Vivienda - Inmobiliario

La 'letra del dolor' se acerca para los hipotecados en Reino Unido: las cuotas subirán más de 500 libras al mes para un millón de familias

  • Cuatro millones de familias verán subir sus cuotas de aquí a 2026
  • El dolor llegará con el salto de un tipo fijo a uno variable o a otro fijo
  • Los tipos hipotecarios a dos y cinco años ya están superando el 6%

Es algo de lo que se venía avisando en los últimos meses y el Banco de Inglaterra (BoE) ha vuelto a recordarlo este miércoles: la gran bomba de relojería de las hipotecas en Reino Unido está cerca de estallar. Con las agresivas subidas de tipos aprobadas en el último año y medio -el consenso general es que quedan más-, un gran número de familias está cerca de ver cómo se multiplica el coste de sus cuotas. El gobernador Andrew Bailey ha dado nuevos números: unos cuatro millones de hogares se sitúan en 'línea directa de fuego' en los próximos tres años, con el hipotecado medio pagando casi 3.000 libras al año más. Para un millón de hogares, el aumento será de hasta 500 libras en la letra mensual.

El ciclo económico está siendo revoltoso en todo el mundo, pero en Reino Unido se ha complicado aún más. Lo peor de la crisis energética que ha vivido la Unión Europea y lo peor de un mercado laboral ajustado como en EEUU se han juntado en el país arrojando una inflación más alta y más enquistada que en sus socios desarrollados. Combatirla está siendo un auténtico dolor de muelas para el BoE, que cada vez se ve forzado a mayores incrementos ante la persistencia de las subidas de precios. En su última reunión, en junio, subió los tipos en 50 puntos básicos hasta el 5%, máximos desde abril de 2008. Las expectativas del mercado son que los tenga que llevar al 6,5% para la consecución del objetivo de inflación del 2%.

Todo ello ha disparado los tipos hipotecarios. El tipo medio de los préstamos hipotecarios fijos a dos años ha subido esta semana hasta el 6,66%, el más alto desde agosto de 2008, según Moneyfacts. El tipo fijo medio a cinco años se ha alzado al 6,17%, acercándose al máximo de 14 años alcanzado el pasado octubre, después de que el desafortunado minipresupuesto del Gobierno de Liz Truss asustara a los mercados.

Hasta la fecha, los hogares solo han notado una parte del impacto. La era de los tipos de interés ultrabajos de la que se viene multiplicó el número de hipotecas a tipo fijo, lo que ha evitado que hasta ahora la herida sea más grande. Pero en venideros meses, cuando esas hipotecas pasen de repente a tipo variable o haya que renegociar que sigan a tipo fijo, los titulares de las mismas verán cómo se dispara el interés y, por ende, la cuota. Cabe recordar que las hipotecas fijas en Reino Unido se suelen firmar con un tipo fijo de dos o cinco años que pasa después a variable si no se renegocia otro tipo fijo, ya con mayores costes dadas las subidas de tipos.

Según las cifras dadas a conocer este miércoles por el BoE en su Informe de Estabilidad Financiera, alrededor de la mitad de las cuentas hipotecarias (4,4 millones) ya han sufrido aumentos de los pagos desde que los tipos hipotecarios empezaron a subir a finales de 2021, y se espera que los tipos más altos afecten a la gran mayoría del resto (otros 3,8 millones) a finales de 2026.

En el caso de un deudor hipotecario cuyo tipo fijo expire en el segundo semestre de 2023, se espera que los pagos mensuales de intereses aumenten en torno a 220 libras si su tipo hipotecario sube 325 puntos básicos (el aumento implícito en los tipos hipotecarios cotizados a finales de junio). Esto equivale a 2.640 libras al año

Siguiendo con los cálculos del BoE, a finales de 2026 alrededor de un millón de hogares habrán visto aumentar sus pagos en más de 500 libras al mes. Esto supone que refinancian al mismo vencimiento, pero alrededor del 15% de los hipotecados han ampliado la duración de sus préstamos. Algunos están amortizando utilizando sus ahorros, lo que reduce el número de préstamos que refinancian.

"El impacto total de la subida de los tipos de interés tardará en hacerse sentir tanto en el Reino Unido como en otras economías avanzadas", ha afirmado Bailey. "Algunos elementos del sistema financiero mundial siguen siendo vulnerables a los tipos de interés". Sin embargo, el informe y los comentarios del BoE sugieren que la preocupación por la estabilidad financiera no impedirá nuevas subidas de los tipos de interés. 

La cantidad que todos los hogares británicos tendrán que desembolsar en concepto de gastos hipotecarios ascenderá al 8% de sus ingresos después de impuestos en 2026, frente al 6,2%. Sin embargo, sigue estando por debajo del máximo registrado durante la crisis financiera mundial y la recesión de principios de los 90.

El subgobernador Jon Cunliffe también revisó su advertencia de hace un año de que unos tipos del 5% podrían llevar a los hogares a niveles de endeudamiento similares a los de la crisis financiera. Ahora sugiere que el umbral de dolor es más bien del 8% y dijo que hace un año preveía el 5% como el extremo inferior de la horquilla en la que muchos consumidores tendrían problemas.

Los analistas de Capital Economics añaden más cálculos: suponiendo que el plazo de la hipoteca original sea de 30 años, los que actualmente tienen una hipoteca a dos años que refinancien en la segunda mitad de este año podrían ver cómo su cuota hipotecaria casi se duplica, pasando de una media de 670 libras al mes a 1220. Los que están a punto de finalizar un plazo fijo de cinco años verían un aumento algo más modesto, de 730 libras a 1.080.

"La duración del plazo de la hipoteca es fundamental para el aumento de los costes a los que se enfrentarán los prestatarios. Los plazos más largos aumentan la parte de cada pago que se destina a intereses. Los compradores de vivienda por primera vez suelen contratar hipotecas con plazos largos, por lo que tendrán que hacer frente a incrementos de las cuotas especialmente elevados en comparación con los propietarios a los que les quedan plazos mucho más cortos", explica Andrew Wishart, economista de la firma, en un comentario de la semana pasada.

El grupo más vulnerable

Wishart señala que el grupo más vulnerable es el de quienes compraron una vivienda con una hipoteca a tipo fijo a dos años en 2021-22. "Representan el 20% de los 400.000 prestatarios que llegarán al final de sus acuerdos fijos en cada trimestre durante el próximo año. Estos prestatarios fueron sometidos a una prueba de estrés con un tipo hipotecario del 6,6%, por lo que los tipos fijos a dos años actuales, en torno al 6,4% (datos de la semana pasada), ofrecidos por los principales prestamistas pueden estar apenas a su alcance", explica.

Sin embargo, agrega, "no sabemos la gravedad de la caída del gasto discrecional que los prestamistas supusieron en la prueba de resistencia, y la renta real disponible de los hogares ha estado cayendo. Esto, junto con un posible cambio de circunstancias, como la reducción a un solo ingreso después de tener hijos, significa que una parte significativa de estos prestatarios será incapaz de hacer frente a su nuevo reembolso".

Aunque la morosidad hipotecaria sigue siendo baja en términos históricos, el BoE asegura que está aumentando. No obstante, matiza, "pasará tiempo hasta que se deje sentir todo el impacto de la subida de los tipos de interés" y afirma que los impagos hipotecarios se verán limitados por un sector bancario resistente y unas normas reguladoras más estrictas.

El economista hace mención a la nueva carta hipotecaria del Gobierno (acuerdo voluntario con los bancos) que ayudará a los prestatarios a llegar a fin de mes cuando refinancien. Los prestamistas firmantes del acuerdo permitirán a los prestatarios cambiar a pagos de solo intereses y/o ampliar la duración de su plazo durante seis meses. Para un prestatario que esté a punto de finalizar un plazo fijo de dos años, que inicialmente tenía un plazo de 30 años y que actualmente paga 670 libras al mes, pasar a pagar únicamente intereses significaría que su cuota mensual pasaría a ser de 1.000 libras en lugar de 1.200 libras. Ampliar el plazo a 40 años si el prestatario es lo suficientemente joven significaría que los pagos aumentarían a 1.100 libras, desgrana Wishart.

No obstante, incluso con esa indulgencia, apostilla, es probable que algunos prestatarios caigan en mora: "La morosidad de los propietarios de viviendas aumentó ligeramente en el cuarto trimestre de 2022 y en el primero de 2023, pero los ciclos anteriores muestran que los mayores aumentos tienden a producirse más tarde, impulsados por el aumento del desempleo".

Existe cierta fe pese a todo. A pesar del aumento del coste de las hipotecas a dos años, Andrew Asaam, director de hipotecas de Lloyds Banking Group, declara que "la división entre hipotecas fijas a dos y cinco años se ha desplazado más hacia las de dos años", lo que sugiere que los prestatarios confían en que los tipos de interés acaben bajando.

Puede ver la jornada completa aquí:

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