Las grandes promotoras no temen a la caída de ventas que se está dando en el sector residencial en los últimos meses y que podría agravarse el próximo año. Todas han apostado por diversificar sus fuentes de ingresos virando parte de la producción hacia el alquiler y de hecho aspiran a que esta rama suponga entre el 15% y el 20% de su negocio en un futuro muy próximo, según los datos que han compartido las tres grandes promotoras cotizadas con elEconomista.es.
Además de destinar una parte de la cartera a proyectos en rentabilidad (Build to Rent) también han buscado alternativas a la hora de financiarse y de invertir, apostando por fórmulas como la coinversión, el crowdfunding o la compra de suelos no finalistas en últimas fases de desarrollo ligadas a cumplimiento de ciertos objetivos.
Aedas Homes fue la primera del actual ciclo inmobiliario en lanzarse al negocio del Build to Rent (BtR) institucional, es decir, levantar inmuebles para terceros que se destinarán al alquiler. Concretamente, fue en 2019 cuando arrancó esta línea de negocio y actualmente el negocio BtR institucional supone en torno al 15% de la actividad de la promotora que lidera David Martínez y prevén que estos proyectos llave en mano continúen representando entre el 10% y el 15% del negocio de Aedas Homes en los próximos ejercicios.
En total, la compañía ha impulsado o está impulsando un total de 36 proyectos residenciales llave en mano, institucionales y de colaboración público-privada, con más de 5.000 viviendas.
Desde 2019 la promotora ha cerrado la venta de trece proyectos llave en mano con 1.700 viviendas por más de 300 millones a cinco inversores institucionales. De estos proyectos Aedas Homes ya ha entregado siete promociones con más de 800 unidades en Madrid, Sevilla, Valencia, Torrejón de Ardoz, Alcalá de Henares y Hospitalet de Llobregat.
Además de este BtR institucional, Aedas Homes desarrolla a través de Servicios Inmobiliarios 23 promociones llave en mano de colaboración público-privada con 3.582 viviendas en el marco del Plan VIVE de la Comunidad de Madrid y que serán destinadas al mercado del alquiler asequible. Todas estas promociones ya están en construcción. En el ejercicio 2024-2025 se entregarán 1.701 unidades y otras 1.881 en 2025-2026.
Cambio de estrategia
El caso de Neinor es algo distinto, ya que la promotora hizo una apuesta decidida por el sector del alquiler en 2020, entrando también en la gestión de los proyectos. Para ello en septiembre de ese año adquirió Renta Garantizada. Su intención era ser una empresa patrimonialista con una cartera bajo gestión de 5.000 unidades. Sin embargo, en abril de 2022 dio un giro radical a su estrategia y apostó por la desinversión de sus proyectos de alquiler. La compañía ha anunciado recientemente un nuevo Plan Estratégico, que además de acuerdos de coinversión para proyectos de residencial en venta y Senior Living, contempla también una rama de BtR para desinvertir su cartera entre 2023 y 2027.
El objetivo son 2.400 unidades, de las cuales ya se han vendido algunos activos, y quedan unas 1.700-2.000 por vender, con lo que esperan generar para 2027 unos ingresos de 550 millones. Concretamente, según explicó recientemente el CEO de la promotora, Borja García-Egotxeaga, en una entrevista con elEconomista.es, el plan contemplaba la venta de edificios de alquiler por volumen de 175 millones entre 2023 y 2024.
"De estos objetivos ya llevamos 150 millones y estamos próximos a cerrar la venta de otro edificio por lo que cumpliremos nuestro objetivo con antelación, dando una gran credibilidad al plan presentado", explicó el directivo.
El porcentaje de lo que supone para el negocio de Neinor el BtR es de un 15% de su banco de suelo. Adicionalmente, a través de la sociedad conjunta con el sector público Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB) junto a Cevasa, Neinor cuenta con unas 4.500 viviendas destinadas al alquiler en la Ciudad Condal.
Desinversión de 1.000 pisos
Metrovacesa también se lanzó al mercado del alquiler y lo hizo de una forma distinta al resto ya que en su caso apostó por construir a riesgo una parte de su cartera. Es decir, levantar edificios destinados al alquiler sin tener cerrado un comprador.
En los últimos cuatro años, la promotora que lidera Jorge Pérez de Leza ha acordado la promoción y venta de diez edificios de vivienda para BtR, que suman algo más de 1.000 viviendas en total. Cuatro de ellos ya los han entregado, y los otros seis serán entregados entre 2023 y 2024.
Según explica la compañía a este medio, de su cartera de preventas (3.507 viviendas a junio 2023), el 17% corresponde a proyectos para BtR.
"Aunque en 2023 no hemos firmado ningún nuevo acuerdo de BtR, pensamos que lo normal es destinar entre un 10%-20% de las ventas totales a este tipo de compradores", apuntan desde la promotora, que destacan que ahora "nuestro enfoque es firmar acuerdos llave en mano con inversores institucionales y analizando promoción a promoción".