuanto a los precios por metro cuadrado construido, estos oscilan entre los 2.496 euros por metro y los 4.906 euros por metro. El precio medio ronda los 3.400 euros por metro. En esta localidad se han analizado15 promociones de obra nueva con 637 viviendas, de las que quedan por vender un 32%. Se prevé que se termine la comercialización de las 206 viviendas en stock en 7,5 meses.
En Rincón de la Victoria, se han localizado 12 promociones con unas 700 viviendas, de las que quedan por vender en torno al 41%. La superficie ronda los 112 metros cuadrados construidos. Respecto a los precios absolutos, estos se mueven en un rango que va desde los 157.000 euros a los 585.014 euros, con un precio medio en 328.210 euros. En cuanto a los precios por metro cuadrado, oscilan entre los 1.914 euros por metro y los 3.654 euros por metro y el precio medio ronda los 2.900 euros por metro.
Por último, Vélez - Málaga es la zona más asequible para comprar vivienda. Se han analizado 12 promociones de obra nueva con 799 viviendas en venta inicial de las que quedan por vender un 39%. Los precios absolutos se mueven en un rango que va desde los 139.950 euros a los 330.200 euros registrándose el precio medio en 235.219 euros con una superficie media de 97 metros cuadrados. En cuanto a los precios por metro cuadrado, estos oscilan entre los 1.830 euros por metro y los 4.037 euros por metro. El precio medio se estima en 2.434 euros por metro.